【正文】 合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。40. 一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？購(gòu)房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購(gòu)買的是現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)買的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。41. 沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。42. 什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房？（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)定，具體購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。43. 預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。44. 原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的審核手續(xù)。45. 哪些公房不能上市交易？（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買并且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房。 （2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 （3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （4）有所有權(quán)糾紛的公房。（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。 （6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第五條46. 已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰定？已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第十三條《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。？如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。？如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。？租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況，也可以隨時(shí)解除合同。參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。？根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。？對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。？承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰來賠償？及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負(fù)責(zé)維修。如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。參考法條：《合同法》第二百二十條。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。，出租人可以不負(fù)責(zé)任？如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！逗贤ā返诙俣l。，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。？承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。？ 如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。參考法條：《合同法》第二百三十條。？應(yīng)當(dāng)向誰支付租金呢？如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。？轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒有對(duì)提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來定，通常是一個(gè)月。？租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。參考法條：《合同法》第二百三十六條。？在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：（1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。？誰能申請(qǐng)廉租住房？城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是： （1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。 （2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見》第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。？城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)