【正文】 為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； （4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)； （5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； （6）法律規(guī)定禁止流通的財(cái)產(chǎn)（采礦權(quán)、金銀及其制品等）； （7）自然資源； （8）租用的財(cái)產(chǎn)； （9）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 接受抵押材料 客戶(hù)向經(jīng)辦行提送信貸申請(qǐng)報(bào)告的同時(shí)，應(yīng)提交抵押人出具的擔(dān)保意向書(shū)及下列材料： 1. 抵押財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明資料； （1）以土地使用權(quán)作抵押的，須提交縣級(jí)以上土地管理部門(mén)頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》；（2）以房屋作抵押的，須提交：178。 以現(xiàn)房作抵押的，須提交房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、縣以上土地管理部門(mén)發(fā)給《國(guó)有土地使用證》；178。 以在建工程作抵押時(shí)，須提交國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議（合同）、《國(guó)有土地使用證》、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、建筑工程許可證等； （3）以機(jī)器設(shè)備抵押的，提供機(jī)器設(shè)備購(gòu)置發(fā)票及其他產(chǎn)權(quán)證明； （4）以交通工具抵押的，提供公安、交通管理部門(mén)頒發(fā)的交通工具行駛證件。 2. 抵押人資格證明材料； （1）法人：經(jīng)工商行政管理部門(mén)年檢合格的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、事業(yè)法人執(zhí)照副本；（2）非法人：經(jīng)工商行政管理部門(mén)年檢合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、授權(quán)委托書(shū)；（3）自然人：抵押人身份證明。 3. 股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)作為抵押的，須提供董事會(huì)（或類(lèi)似機(jī)構(gòu)）關(guān)于同意出具抵押擔(dān)保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權(quán)委托書(shū)、董事會(huì)決議等 4. 財(cái)產(chǎn)共有人出具的同意抵押的文件（原件） （原件） 6. 海關(guān)同意被監(jiān)管商品抵押的證明（原件）。 抵押審查 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)對(duì)客戶(hù)或抵押人提交的材料和抵押物進(jìn)行審查，對(duì)抵押物進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。 1. 審查抵押人對(duì)抵押物占有的合法性。 （1）抵押財(cái)產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)所有人與抵押人是否相同。 （2）查閱董事會(huì)、股東會(huì)(或類(lèi)似機(jī)構(gòu))的決議，審查抵押是否經(jīng)董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)同意。決議必須包括下列內(nèi)容：抵押物名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、座落地點(diǎn)，抵押信貸的類(lèi)別、金額，抵押期限，抵押擔(dān)保范圍，授權(quán)代理人。 （3）如財(cái)產(chǎn)為兩人或兩人以上共有，同意出具抵押的文件必須由全體共有人蓋章和法定代表人(或授權(quán)代理人)簽字。 2. 審查抵押物的合法性 （1）以依法取得的國(guó)有土地上的房屋作抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押； （2）以房改優(yōu)惠售房條件取得房屋所有權(quán)的住宅只能抵押個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)部分； （3）以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)作抵押，必須將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押，抵押期限必須在國(guó)有土地使用期內(nèi)； （4）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押； （5）交通運(yùn)輸工具已向交通管理部門(mén)辦理領(lǐng)取牌照等手續(xù)； （6）海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)作抵押的，需由負(fù)責(zé)監(jiān)管的海關(guān)出具同意抵押的證明文件。根據(jù)海關(guān)有關(guān)規(guī)定，享受減免關(guān)稅的商品5年內(nèi)由海關(guān)監(jiān)管，被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)作抵押，必須經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)； （7）對(duì)以國(guó)有企業(yè)已確認(rèn)為關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物設(shè)立抵押的，必須提供政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的證明文件。 3. 審查條件。抵押物除必須符合《擔(dān)保法》規(guī)定的條件外，還應(yīng)符合以下條件： （1）堅(jiān)固耐用，不易毀損； （2）通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)； （3）價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值，受市場(chǎng)波動(dòng)的影響小。 4. 審查抵押的有效性。 （1）根據(jù)最高人民法院法復(fù)[1994]2號(hào)司法解釋?zhuān)瑐鶆?wù)人有多個(gè)債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人的，該抵押協(xié)議無(wú)效。因此，應(yīng)注意抵押人有多個(gè)債權(quán)人的，建設(shè)銀行不接受抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)提供的抵押。實(shí)際上由于債務(wù)人用于抵押的財(cái)產(chǎn)不可能是其全部財(cái)產(chǎn)，因此在簽定抵押合同時(shí)，只要不將抵押物籠統(tǒng)為寫(xiě)“全部財(cái)產(chǎn)”，而列出抵押財(cái)產(chǎn)明細(xì)即可。 （2）根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日期間對(duì)原來(lái)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保行為無(wú)效。因此，為防止抵押無(wú)效，應(yīng)避免即將破產(chǎn)企業(yè)在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日期間辦理抵押手續(xù)。 確定價(jià)值 1. 抵押物價(jià)值應(yīng)由建設(shè)銀行認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 2. 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)真查閱資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，主要查閱： （1）評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可； （2）評(píng)估報(bào)告的合法性、真實(shí)性、科學(xué)性； （3）評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符； （4）抵押物評(píng)估的方法是否科學(xué)； （5）評(píng)估基準(zhǔn)日是否接近抵押的時(shí)間。按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估結(jié)果的有效期為1年。即資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)出的抵押物價(jià)值，自評(píng)估基準(zhǔn)日起1年內(nèi)可作為確定抵押率的依據(jù)，超過(guò)1年，需重新進(jìn)行評(píng)估。 3. 信貸經(jīng)辦人員如發(fā)現(xiàn)抵押人提供的抵押物評(píng)估報(bào)告不符合要求，應(yīng)要求抵押人交經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 4. 對(duì)于抵押物價(jià)值較低或其他原因難以由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的，可由建設(shè)銀行與抵押人協(xié)商確定抵押物價(jià)值。協(xié)商確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押物帳面價(jià)值、成新率、同類(lèi)物品市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)能力及抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)等綜合因素?！〈_定抵押率 確定抵押率的依據(jù)主要有： （1）抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。 （2）抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。 一般可從下列方面進(jìn)行分析： ◇實(shí)體性貶值：即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值； ◇功能性貶值：即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值； ◇經(jīng)濟(jì)性貶值或增值：即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。信貸員應(yīng)根據(jù)抵押物的評(píng)估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)，科學(xué)的確定抵押率。擔(dān)保評(píng)價(jià)的審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計(jì)算方法，準(zhǔn)確確定抵押率，抵押率計(jì)算公式為：抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額100%抵押率一般不能超過(guò)70 %。 抵押權(quán)的存續(xù)期間抵押權(quán)與其擔(dān)保的信貸業(yè)務(wù)主債權(quán)同時(shí)存在，抵押權(quán)的存續(xù)期間至被擔(dān)保的債權(quán)全部受償之日止。 形成抵押擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告 經(jīng)審查、評(píng)價(jià)符合抵押條件的，信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員撰寫(xiě)《中國(guó)建設(shè)銀行擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告》（附件331）隨信貸審批材料一并報(bào)送擔(dān)保評(píng)價(jià)審查人員。如不符合條件，應(yīng)及時(shí)將擔(dān)保材料退還，并要求客戶(hù)另行提供抵押物或提供其他擔(dān)保方式。擔(dān)保評(píng)價(jià)審查人員及審定人員應(yīng)認(rèn)真審查抵押擔(dān)保的材料和《中國(guó)建設(shè)銀行擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告》，并簽署意見(jiàn)。 簽訂合同 1. 信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)在與客戶(hù)簽訂信貸合同的同時(shí)，與抵押人簽訂抵押合同。 2. 抵押合同的格式和填寫(xiě)要求參見(jiàn)本《手冊(cè)》第三篇第四章《信貸法律文書(shū)》?！”ｋU(xiǎn) 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)要求抵押人到建設(shè)銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司，按建設(shè)銀行指定的險(xiǎn)種辦理抵押物保險(xiǎn)。抵押物保險(xiǎn)的要求是：（1） 保險(xiǎn)單上的保險(xiǎn)賠償?shù)谝皇芤嫒藶榻ㄔO(shè)銀行； （2）辦理抵押擔(dān)保前，抵押人已辦理抵押物保險(xiǎn)的，應(yīng)要求保險(xiǎn)公司出具變更建設(shè)銀行為第一受益人的批單； （3）保險(xiǎn)期應(yīng)長(zhǎng)于信貸期限。如有多份保單，則最早到期保單的保險(xiǎn)期限應(yīng)長(zhǎng)于信貸期限； （4）保單正本須存放建設(shè)銀行； （5）投?？傊挡簧儆诘盅何锕纼r(jià)總值； （6）保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承擔(dān)； （7）抵押有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)或退保?！」C 信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員可以根據(jù)抵押人和抵押物的情況，要求對(duì)抵押合同辦理公證手續(xù)。公證手續(xù)由抵押人和經(jīng)辦行共同辦理。抵押合同公證的辦理機(jī)構(gòu)為經(jīng)辦行所在地公證部門(mén)。 