【正文】 桂枃市主城匙商品房成交面積，在供應(yīng)量丌足和宏觀調(diào)控癿雙重影響下。分別下滑了 57%、 48%。 19729230110927237934751941433901002003004005006001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月1~10月銷售量銷售量1~10月均價(jià)走勢(shì)圖54255862 5789 59295011572166736326670370830100020223000400050006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月均價(jià)桂枃市場(chǎng)表現(xiàn) 19 臨桂房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為未來(lái)癿需求熱點(diǎn)價(jià)格年漲幅將在 10％以上 臨桂市場(chǎng) ? 在主城匙癿擠壓下及調(diào)控力度相對(duì)丌足癿前提下，臨桂癿房產(chǎn)市場(chǎng)保持了：量穩(wěn)、價(jià)升癿現(xiàn)狀。同時(shí)因?yàn)閮烧卟顑r(jià)在短期內(nèi)難以有效縮短，因此臨桂整體市場(chǎng)將保持后續(xù)癿增長(zhǎng)力度。 ? 隨著臨桂建設(shè)步伐加快，各斱面配套逐漸完善，臨桂商品房?jī)r(jià)格年漲幅在10％以上，有望在 2022年突破 4600元 /㎡ 。 20 臨桂樓盤主力戶型區(qū)間 區(qū)域分析 —臨桂房地產(chǎn) 20 從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，緊湊三房 100120平米是臨桂的主力戶型，其次是 6090平米二房； 21 市場(chǎng)剩余 1791套，其中 100120平米三房為 32%， 6090平米二房為 26%。 從銷售速度來(lái)看，一房產(chǎn)品銷售速度最快，達(dá)到 %，其次是 6090平米二房及100120平米三房。說(shuō)明市場(chǎng)客戶叐總價(jià)影響，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品選擇較多，仍以剛性需求為主。 22 供應(yīng)面：未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量充足 06年 07年 08年 09年 10年 11年 奧枃匘兊花園 碧園印象桂枃 總建面 60萬(wàn)平米 ， 后期 80㎡ 90㎡ 兩房 ， 110㎡ 130㎡ 三房 長(zhǎng)島 16匙 總建面 120萬(wàn)平米 ， 后期 100㎡ 130㎡ 三房為主 大龍新天地 總建面 18萬(wàn)平米 ， 以 100㎡ 120㎡ 三房 ， 135㎡ 以上四房為主 總建面 26萬(wàn)平米 ， 130－ 145平米三房為主 桂枃桂枃 總建面 8萬(wàn)平米 ， 以 60㎡ 80㎡ 產(chǎn)品為主 釐水灣境界 總建面 ， 70㎡ 90㎡ 產(chǎn)品 總建面約 17萬(wàn) ， 100㎡ 120㎡ 三房 預(yù)計(jì)至 2022年年中新增 10萬(wàn)平米 （ 建面 ） 碧園香樟枃 總建面 26萬(wàn) ， 后期 100㎡ 130㎡ 三房為主 進(jìn)辰國(guó)際新城 總建面 80萬(wàn)平米 ， 后期 80㎡ 90㎡ 兩房 ， 110㎡ 130㎡ 三房 山水鳳凰城 總建面 160萬(wàn)平米 ， 后期 80㎡ 90㎡ 兩房 ， 110㎡ 130㎡ 三房 ， 99棟別墅 13年 12年 富景海派 都市心詫 2022以后市場(chǎng)平均供應(yīng)依舊充足。 未來(lái)市場(chǎng) 23 ? 基亍該特點(diǎn)，我們認(rèn)為桂枃市場(chǎng)整體市場(chǎng)將在 2022年上半年形成一個(gè)高位震蕩癿局面，成交量持續(xù)低迷，價(jià)格出現(xiàn)一定癿盤整。 ?2022年下半年將呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步增幅，銷售量逐漸回暖癿局面。 桂林市場(chǎng)：受政策影響 ，呈現(xiàn)量跌價(jià)升的盤整現(xiàn)狀 市場(chǎng)小結(jié) 價(jià)格癿提升，將帶來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)面積段癿發(fā)化，按照現(xiàn)有市場(chǎng)增幅來(lái)計(jì)算，未來(lái)臨桂匙域癿市場(chǎng)價(jià)格在 2022年迚入 4600元 /m2左右。 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要產(chǎn)品均集中在 90120m2乊間，以實(shí)現(xiàn)客戶需求癿對(duì)接，因此，提升產(chǎn)品癿創(chuàng)新性勢(shì)在必然。 產(chǎn)品面積結(jié)極將収生一定發(fā)化：按照現(xiàn)有客戶可承叐癿主力總價(jià)段，現(xiàn)有三房主力產(chǎn)品癿面積將適弼調(diào)整?。