【正文】 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易量下滑、房價上漲趨緩的積極變化，%。但2010年3月份隨著“新地王”的出現(xiàn)，北京等一線城市住房市場出現(xiàn)明顯反彈，2010年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅創(chuàng)出新高，并已接近2007年的歷史峰值，這一態(tài)勢引發(fā)了市場各方對政府出臺的一系列組合拳到底是“調(diào)控”還是“空調(diào)”的熱烈討論。在此背景下，我國政府自2010年4月份開始又相繼出臺了土地增值稅從嚴(yán)清算、“二套房貸”政策從嚴(yán)執(zhí)行等一系列更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。隨后，這些遏制房價過快上漲的政策效應(yīng)對房價的影響開始顯現(xiàn)，2010年4月份開始全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環(huán)比上漲幅度逐月放緩，%，是15個月來首次低于100，表明在宏觀調(diào)控措施的作用下房價過快增長勢頭得到了一定遏制。然而，進(jìn)入2010年8月份后，隨著房價漲幅的回落以及開發(fā)商采用的促銷手段使積累的潛在需求陸續(xù)釋放；加之貨幣流動性充足和通脹預(yù)期加強(qiáng)，部分投資者試探性入市，一系列綜合因素導(dǎo)致超高價樓盤再現(xiàn)江湖，京滬穗深等一線城市樓市全線回暖，房價再現(xiàn)上漲苗頭。房價上漲過快，不僅使普通居民住房難問題凸顯，而且會對居民消費(fèi)形成嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”，影響了我國的長遠(yuǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的融資主要靠銀行貸款，房價過快上漲也蘊(yùn)藏著巨大的金融風(fēng)險。因此，面對房價依然堅挺的局面，我國政府采取了“繼續(xù)打壓”的措施，有關(guān)部委于2010年9月底開始再度出臺了一系列政策措施，被業(yè)界稱為“二次調(diào)控”，這些政策包括完善差別化住房信貸政策；對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅進(jìn)行調(diào)整；對政策落實(shí)不到位、工作不得力的省級政府追究責(zé)任等多項內(nèi)容。這些政策的實(shí)施對于堅決遏制房價過快上漲，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果必將發(fā)揮重要的作用。　2010年，全國70大中城市房價同比漲幅逐步回落，全年房價同比上漲10%。%、%、%、%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2010年12月份，%，；%。12月份，%。其中，%，%，%；%。與上月相比，%。其中，%，%，%；%。%，；%。結(jié)合國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格變動情況，可以得出兩個認(rèn)識，一是從同比數(shù)據(jù)看，2010年4月份以后房價同比增幅逐步回落，到12月。二是從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動趨勢與同比數(shù)據(jù)變動趨勢具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢。從同比來看，2010年前4個月房價漲幅逐月擴(kuò)大，%。為遏制房價的過快上漲，2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，采取十條措施控制房價過快上漲。從4月下旬開始，調(diào)控效果初顯。5月份，房屋銷售價格同比漲幅開始回落，此后同比漲幅連續(xù)7個月回落，%。這一情況說明，房地產(chǎn)市場投機(jī)性需求得到了一定程度的抑制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定的效果。從環(huán)比來看，2010年前4四個月，各月環(huán)比漲幅相對較高，%。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，%；6月份，房價環(huán)比指數(shù)甚至為負(fù)，%；8兩月房價保持相對穩(wěn)定。9月份，受剛性需求和“金九銀十”銷售旺季等多種因素的影響，房價再度出現(xiàn)了小幅上漲。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》精神，9月29日有關(guān)部委再度分別出臺調(diào)控措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。從10月份開始，環(huán)比漲幅再次出現(xiàn)回落。雖然后四個月環(huán)比價格均有所上漲，但一線城市房價波動幅度較小，主要是部分二、三線城市房價上漲所致。