【正文】 ，社會消費零售總額達到205億元，進口總額達到3億美元，出口年均增長率15%，進口年均增長19%，5年累計全社會固定資產(chǎn)投資總額達到660億元，利用外資12億美元。 （三）平江縣國內生產(chǎn)總值 2003年平江縣全年完成國內生產(chǎn)總值（GDP）399039萬元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬元，%。 據(jù)最新統(tǒng)計公報，今年上半年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬元，比上年同期增長12%，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬元，%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬元，%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬元，%。一、二、::。（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構構成 平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。就發(fā)展趨勢來看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。 2003年一、二、∶∶∶∶。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國第23位；土地供應、商品房空置面積明顯減少。 1—6月，%，比全國高出11個百分點，居全國和7位。，%，；，%，表明我省后階段商品房屋供應量依然較多。 1—，%，其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價格均高于去年平均水平。我省銷售價格居全國23位。 從市州分布結構看，1—，%，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。，絕對數(shù)居全省第6位，次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭；%，居全省第8位。 岳陽的房的產(chǎn)市場，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，%，高出上年26個百分點，，，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充。（六）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2003年岳陽市房地產(chǎn)投資大幅增長，是歷史上的最高峰。 隨著市場經(jīng)濟的進一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結構發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，%%，上升21個百分點，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，%%，上升21個百分點；住宅銷售比重逐年下降，%，%；可見我市房地產(chǎn)開發(fā)逐步在跟蹤市場需求進行邊調整邊發(fā)展。商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，是1997—1999年3年之和，增幅與上年基本持平，，大大超過住宅銷售增幅；，%，，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動，外省、外市的中商百貨、百盛集團、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來岳投資興業(yè)。 2003年平江縣房地產(chǎn)市場情況是：全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計抵押面積98萬平方米。（七）近期中國房地產(chǎn)市場情況 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，2004年1至5月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%。與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米，%。 從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，%，；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用 從資金供應看，信貸和國債資金對投資拉力減弱。主要是控制銀行信貸規(guī)模，比去年減少1700億元。另外，還提高了存款準備金率，由7%%，全國金融機構將一次性減少可用資金1100億元左右。 1998年以來，為擴大內需，國家一直實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來開始發(fā)生轉變，積極的財政政策轉向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉向適度從緊。由于政策的調整，估計影響我省投資80億元。 今年以來，國務院采取了一系列宏觀調控措施，嚴格用地管理、信貸投放和項目審批，加大對部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴肅查處違規(guī)建設項目，嚴格控制新開工項目上馬。主要是按照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、銀行信貸、項目審批等方面的法規(guī)、政策，重點對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進行清理，并嚴格控制新開工項目。這一系列政策措施的出臺，對投資者的心理預期壓力較大，尤其是土地、信貸、項目審批等嚴格按照產(chǎn)業(yè)政策實施，影響后期新項目開工，這對原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。 但是，短期影響相對較小，長期影響較大。今年縮減用地規(guī)模，半年內停止土地審批，會導致部分新增項目無法立項，部分招商引資項目無法簽約，影響新開工項目上馬和后期項目儲備。今年計劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內充分利用，平均每年影響投資124億元。但是短期內調控政策的影響相對較小，一是部分項目已在限制之前報批用地計劃，將會陸續(xù)取得土地并開工建設。 （九）社會消費品零售總額：居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)、主要消費支出增幅 關于湖南城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)，據(jù)2004年7月最新一份資料統(tǒng)計如下： 據(jù)湖南省城調隊調查，，％,％，居民家庭八大類消費性支出呈現(xiàn)七增一減。STRONG 據(jù)統(tǒng)計調查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。%。/STRONGSTRONG/STRONG 2003年，，%。其中：，%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多。水電燃料價格調整也使居民支出增加。2003年，%。STRONG而家庭設備用品及服務支出與上年基本持平/STRONG二、岳陽與平江房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)（一）當?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重 平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。 平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場化程度和國家對自建房及集資建房的嚴格控制，近年基本上沒有在城市內自建房的了。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購商品房。 岳陽的城市發(fā)展相當快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。居民幾乎全部是購買商品房。