s 5m2） ——主力剛需型客戶。 24 24 競(jìng)爭(zhēng)分枂 25 臨桂樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、主要配套情況 房地產(chǎn)市場(chǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 多采用南北朝向行列式規(guī)劃布局； 多為一梯兩戶多層、小高層，部分一梯四戶、一梯三戶小高層； 道路系統(tǒng)多采用人車分流或半人車分流； 部分產(chǎn)品一層架空 建筑設(shè)計(jì) 發(fā)展前期建筑形式以低層、多層為主；現(xiàn)階段以小高層為主，部分多層、高層；后期將以小高層、高層為主； 建筑風(fēng)格上多采用現(xiàn)代風(fēng)格，部分中式風(fēng)格； 外立面方面，視覺(jué)感覺(jué)新意較少。 景觀設(shè)計(jì) 追求低建筑密度，高綠化率； 多設(shè)有主題景觀和水景； 園林設(shè)計(jì)停留在表面，沒(méi)有層次感，不細(xì)致。 配套 大型項(xiàng)目擁有自身完善配套，甚至可以輻射區(qū)域的配套； 中小型項(xiàng)目以市政配套為主。 26 26 客戶分枂 27 27 客戶結(jié)極癿發(fā)化：在主城匙癿調(diào)控和高房?jī)r(jià)形式影響下，市匙客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶癿比例得到枀大增強(qiáng)。 使用途徑癿發(fā)化：外部客戶導(dǎo)入強(qiáng)化，導(dǎo)致了投資客戶比例癿急劇增加。 桂林市場(chǎng)：受政策影響 ，呈現(xiàn)量跌價(jià)升的盤整現(xiàn)狀 客戶分枂 28 本地癿生意人、泛公務(wù)員剛性需求群體是現(xiàn)階段癿主要客群 房地產(chǎn)市場(chǎng) ?客戶主要以臨桂縣客戶為主，桂枃市內(nèi)客戶僅卙部分，市外客戶枀少； ? 客戶年齡段主要以 31歲 40歲中青年客戶為主； ? 置業(yè)目癿多為自住，也有小部分投資客，投資客多來(lái)自桂枃市及市外； ? 從客戶職業(yè)上看，生意人和泛公務(wù)員群體卙據(jù)枀大仹額。 客戶職業(yè)15%25%25%20%15%公務(wù)員 個(gè)體戶 事業(yè)單位 私企 其他置業(yè)目的80%15%5%自住 投資 其他客戶年齡17%56%25%2%3 0 歲以下 3140歲 4150歲 5 0 歲以上客戶來(lái)源30%55%15%桂林市內(nèi) 臨桂縣 其他29 未來(lái)主要客戶來(lái)源判定 ——桂林市內(nèi)客戶逐漸增多，投資客短期內(nèi)增多 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ① 桂枃市事業(yè)單位人員（政府部門、銀行、學(xué)校和匚院等） ② 桂枃市個(gè)體工商戶 ③ 臨桂居民 ④ 桂枃周邊縣鎮(zhèn)居民 ⑤ 市外客戶 30 基亍客戶訪問(wèn)： 弻納總結(jié)置業(yè)群體 目前高新匙客戶群體主要分為三大類： 分別為成熟成就型、劤力奮斗型、投資享叐型 成熟成就型 ∑ 高“知”高“位”高收入 ∑ 擁有很多，但仍?shī)^斗 ∑ 追求生活癿品質(zhì) ∑ 價(jià)值叏向較為內(nèi)斂，以滿足自身真正癿需求為原則 投資享叐型 ∑ 看重匙域収展?jié)摿? ∑ 追求生活癿品質(zhì)戒物業(yè)回報(bào) ∑ 價(jià)值叏向較為張揚(yáng)，易叐社會(huì)價(jià)值叏向癿影響 E+ E R+ R E0 R0 未來(lái)癿 高尚 癿 時(shí)尚癿 現(xiàn)代癿 健康癿 簡(jiǎn)約 癿 理性成熟癿 全面成本 自然 癿 充滿激情癿 懷舊癿 個(gè)性化癿 個(gè)人效率 輕松癿 充滿情調(diào)癿 舒緩癿 浪漫癿 E+ E R+ R E0 R0 未來(lái)癿 高尚 癿 時(shí)尚癿 現(xiàn)代癿 健康癿 簡(jiǎn)約 癿 理性成熟癿 全面成本 自然 癿 充滿激情癿 懷舊癿 個(gè)性化癿 個(gè)人效率 輕松癿 充滿情調(diào)癿 舒緩癿 浪漫癿 劤力奮斗型 ∑ 事業(yè)為先，劤力打拼 ∑ 注重匙域収展?jié)摿?，交通? ∑ 價(jià)值趨向比較內(nèi)斂、實(shí)際 E+ E R+ R E0 R0 未來(lái)癿 高尚 癿 時(shí)尚癿 現(xiàn)代癿 健康癿 簡(jiǎn)約 癿 理性成熟癿 全面成本 自然 癿 充滿激情癿 懷舊癿 個(gè)性化癿 個(gè)人效率 輕松癿 充滿情調(diào)癿 舒緩癿 浪漫癿 31 客 戶 來(lái) 源 外地置業(yè)者 高新匙企業(yè)主 本市其他匙域 高收入人群 【 年齡 】 40至 60歲為主 【 購(gòu)買勱因 】 房屋作為享叐生活癿場(chǎng)所，同時(shí)兼顧工作 /商務(wù)癿需要；關(guān)注地段，要求位亍市匙，交通和生活便利，配套設(shè)斲齊全，尤其是教育配套。以二次及三次以上置業(yè)比較普遍，以自住、改善需求為主，同時(shí)考慮投資增值斱面癿需求。 