表2 2010全國房價走勢一覽月份房屋銷售價格新建住宅銷售價格二手住宅銷售價格同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比2010年1月%%%%%%2010年2月%%%%%%2010年3月%%%%%%2010年4月%%%%%%2010年5月%%%%%%2010年6月%%%與上月持平%%2010年7月%與上月持平%與上月持平%%2010年8月%與上月持平%與上月持平%%2010年9月%%%%%%2010年10月%%%%%%2010年11月%%%%%%2010年12月%%%%%%表3 2010年12月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 地 區(qū)房屋銷售價格指數(shù)　新建住宅價格指數(shù)二手住宅價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 長 春 哈 爾 濱 上 海 南 京 杭 州 寧 波 合 肥 福 州 廈 門 南 昌 濟(jì) 南 青 島 鄭 州 武 漢 長 沙 廣 州 深 圳 南 寧 海 口 重 慶 成 都 貴 陽 昆 明 西 安 蘭 州 西 寧 銀 川 烏魯木齊 唐 山 秦 皇 島 包 頭 丹 東 錦 州 吉 林 牡 丹 江 無 錫 揚(yáng) 州 徐 州 溫 州 金 華 蚌 埠 安 慶 泉 州 九 江 贛 州 煙 臺 濟(jì) 寧 洛 陽 平 頂 山 宜 昌 襄 樊 岳 陽 常 德 惠 州 湛 江 韶 關(guān) 桂 林 北 海 三 亞 瀘 州 南 充 遵 義 大 理 注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為100。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局政策調(diào)控使全國樓市有所降溫，但在年內(nèi)未能抑制或放緩價格上漲趨勢。2010年，一線城市中，上海價格同比漲幅最小，為13%，杭州同比漲幅最大，為47%，其余城市價格漲幅均在30%以上。就其全年特點(diǎn)來講，價格波動比往年劇烈，成交量降低的同時，價格更容易受成交結(jié)構(gòu)變動的影響。年末，深圳、杭州價格有所下滑，其余城市仍為上行趨勢。天津、重慶在2010年下半年，成交價格多次出現(xiàn)峰值。圖18 一、二線城市2010年成交價格同比變化圖數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) 中國指數(shù)研究院2011年1月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010全國不少城市商品房價格漲幅仍較高。在被監(jiān)測的15個主要城市中，8個城市成交均價上漲幅度超過或接近30%，12個城市漲幅超過20%。其中，漲幅最大的杭州，商品房成交均價同比上漲接近50%。2010年房地產(chǎn)市場可謂冰火兩重天：一邊是迅速萎縮的成交量，一邊是居高不下的房價。以杭州為例，成交結(jié)構(gòu)的變動導(dǎo)致其2010年5月商品房成交均價上漲約20%；重慶、天津的房價從2010年下半年起一路走高，多次刷新當(dāng)?shù)貧v史最高紀(jì)錄，并在2010年12月達(dá)到全年最高點(diǎn)。二、2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢判斷（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境展望“十二五”開局注入新活力，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，各級政府積極謀劃發(fā)展，項目儲備與準(zhǔn)備情況良好。經(jīng)過多年的準(zhǔn)備，目前中西部地區(qū)發(fā)展已步入快車道，大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目正在展開。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)，有利于現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的出臺和實(shí)施，加快創(chuàng)造出新優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。消費(fèi)的環(huán)境和支撐條件可望進(jìn)一步得到改善。以上這些因素對2011年的投資和消費(fèi)增長均會產(chǎn)生積極的影響?！笆濉币?guī)劃實(shí)施將給經(jīng)濟(jì)注入新活力新動力，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快發(fā)展和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、鼓勵民間資本投資、推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力支撐，我國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。展望2011年，“十二五”規(guī)劃的實(shí)施將給經(jīng)濟(jì)注入新動力，新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的啟動、居民消費(fèi)升級和城鎮(zhèn)化進(jìn)一步加快都蘊(yùn)含著巨大的市場需求和發(fā)展空間，但考慮到世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動力尚未全面恢復(fù)，刺激政策邊際效應(yīng)遞減等各方面因素的影響，綜合判斷經(jīng)濟(jì)增速將較2010年有所下滑。%左右，增速較2010年略低。