【正文】 比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權 出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移合法性的作用。 2印花稅 是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。 2七通一平 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 2公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單 位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。 2房屋買賣所需費用 （ 1） 交易過程中需交費用： 契稅：面積小于（含） 144 平米繳納房價款的 2%∶購房面積超過? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 11 144 平米繳納房價款的 4%。在辦理產(chǎn)權證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。 印花稅：房價款的 ?。（由稅務局收?。陔p方正式簽約后即發(fā)生。 交易手續(xù)費： （ 2） 申辦產(chǎn)權證過程中需交費用（由房地局和稅務局收?。? 登記費：每建筑平方米 元： 房屋所有權證工本費： 4 元 /本： 印花 稅： 5 元／件。 （ 3） 入住過程中需交費用 住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的 2％； 物業(yè)管理費及供暖費：根據(jù)物業(yè)公司有關標準繳納 ,供暖費收取標準一般為 1830 元／平米 /供暖季。 （ 4） 辦理按揭須繳納的費用 律師費：貸款額的 ％。 保險費：財險保險費＝總房款年費率貸款保險系數(shù)。保費一次性交。 （ 5） 辦理公積金需繳納費用 評估費：評估價格 100 萬以下部分收取評估結果的 ％，以上部分 ％。 保險費：財險：保險費＝貸款額 年費率 年限系數(shù) 綜合險∶保險費＝貸款人年限對應系數(shù) 貸款額 2建筑物的分類 （ 1）按建筑物的使用性質 ,城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 12 大類。工業(yè)建筑指主要生產(chǎn)廠房、輔助生廠房等生產(chǎn)建筑。民用建筑指學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍） （ 2）按建筑結構所用的材料，可以分為磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構、鋼結構建筑。 磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 、 6 層以下。 鋼筋混凝土 結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由，目前多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。 鋼結構：建筑物的主要全部采用型鋼，如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高建筑。 （ 3）按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。裝配式建筑是指建筑工地的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現(xiàn)場組裝而成。這類建筑以大板 、框架、盒子建筑為代表?，F(xiàn)澆式建筑的主要承重構件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結構現(xiàn)澆，部分結構預制。 （ 4）按建筑物層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（ 13 層）；多層住宅（ 46 層）；中高層住宅（ 79 層）；高層住宅住宅（ 10 層以上）；100 層以上為超高層建筑。 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 13 2住宅的建筑面積 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 2建筑面積的計算范圍和方法 （ 1）單層建筑物不論其高 度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積： （ 2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算： （ 3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算： （ 4）用深基礎做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積： （ 5）穿過建筑物的通道， 建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積： （ 6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設面積； （ 7）住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養(yǎng)護用），層高超過 22 米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積； （ 8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積； （ 9）突出房屋的有圍護結構的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 14 圍護結構外圍水平面積計算建筑面積； （ 10）兩個建筑物之悶有頂蓋的 架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積； （ 11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積； （ 12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積； （ 13）住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 根據(jù)新 的國家級標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》， 10 種情況下建筑面積不計算： （ 1）層高小于 米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室： （ 2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷： （ 3）房屋之間無上蓋的架空通廊： （ 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池： （ 5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺： （ 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分← （ 7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋： ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 15 （ 8）活動簡易房屋： （ 9）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 （ 10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。 2177。 0177。 14,而舊標準允許面積測量誤差為 。 商品房銷售面積 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。 3商品房的銷售面獲如何計算 （ l） 套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（ GBJ96－ 86）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑 設計規(guī)范》計算。 （ 2） 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 （ 3） 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平 投影面積的 50％。 公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 16 工程地下室 公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面種各套套內建筑面積之和 分攤的公用建筑面積＝各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積＝套內建筑面積（卜公用建筑面積分攤系數(shù)）。 3使用率 住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率． — 般高層塔樓在 72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 3實用率 實用率是套內建 筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3怎樣計算房屋的使用率 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。 在使用率計算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令 比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎上減去外墻和內墻所占的面積后得出的使用面積△這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率 ，這種計算方法是對客戶負責任的方法。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 17 加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 3建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范園內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范 圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠她面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建勾物除外。 3建筑密度 居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、曬臺的入工綠地。 3輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、 廁所、起居室、貯藏室等。 3居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 使用面積 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 18 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 4建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