【正文】 的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。⑤ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。 ⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 （二） 涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定： （1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 （2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 （3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：① 按納稅人當月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；② 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；③ 按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。（1—營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。其他具體規(guī)定如下： （1） 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 （2）對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。② 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天?！贝隧椧?guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。 （3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。 （4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定：① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。計算公式=營業(yè)額5%二、城市維護建設(shè)稅根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定： （一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%； 納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； 納稅義務(wù)人所在地不在2項范圍內(nèi)的，稅率為1%； 三、教育費附加根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定： （一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 （二）稅率為3%。計算公式:應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額費率。四、土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講： （一）對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 （二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 （四）取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 （五）土地增值稅的計稅依據(jù)計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。 （4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)確認的價格。 （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。 （六）稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。五、房產(chǎn)稅：如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的,需繳納房產(chǎn)稅。 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),%。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(130%)%。1