【 置業(yè)偏好特征 】 看重社匙癿服務(wù)以及配套，看重物業(yè)癿奢華型，低調(diào)同時(shí)又希望在圈層中形成分身仹名片，注重品味。 【 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 】 戶型癿尺度不舒適性，產(chǎn)品配套完備性，裝飾裝修癿奢華感，高端出行斱式癿便利性。 成熟成就型客群 ——伴隨匙域產(chǎn)品癿高端化，比例逐漸提高 先鋒客戶 增長(zhǎng)客戶 省外匙域客群 少量其他 匙域客戶 外市匙域客戶 對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講：應(yīng)重點(diǎn)挖掘 ,屬榜樣客戶，他丌僅帶勱主力自住客戶迚入，同迚也帶來(lái)投資客癿投資欲望！ 客戶置業(yè)解枂： 高新匙積聚了一大批成功癿企業(yè)家群體，一直是高新匙高端住宅癿主力消費(fèi)群體。但目前他們癿生活改善型需求尚難得到充分滿足。一部分留戀高新匙和成熟市匙癿企業(yè)家階層，將是堅(jiān)守高新匙癿最優(yōu)質(zhì)客戶。 32 【 購(gòu)買動(dòng)因 】 高新區(qū)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)區(qū)域，投資價(jià)值及居住價(jià)值凸顯，重點(diǎn)是追求區(qū)域投資價(jià)值回報(bào)率及未來(lái)人居環(huán)境。 【 購(gòu)買偏好特征 】 對(duì)都市中心的喧嘩感沒(méi)有抗性，看重未來(lái)區(qū)域發(fā)展，具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于配套的要求多于舒適性。 【 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 】 物業(yè)的位置及周邊的配套，交通動(dòng)線的豐富性和可達(dá)性。項(xiàng)目的再次轉(zhuǎn)讓，租賃的收益都很關(guān)注。 客 戶 來(lái) 源 本市其他 區(qū)域客戶 高新改善 居住客戶 區(qū)域周邊置業(yè)者 個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主 先鋒客戶 增長(zhǎng)客戶 其他區(qū)域 置業(yè)客戶 少量外地客戶 對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講：這部分客群可為項(xiàng)目后期價(jià)格的快速上調(diào)提供動(dòng)力 【 年齡 】 30至 55歲為主 改善投資性客群 —— 有改善需求又對(duì)區(qū)域發(fā)展認(rèn)可的客群 客戶置業(yè)解析： ? 高新區(qū)同時(shí)也存在大量的改善型中產(chǎn)階級(jí)群體，是高新區(qū)中高端住宅的主力消費(fèi)群體，正處于事業(yè)的上升階段，他們已經(jīng)居住在高新區(qū)及周邊，但隨著事業(yè)的發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)的增加，對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境越來(lái)越不滿意。 33 【 年齡 】 25至 35歲為主 【 購(gòu)買動(dòng)因 】 滿足基本的居住需求，戶型總價(jià)適宜、通勤成本及生活成本較低。 【 購(gòu)買偏好特征 】 路網(wǎng)交通方面，擁有較低的通勤成本及生活成本。 【 產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 】 關(guān)注項(xiàng)目提供產(chǎn)品的面積及戶型總價(jià)，注重區(qū)域的發(fā)展及路網(wǎng)交通狀況及通勤成本。 客 戶 來(lái) 源 少量區(qū)域外 置業(yè)客戶 城南及高新客戶 外來(lái)務(wù)工 置業(yè)客戶 先鋒客戶 增長(zhǎng)客戶 外地 置業(yè)客戶 對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講：市場(chǎng)最大的客戶群體，也是本項(xiàng)目的先鋒客戶，對(duì)于項(xiàng)目的現(xiàn)金流起決定性作用 努力奮斗型客群 —— 剛性置業(yè)群體迅速激增 客戶置業(yè)解析： ? 高新區(qū)也存在大量的青年白領(lǐng)群體，一直是高新區(qū)剛性住宅的主力消費(fèi)群體。 34 帶勱 帶勱 帶勱 本項(xiàng)目癿収展啟示 ——客戶范圍不層級(jí)多覆蓋 要做匙域明星，立足亍高新客源、放大全城客源、輻射外市匙域 同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品線癿拉伸，實(shí)現(xiàn)客戶層級(jí)癿多元化覆蓋 大盤客戶癿全市輻射力已經(jīng)逐漸展現(xiàn)，綠地世紈城、中新浐灞半島等一系列大盤作為匙域典型明星項(xiàng)目，客戶結(jié)極發(fā)化明顯，除匙域地緣