（二）當?shù)卣畬Ω黝愖≌拈_發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權初始登記費由原來的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費由原來按房屋拆遷補償安置總費用的1‰‰；城市房屋安全鑒定費由原來的1元/mSUP2/SUP核減為80元/次；商品房預售管理費由原來的按預售價值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項、報建；重新審定有關立項、報建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。如開發(fā)企業(yè)資質年審由原來的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權登記權證的發(fā)放由原來的一周縮短為三天。（三）短中期當?shù)卣陧椖克诘丶绊椖康貕K周邊的市政規(guī)劃 平伍城鎮(zhèn)建設及基礎設施建設：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬元聘請市、規(guī)劃設計院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實施：近期（1997年—2005年）。，；遠期（2006年—2015年）。建成區(qū)面積達5平方公里，城區(qū)人口10萬。 已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學園、長青等6條街道；還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進鎮(zhèn)購（建）房；新架了3座電信信號塔。 2002年2月，設立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。，增加就業(yè)崗位3000余個。三、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 就岳陽而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當快，而且供應量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場則另有一番風景，盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房價也比老城區(qū)高，但整體市場并不大，所購買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說市場總體是供求平衡，沒有大起大波。 在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場還相當不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。因而，市場還需要時機和創(chuàng)造。不過作為一種投資，當?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿?，?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項目一期尚在建設時就幾乎全部預訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒有如期交付及經(jīng)營，才導致其它預訂者沒有交錢并改變了購房打算。四、當?shù)厣唐纷≌袌霭鍓K的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那幺成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出100元/平方米左右。 據(jù)調查統(tǒng)計，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，%。全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米。五、當?shù)厣唐纷≌骄鶅r格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 在平江縣城內，住宅的銷售價格均價為500—600元/平方米，上漲幅度不大。估計一二年后，均價將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。 在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價大概為3000元/mSUP2/SUP，其它地段均價為2000元/mSUP2/SUP，偏僻地段1200元/mSUP2/SUP。隨著市場的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價值將會不斷抬升，估計三年后，一類地段臨街商鋪的均價可升到3500—4500元/ mSUP2/SUP。 在伍市鎮(zhèn)居民認可的住宅價格，估計為400元/ mSUP2/SUP左右，因為據(jù)調查他們自建的綜合成本約為250350元/ mSUP2/SUP。據(jù)我們調查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達到500—550元/ mSUP2/SUP。當初銷售時的商鋪均價為1500元/ mSUP2/SUP左右，住宅則為550—600元/ mSUP2/SUP左右，銷售形勢還相當不錯?？梢娙藗兪钦J可這個價值的，但可惜市場沒有馬上經(jīng)營起來。 我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經(jīng)營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那幺本項目的價值還將會提高；而且也只能這樣，才會讓當初已經(jīng)購買了本項目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購買或影響周圍的人群購買。六、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析（一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽和平江，所開發(fā)出來的商品住宅，幾乎全部是本地人在購買，他們長期居住在本地，購房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當官者和經(jīng)商發(fā)達者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達的城市購了房屋，而在本地則自建別墅。 就我們對本項目原來購買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來購買本項目的客戶具有以下特點：一是來源相當散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來自岳陽市的。二是投資者比自營者更多。三是有政府資源關系者較多，可見政策因素的影響力。（二）商品住宅客戶購買行為分析 就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。BR clear=all第四章 中泰項目SWOT分析 一、項目的優(yōu)勢（S）（一）獨特的經(jīng)濟地理優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經(jīng)濟帶）和湖南省省會長沙市（長株潭經(jīng)濟圈）的結合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結合點，同時又是長江經(jīng)濟帶和沿海開放帶的交匯點，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。（二）優(yōu)越的國內交通優(yōu)勢 中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。京珠高速公路、107國道、S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。距長沙市63公里，黃花國際機場59公里，岳陽市66公里，距平江縣城38公里。（三）長株潭經(jīng)濟圈的衛(wèi)星城 長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟帶和岳陽地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長株潭經(jīng)濟圈和岳陽市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場，具有很強的經(jīng)濟吸納能力、輻射能力和市場潛力，是長株潭經(jīng)濟圈的“后花園”、長江生態(tài)經(jīng)濟圈的重