抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)-文庫吧
2025-06-03 13:11 本頁面
【正文】 內(nèi)，而無須如一些學(xué)者所主張的那樣，使抵押人負(fù)擔(dān)告知抵押權(quán)人抵押物已被出租的義務(wù)，并通過抵押人的該義務(wù)確保抵押權(quán)人的利益。 事實上，通過使抵押人負(fù)擔(dān)告知義務(wù)的方法保護(hù)抵押權(quán)人也是很不充分的，因為在抵押人不履行告知義務(wù)時，法律只能責(zé)令抵押人賠償損失，而實踐中抵押人通常為債務(wù)人本人，抵押權(quán)實行的事實本身足以說明抵押人(債務(wù)人)欠缺足夠的資力，使其對抵押權(quán)人賠償損失徒具理論上的意義。與不動產(chǎn)租賃相反，動產(chǎn)租賃權(quán)原則上不應(yīng)以登記，而應(yīng)以占有為公示方法，也就是說，只要在先的動產(chǎn)租賃權(quán)人占有了該動產(chǎn)，其租賃權(quán)就取得了對抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。但對航空器、船舶等準(zhǔn)不動產(chǎn)，由于其本來的公示方法為登記，也不妨以登記公示其上的租賃權(quán)?！ ≈档米⒁獾氖?，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人”，該規(guī)定的趣旨何在?《擔(dān)保法》起草者對此的解釋是：“主要是為了便于承租人向新的房屋所有人交納租金”。 筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》這一規(guī)定并無必要。因為：第一，出租人乃租賃物的所有權(quán)人，自然有權(quán)將租賃物抵押，無須取得承租人的同意，又何須通知承租人呢?第二，即便認(rèn)為通知的目的是方便承租人向新所有人交付租金，然而設(shè)立抵押權(quán)不同于抵押權(quán)的實行，剛剛設(shè)定抵押權(quán)時不可能出現(xiàn)新的抵押物所有人，根本就不存在向新的所有人支付租金的必要性和迫切性。何況，在承租人一次性預(yù)付租金后，更不發(fā)生向抵押物的新所有人支付租金的問題。第三，即便依《擔(dān)保法》第47條、《物權(quán)法》第197條，債務(wù)人到期不履行債務(wù)致抵押物被人民法院扣押的，抵押權(quán)人有權(quán)自該日起收取抵押物的法定孳息(租金)，也是由抵押權(quán)人而非抵押人將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則承租人可繼續(xù)向出租人(抵押人)履行清償法定孳息的義務(wù)。第四，有人認(rèn)為，盡管無必要在抵押權(quán)設(shè)立時規(guī)定抵押人對承租人負(fù)擔(dān)告知義務(wù)，但為保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)仍有必要規(guī)定抵押人在抵押權(quán)實行時應(yīng)書面告知承租人。 這種理解仍是錯誤的，因為抵押權(quán)實行時是抵押權(quán)人而非抵押人(出租人)處分抵押物，必須由抵押權(quán)人而非抵押人通知承租人，《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第28條即體現(xiàn)了這一精神。第五，若抵押人怠于對承租人為通知，不會給承租人造成損失，與此相適應(yīng)，勤于通知也不會給承租人帶來利益。故抵押人的該“通知義務(wù)”是法律上的“多余義務(wù)”，抵押人是否履行該義務(wù)并非租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的前提，違反該義務(wù)也不導(dǎo)致租賃合同無效，租賃權(quán)仍可對抗抵押權(quán)?！ 《?、已抵押的財產(chǎn)被出租 抵押權(quán)設(shè)定以后，抵押人仍保有抵押物的所有權(quán)，仍可以所有人的身份對抵押物進(jìn)行使用和收益，也可自由地在抵押物上設(shè)立租賃權(quán)。在抵押人以抵押物設(shè)立租賃權(quán)時，該租賃的期限既可短于抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)履行期，亦可長于該債務(wù)履行期。在租期短于抵押擔(dān)保債務(wù)履行期(且期滿不續(xù)租)時，除非發(fā)生抵押權(quán)人提前行使抵押權(quán)的情形，一般不會出現(xiàn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突。在租期長于抵押擔(dān)保債務(wù)的履行期且債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，若使租賃權(quán)繼續(xù)存在將有可能妨礙抵押權(quán)的實行，而這種妨礙對抵押權(quán)人顯然是不公平的。故此，我國臺灣地區(qū)“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)立地上權(quán)及其他權(quán)利(包括租賃權(quán))，但其抵押權(quán)不因此而受影響”。所謂抵押權(quán)“不因此而受影響”者，系指抵押人設(shè)定租賃權(quán)或其他權(quán)利時，若影響抵押權(quán)所支配之抵押物交換價值，則對于抵押權(quán)人不發(fā)生效力。具體而言，抵押人在設(shè)立抵押權(quán)后，就同一不動產(chǎn)設(shè)立租賃權(quán)或其他權(quán)利，影響抵押物之交換價值，抵押物價值因而減少，導(dǎo)致拍賣所得之價款，不足以清償所擔(dān)保之債權(quán)時，抵押權(quán)人可請求實行抵押權(quán)之法院除去該項權(quán)利，實行法院也可依職權(quán)除去該項權(quán)利，最終使抵押物以無負(fù)擔(dān)的方式拍賣，拍賣的買受人取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。反之，若抵押人所設(shè)定的租賃權(quán)等用益權(quán)利，并不影響抵押物之價值，即抵押物上縱有該權(quán)利負(fù)擔(dān)，拍賣所得價款仍足以清償?shù)盅簱?dān)保的債權(quán)時，則該項負(fù)擔(dān)繼續(xù)存在于抵押物之上，并不伴隨抵押權(quán)的實行而消滅，拍賣買受人取得的，系有負(fù)擔(dān)的不動產(chǎn)。 通過上文的分析不難發(fā)現(xiàn)，我國臺灣地區(qū)“民法”第866條規(guī)定后設(shè)的租賃權(quán)不得影響在先抵押權(quán)，仍是建立在“買賣不破租賃”的邏輯基礎(chǔ)之上的，正是因為“買賣不破租賃”，才增加了抵押權(quán)實行的困難：買受人發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物之上設(shè)有租賃關(guān)系時，迫于“買賣不破租賃”的壓力，一般都不會以未設(shè)定租賃關(guān)系時的價款來購買該物，尤其當(dāng)租金定得較低，又不能調(diào)整租金，或者抵押人預(yù)先收取了全部租金，或者買受人需要購買該物自用而又不能解除租賃合同時，則租賃關(guān)系的存在必然會成為買受人購買該物的障礙，影響抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。也就是說，“買賣不破租賃”原則可能導(dǎo)致無人應(yīng)買抵押物或僅愿以低廉的價格受讓抵押物。在先抵押權(quán)的實行遭遇此等困境時，基于抵押權(quán)的“處分原則”，應(yīng)使抵押物盡量回復(fù)到抵押權(quán)設(shè)立時的狀態(tài)。
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