【正文】 購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn) 營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為： （ 1）、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng) （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù) （ 3）、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管 （ 4）、對(duì)營(yíng)業(yè)收入 — 全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅 （ 5）、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年 第 9 頁 （ 6）、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益： 收益的計(jì)算方式為： 分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為： 房間面積 /營(yíng)業(yè)總面積 或 房間總價(jià)款 /全部房間總價(jià)款 （ 8）、購買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。 第 10 頁 評(píng)價(jià)： 上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營(yíng)模式 。此類產(chǎn) 權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。 返租式產(chǎn)權(quán)酒店 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān) ，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為 6— 8%為 /年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計(jì)算辦法一般為： 房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例（一般為 6— 8%） 第 11 頁 在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直 接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購房者的收益大小，而且相對(duì)固定。 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店） 度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。 一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為 資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。 此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或第 12 頁 人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。 目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求 在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。 四、 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店 1986— 1995 年年平均增長(zhǎng) 15． 8％； 1980 年，在全球 500 個(gè)旅游目的地有 萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到 1995 年，全球 81 個(gè)國(guó)家 4000 個(gè)旅游目的地有 35 萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 80 年代到 90 年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了 6 倍， 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá) 40 億 美元，到 2020年就飆升到 300 億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。 第 13 頁 在我國(guó)， “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。 “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在 2020 年完工的陜西漢中的 “21 世紀(jì)萬龍大酒店 ” ；倡導(dǎo) “e 時(shí)代人性化商務(wù)空間 ” 的廈門悅?cè)A酒店； “10 ％投資回報(bào)＋房屋產(chǎn)權(quán) ” 由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店 青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大 龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。 在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡 幾十 家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、海口皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店、由 “ 爛尾樓 ” 改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特 別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7 天銷售 420 多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購?fù)顿Y意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán) 式 酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。 第 14 頁 五、 經(jīng)典酒店項(xiàng)目案例分析 案例一 ： ?？谒鞣铺厍把鼐频辏óa(chǎn)權(quán)式） 項(xiàng)目概況： ?？谒鞣铺厍把鼐频暧汕把乜毓杉瘓F(tuán)投資開發(fā)的國(guó)內(nèi)首個(gè)全海景五星房產(chǎn)權(quán)式酒店。作為亞洲財(cái)富領(lǐng)袖俱樂部永久性會(huì)址及 2020 年唯一榮膺中國(guó)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì) 50 強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首 次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。該酒店位于海南省海口市西海岸的盈濱半島，是旅游度假的黃金地段。 均價(jià)： 13000 元 /平方米 項(xiàng)目類型：底商 入住時(shí)間： 20201230 建筑面積： 萬平方米 主力戶型： 7080 平方米 總戶數(shù)： 304 戶 其銷售訴求點(diǎn)是： 70 年產(chǎn)權(quán)、每年 9%的回報(bào)率、 5 年回購計(jì)劃、業(yè)主坐享每年 21 天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅，第 15 頁 使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障。并且展示出了前沿集團(tuán)無比雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及對(duì)投資業(yè)主的誠(chéng)意投資前景比較樂觀。 案例二 太和溫泉休閑酒店 目概況： 太和 溫泉休閑酒店是由海南鈞恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資 億元，按國(guó)際星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、裝修的第一家溫泉休