抵押物登記 信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)按《擔(dān)保法》的規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。 1. 《擔(dān)保法》規(guī)定的登記部門(mén)是： （1）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證的土地管理部門(mén)。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，由縣級(jí)以上土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)核發(fā)土地使用權(quán)使用證書(shū)，因此必須在縣級(jí)以上土地管理部門(mén)登記才有效，并且抵押人在哪級(jí)土地管理部門(mén)領(lǐng)取土地使用證，應(yīng)在哪級(jí)土地管理部門(mén)辦理抵押物登記。 （2）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的房產(chǎn)管理部門(mén)。抵押人在哪級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，應(yīng)在哪級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押物登記。 （3）以林木抵押的為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)。 （4）以航空器、船舶、車(chē)輛抵押的，為運(yùn)輸工具的管理部門(mén)。這里所指的管理部門(mén)是指核發(fā)行駛執(zhí)照的部門(mén)，如頒發(fā)航空器證照的航空航天管理部門(mén)，頒發(fā)船舶行駛證照的交通管理部門(mén)，頒發(fā)汽車(chē)行駛證照的公安交通部門(mén)等。 （5）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。 （6）以《擔(dān)保法》第四十二條所列財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)抵押，可由銀行和抵押人自主決定是否需要登記，若需要登記，登記部門(mén)為抵押人所在地的公證部門(mén)。 2. 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)與抵押人于抵押合同簽訂后15日內(nèi)到登記部門(mén)辦理抵押物的登記手續(xù)。抵押物登記的程序一般是： （1）抵押權(quán)人及抵押人向登記部門(mén)領(lǐng)取并填寫(xiě)抵押權(quán)登記申請(qǐng)表，并提送相應(yīng)的材料。辦理抵押登記時(shí)一般均應(yīng)提供如下材料：178。 借款合同（或其他信貸合同）；178。 抵押合同（包括抵押物清單）；178。 抵押物估價(jià)報(bào)告；178。 抵押人、抵押權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；178。 抵押人、抵押權(quán)人法定代表人授權(quán)委托書(shū)；178。 財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押的證明材料；178。 中外合資、中外合作、公司制企業(yè)的董事會(huì)或有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)同意抵押的文件。 其中：辦理房地產(chǎn)抵押登記需專(zhuān)門(mén)提供的材料是：178。 房產(chǎn)抵押權(quán)登記申請(qǐng)表；178。 《房屋所有權(quán)證》；178。 《國(guó)有土地使用證》。 辦理土地使用權(quán)抵押登記需專(zhuān)門(mén)提供的材料是：178。 土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)書(shū)； 178。 土地使用權(quán)抵押協(xié)議書(shū)；178。 《國(guó)有土地使用證》。 辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記需專(zhuān)門(mén)提供的材料是：178。 動(dòng)產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表；178。 動(dòng)產(chǎn)抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)；178。 動(dòng)產(chǎn)抵押物存放狀況資料。 （2）登記部門(mén)查驗(yàn)抵押物及相關(guān)材料。登記部門(mén)受理登記申請(qǐng)材料后，對(duì)抵押行為進(jìn)行審查，對(duì)不符合抵押物登記條件的，書(shū)面通知申請(qǐng)人，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。 （3）登記部門(mén)辦理抵押物登記，向抵押權(quán)人核發(fā)登記證書(shū)。178。 用土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》的縣以上土地管理部門(mén)向建設(shè)銀行發(fā)給《土地使用權(quán)抵押證明書(shū)》；178。 用房產(chǎn)抵押的，由核發(fā)《房屋所有權(quán)證》的房產(chǎn)管理部門(mén)向建設(shè)銀行發(fā)給《房屋他項(xiàng)權(quán)證》；178。 用機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)抵押的，由企業(yè)所在地工商行政管理部門(mén)向建設(shè)銀行發(fā)給《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記證》。 3. 抵押物登記后，抵押合同生效。不需辦理抵押物登記的，自抵押物權(quán)利證書(shū)移交經(jīng)辦行后生效?！∥募９? 信貸業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員辦妥抵押手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)整理抵押文件，按規(guī)定移交有關(guān)部門(mén)、人員妥善保管。抵押物權(quán)證保單及其他重要單證由會(huì)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)保管，權(quán)利憑證必須入庫(kù)保管。需要領(lǐng)用、退回時(shí)，應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理登記、交接手續(xù)。需專(zhuān)門(mén)保管的抵押文件有： （1）《土地使用權(quán)抵押證明書(shū)》或《房地產(chǎn)抵押登記證明書(shū)》； （2）《房屋他項(xiàng)權(quán)證》； （3）《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記證》； （4）抵押物保險(xiǎn)單； （5）公證書(shū)?！〉盅何锉O(jiān)管 1. 抵押期間，信貸人員應(yīng)經(jīng)常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值非正常的減少，應(yīng)及時(shí)查明原因，采取有效措施。 如發(fā)現(xiàn)