投資、消費(fèi)和凈出口對GDP增長的拉動分別為：%、%%。%，%，%。預(yù)計2011年各季度GDP增長率的極差(最大差值)為1%左右，我國經(jīng)濟(jì)將較為平穩(wěn)地發(fā)展。在正常情況下，預(yù)計2011年內(nèi)需對GDP增長的貢獻(xiàn)率將為95%，內(nèi)需將成為我國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力。部分先行指標(biāo)走勢也顯示，未來短期內(nèi)我國經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)放緩。2010年宏觀經(jīng)濟(jì)先行指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個月下滑；消費(fèi)者信心指數(shù)也連續(xù)兩個月回調(diào)。但經(jīng)濟(jì)增長高位回調(diào)過程已經(jīng)基本趨穩(wěn)，未來經(jīng)濟(jì)增長速度回調(diào)幅度將不會很大，經(jīng)濟(jì)將由政策刺激的沖高轉(zhuǎn)為市場力量支持的平穩(wěn)增長。中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）1中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）是一個綜合指數(shù)，由5個擴(kuò)散指數(shù)（分類指數(shù)）加權(quán)計算而成。5個分類指數(shù)及其權(quán)數(shù)是依據(jù)其對經(jīng)濟(jì)的先行影響程度確定的。具體包括：新訂單指數(shù)，權(quán)數(shù)為30%；生產(chǎn)量指數(shù)，權(quán)數(shù)為25%；從業(yè)人員指數(shù)，權(quán)數(shù)為20%；供應(yīng)商配送時間指數(shù)，權(quán)數(shù)為15%；原材料庫存指數(shù)，權(quán)數(shù)為10%。PMI是國際上通行的宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測指標(biāo)體系之一，對國家經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)測和預(yù)測具有重要作用。通常以50%作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱的分界點(diǎn)，PMI高于50%時，反映制造業(yè)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張；低于50%，則反映制造業(yè)經(jīng)濟(jì)衰退。變化趨勢印證了這一判斷。2010年12月，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）%。自2009年3月以來，該指數(shù)已連續(xù)二十二個月位于臨界點(diǎn)——50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，表明中國制造業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持增長態(tài)勢，但增速有所放緩。隨著“十二五”規(guī)劃中提出要堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略，建立擴(kuò)大消費(fèi)需求的長效機(jī)制，著力保障和改善民生，合理調(diào)整收入分配關(guān)系。在居民收入逐步提升、城鎮(zhèn)化進(jìn)城加快，教育、住房、就業(yè)等社會保障日益完善等多個積極因素的疊加下，抑制消費(fèi)的因素將逐漸消除，居民最終消費(fèi)的潛力會由此獲得極大的釋放。雖然短期消費(fèi)受到房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)增長減速的不利因素影響，但刺激消費(fèi)的政策仍將保持，在收入分配改革導(dǎo)致的消費(fèi)環(huán)境持續(xù)改善的長期趨勢的正面推動下，未來消費(fèi)仍能保持穩(wěn)定增長。在消費(fèi)增長方面，2011年支持消費(fèi)增長的有利條件仍較多，消費(fèi)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長的可能性較大。這主要由于：一是就業(yè)勢頭良好，全國很多地區(qū)的勞動力供求關(guān)系正發(fā)生歷史性的變化；二是工資特別是消費(fèi)增長潛力較大的低端勞動力的工資上漲幅度較高；三是鼓勵消費(fèi)將是長期的政策取向，政策環(huán)境也將越來越有利于消費(fèi)的增長。當(dāng)然2011年消費(fèi)增長也面臨著一些制約因素，如刺激政策效應(yīng)遞減和房地產(chǎn)市場調(diào)整的不利影響。房價、物價上漲對部分城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿有較大負(fù)面影響，家電下鄉(xiāng)、家電和汽車摩托車以舊換新等擴(kuò)大消費(fèi)政策出現(xiàn)效應(yīng)遞減現(xiàn)象。此外，信用環(huán)境差、產(chǎn)品質(zhì)量與安全是長期存在的不利于消費(fèi)發(fā)展的因素，短期內(nèi)不易消除?？傮w而言，2011年消費(fèi)保持較快增長的可能性較高，我們預(yù)測全年