中國停車場建設(shè)行業(yè)發(fā)展狀況-文庫吧
2025-06-13 21:47 本頁面
【正文】 場建設(shè)的具體細則，完善城市建筑物配建停車位標準，推動單位、小區(qū)、個人利用自有空間建設(shè)停車場，推廣采用PPP模式建設(shè)停車場，簡化停車場投資建設(shè)、經(jīng)營手續(xù)辦理程序，持續(xù)加大停車場建設(shè)企業(yè)債券發(fā)行和產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模，加大金融對城市停車場建設(shè)的支持，完善停車收費政策，建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，加快高新技術(shù)在停車領(lǐng)域應(yīng)用，推動停車與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展等20條工作要點與任務(wù)分工。國家發(fā)展改革委2016年3月19日關(guān)于印發(fā)2016年停車場建設(shè)工作要點的通知北京、天津、上海、重慶、杭州、深圳6個城市要率先于2016年上半年出臺。鼓勵應(yīng)用集約化立體停車庫并同步配建充電樁。梳理匯總停車場建設(shè)重點項目，進入發(fā)改委三年滾動投資計劃重大建設(shè)項目庫系統(tǒng)。國家發(fā)展改革委2016年11月1日進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知提出要強化城市停車設(shè)施專項規(guī)劃調(diào)控，要求城市編制停車設(shè)施專項規(guī)劃。通知進一步指出要合理配置停車設(shè)施，提高空間利用效率，促進土地節(jié)約集約利用。充分挖潛利用地上地下空間，推進建設(shè)用地的多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用。鼓勵社會資本參與，加快城市停車場建設(shè)，逐步緩解停車難問題。國土資源部從上述政策中可以看到，停車費定價權(quán)正在逐步放開，而一旦價格進入上升通道，將會呈現(xiàn)較快的增長速度，甚至不排除跳躍性增長的可能性。預(yù)計在未來的兩到三年內(nèi)，三線城市將會全面啟動停車收費，二線城市停車費價格上漲將超過100%，一線城市停車費價格上漲或可超過50%。顯然，這種趨勢會顯著提升停車費的交易規(guī)模，也即現(xiàn)金流的增長。四、中國停車場建設(shè)細分市場分析住宅小區(qū)停車場市場分析（1）房地產(chǎn)住宅面積分析房地產(chǎn)住宅施工面積每年均保持正增長，2015年為511570萬平方米，%，2016年111月全國房地產(chǎn)住宅施工面積為521310萬平方米，%。房地產(chǎn)施工面積的增加有利于促進停車場的建設(shè)。（2）住宅小區(qū)停車收費分析目前，中國住宅小區(qū)停車費的收費方式主要有針對臨時性停放的車輛的收費，這種臨時性停放車輛的收費方式各地的具體實施細則不一樣，在深圳市，通常半小時以內(nèi)的停放是不收取停車費的，而超過半小時以上，則根據(jù)具體的時間來收費。（3）住宅小區(qū)停車場經(jīng)營模式分析在新建住宅小區(qū)，一般由開發(fā)商將這些車位出租給業(yè)主，進而收回投資，但是，由于停車場建設(shè)資金較大，因此，目前還出現(xiàn)了以下三種經(jīng)營模式：模式主要內(nèi)容業(yè)主集資溫州一小區(qū)通過業(yè)主委員會貼出集資建立立體車庫的公告，有購買意向的80余位業(yè)主，每人預(yù)交1萬元定金，這也成了項目啟動資金。車庫建成后，已交訂金的業(yè)主們通過抽簽確定哪些人能獲得新車位。此外，為了照顧到其他業(yè)主的利益，業(yè)主委員會還決定把出售車位獲得的利潤，用作小區(qū)維護費用，包括更換水管、水泵、以及小區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)。社區(qū)出資這種方式可以減小小區(qū)業(yè)主因意見不統(tǒng)一造成的阻力，也可充分利用小區(qū)及其周邊土地資源。車庫建成后，社區(qū)可以通過收取租金的方式收回投資。另外，街道辦等地方政府也可以將這種模式放大，在更大范圍內(nèi)整合車庫資源。企業(yè)出資如果小區(qū)業(yè)主和社區(qū)不能籌集車庫的啟動資金，車庫的生產(chǎn)廠家也愿意作為投資方，先行建設(shè)好車庫，然后再通過出售或出租的方式收回資金。公共配套停車場市場分析2008年至2015年，中國房地產(chǎn)辦公樓投資額快速增長。2016年中國房地產(chǎn)辦公樓投資額為6533億元，%。高速增長的辦公樓投資有利于相應(yīng)停車場的建設(shè)。五、停車產(chǎn)業(yè)存在的問題潛力巨大的停車產(chǎn)業(yè)中存在著很多阻礙其發(fā)展的難題，主要集中在“看不見的手”在停車費定價及停車場產(chǎn)權(quán)兩個方面的限制：停車費定價市場化仍需時間此前我國一線城市停車費定價多采用政府指導(dǎo)價模式，即按不同的地區(qū)、不同的停車場類型制定不同的停車費最高限價，實際運營中只可下浮不可上浮。這導(dǎo)致我國各大城市的停車收費水平嚴重滯后，與發(fā)達國家的城市相比有很大差距。從上文相關(guān)政策可以看到，發(fā)改委已明確自2016年1月1日起取消對停車場收費的定價，但真正實現(xiàn)全國范圍的市場化定價還需一個過程。停車場產(chǎn)權(quán)交易受限目前停車場仍多被定位為配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)不清晰，過戶困難，嚴重影響了此類資產(chǎn)的交易活躍程度及投資熱情。目前僅有少量城市如北京、天津、成都等可以進行停車場產(chǎn)權(quán)交易，大部分城市都尚未放開，所以很多停車場的項目只能采用長期租賃的方式進行操作。（二）中國停車場建設(shè)行業(yè)企業(yè)分析一、中國主要停車場建設(shè)管理企業(yè)分析華潤停車場控股有限公司（1）合作方式華潤停車場希望與央企加強合作，停車場業(yè)務(wù)的主要合作方式如下：合作方式操作簡述合作意義收購?fù)＼噲鲑Y產(chǎn)按照權(quán)益折現(xiàn)法評估作價，收購各央企旗下現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的配建停車場資產(chǎn)。此方式有利于實現(xiàn)存量資產(chǎn)的資本化。收購?fù)＼噲鲩L期經(jīng)營權(quán)若停車場資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在障礙，可考慮收購商業(yè)物業(yè)配套停車場30年（及以上）的經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)對價可以一次性支付（或按年度
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