【正文】 力度不夠?qū)⒚媾R開發(fā)區(qū)管委會壓力，對二期拿地不利 開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競爭SWOT分析結(jié)論： 面對競爭，明確定位，專為中小企業(yè)量身定作。 充分利用低成本優(yōu)勢，樹立形象，為二期做鋪墊。 充分發(fā)揮國家級開發(fā)區(qū)金字招牌的優(yōu)勢。 創(chuàng)新開發(fā)模式，招商先行，以招商帶動開發(fā)。 利用孵化器功能，打造工業(yè)地產(chǎn)科技概念。二 項目開發(fā)策略（一）項目開發(fā)總體目標1) 以溫江項目為契機，實施“工業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；睉?zhàn)略2) 以溫江項目樹形象，亮品牌。3) 兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探索開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。（二）項目開發(fā)策略 自主開發(fā)+入園企業(yè)開發(fā)這種方式下我們把入園企業(yè)分為兩類，一類是租用標準廠房（不排除買斷）；二類是企業(yè)征用土地自行建廠。采取這種開發(fā)策略，整個園區(qū)開發(fā)要把握開發(fā)節(jié)奏，招商要先行。公司在開發(fā)標準廠房的同時或之前就開展對征地企業(yè)、孵化大樓的招商，孵化大樓和征地企業(yè)招商工作進展順利的情況下（招租達到60—80%，引進企業(yè)5—6家），方可開展孵化大樓的開發(fā)建設(shè)。因此招商是否成功是此種開發(fā)策略成功的關(guān)鍵。利：1) 公司資金壓力小，資金占用少，財務(wù)風險小2) 投資風險小。弊：1) 開發(fā)周期拉長，影響二期拿地和開發(fā)，同時可能面臨管委會壓力2) 因整個園區(qū)配套不到位，企業(yè)對服務(wù)、園區(qū)管理乃至公司實力信心不足，招商工作難度大。3) 投資回報較低。 引入新投資商聯(lián)合開發(fā)以項目土地使用權(quán)作股，引進新的投資商對海峽教育科技公司增資擴股，進行聯(lián)合開發(fā)。新投資商可以優(yōu)先考慮皎龍等運作工業(yè)園區(qū)較成功的工業(yè)地產(chǎn)商，因為他們一方面對工業(yè)地產(chǎn)有較深入的理解和認識，另一方面資金實力強，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。引入新的投資商后即可對園區(qū)進行整體啟動，孵化樓和標準廠房可以先建起來，同時整個園區(qū)的設(shè)計和規(guī)劃標準也可以有所提高。非標準廠房區(qū)仍可向企業(yè)出售土地，由企業(yè)自己開發(fā)。利：1) 開發(fā)周期短，資金壓力小，風險分散2) 有利于樹立公司和園區(qū)形象，對二期拿地有幫助。3) 利于招商4) 如果能引入工業(yè)地產(chǎn)商則可以利用對方的網(wǎng)絡(luò)推進招商工作。弊：1) 尋找理想的新投資商較困難2) 利潤空間壓縮三 項目市場定位（一） 同類工業(yè)園區(qū)考察情況龍騰工業(yè)城由宏杰置業(yè)（臺資）投資，位于成都龍泉國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置世紀大道旁，占地1000畝，分A、B區(qū)開發(fā)，預計5年內(nèi)完成整體開發(fā)。目前已完成一期開發(fā)，含11棟標準框架結(jié)構(gòu)廠房和1棟員工宿舍，二期三棟廠房6月前可交付，9月前完成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售，03年開始招商，目前一期除兩棟廠房共約2000平米外已完成大部分招商入駐率達92%，（含物管費），員工宿舍每間可容納16人，含基本設(shè)施650元/月，不含基本設(shè)施580元/月。園區(qū)用水為自來水，；每1000平米廠房配電60KW，超出部分按500元/KVA加收電力增容服務(wù)費。目前入駐企業(yè)主要是制造業(yè)、機械加工、包裝和電子。成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資，是成都市21個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，園區(qū)位于青羊區(qū)蘇坡、文家交界處，東臨火車西站、三環(huán)路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路?？傉嫉孛娣e3057畝，規(guī)劃總建筑面積220萬平方米，主要規(guī)劃為兩大區(qū)域：2593畝市工業(yè)發(fā)展區(qū)、464畝集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程，整個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的概念設(shè)計和300畝科技創(chuàng)新起步區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計已委托日本大廠株式會設(shè)計完成，464畝發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程—— “英國小城”的概念設(shè)計和規(guī)劃方案已委托英國和樂集團設(shè)計完成。園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)定位于精密機