【正文】 的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。把北京建成代表中國(guó)現(xiàn)代化成就和中國(guó)旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對(duì)首都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，使其成為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會(huì)功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)文明與城市國(guó)際化；本著對(duì)旅游資源開發(fā)、利用、保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)古都風(fēng)貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對(duì)旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對(duì)賓館飯店需求量必將增加。今年11月中國(guó)已經(jīng)正式成為國(guó)際貿(mào)易組織成員，國(guó)際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國(guó)際商務(wù)旅客來(lái)京人次必將增加；作為國(guó)家的首都，北京是國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對(duì)賓館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國(guó)內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國(guó)的流行，越來(lái)越多的人外出旅游，并選擇星級(jí)飯店入住。 需求預(yù)測(cè)改革開放以來(lái)，海外來(lái)京旅游人數(shù)增長(zhǎng)迅速，日前中國(guó)加入WTO，國(guó)際交往，尤其商務(wù)交往必然增加，海外來(lái)京人數(shù)仍然會(huì)維持較快的增速。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)今后接待海外來(lái)京人數(shù)如下：國(guó)內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長(zhǎng)假的增多，近年來(lái)也在以年增長(zhǎng)率超過(guò)10%的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)來(lái)京游客數(shù)量：在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，外省市國(guó)內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國(guó)內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。以上預(yù)測(cè)中并未考慮2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦將導(dǎo)致游客大幅增加。 寫字樓市場(chǎng)概況 市場(chǎng)供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場(chǎng)日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬(wàn)平方米，整個(gè)辦公市場(chǎng)存量在500萬(wàn)平方米左右。歷年來(lái)辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過(guò)600萬(wàn)平方米，由于當(dāng)時(shí)寫字樓市場(chǎng)的投資過(guò)熱，98年后逐年回落。到2000年大約在449萬(wàn)平方米左右。進(jìn)入2001年后，寫字樓市場(chǎng)平淡中見活躍，預(yù)計(jì)全年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到140萬(wàn)平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬(wàn)平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬(wàn)平方米的新亞大廈、成中大廈和長(zhǎng)安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國(guó)際金融中心以及下半年將要開盤的11萬(wàn)平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。 綜合起來(lái)，大約有141萬(wàn)平方米的供應(yīng)量入市。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 面積（平方米）項(xiàng)目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達(dá)利100000騰達(dá)大廈 91000名人廣場(chǎng)70000國(guó)興大廈 48000太運(yùn)大廈20000太平洋國(guó)際大廈 60000北京國(guó)際金融中心69000中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國(guó)人壽大廈90000東方廣場(chǎng)二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進(jìn)入第三季度后，北京寫字樓市場(chǎng)有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場(chǎng)新增供應(yīng)量324000平方米，市場(chǎng)存量達(dá)到527萬(wàn)平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場(chǎng)二期從面積上講可以說(shuō)是其中最大的，中國(guó)人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的惡化程度。同時(shí)，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也對(duì)當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了壓力。而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬(wàn)平方米，中關(guān)村為200萬(wàn)平方米左右，金融街在150萬(wàn)平方米左右，其他地區(qū)150萬(wàn)平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米左右。 未來(lái)三年內(nèi)，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，其中CBD將成為重點(diǎn)地區(qū)。 寫字樓市場(chǎng)需求狀況2000年以來(lái)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的快速回升。2001年上半年北京高檔寫字樓市場(chǎng)在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；上半年由于中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購(gòu)買寫字樓，這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。以下是近年來(lái)的寫字樓租金走勢(shì)圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。2001年上半年，市場(chǎng)吸納了近28萬(wàn)平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購(gòu)買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場(chǎng)份額。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。2001年寫字樓租售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的68%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)），成為2001年上半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元／平方米。銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在26美元/，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。從空置率方面來(lái)看，%，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長(zhǎng)。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽(yáng)區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路5400中國(guó)網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外大街2600（使用）華泰保險(xiǎn)中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務(wù)所中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外大街850（使用）美國(guó)電報(bào)電信公司國(guó)貿(mào)中心一座朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽(yáng)區(qū)安華橋34000中國(guó)絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計(jì)算中心國(guó)興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場(chǎng)的各方面因素，中國(guó)成功地申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、中國(guó)入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項(xiàng)目開始運(yùn)作，預(yù)計(jì)會(huì)使當(dāng)前較為平淡的寫字樓市場(chǎng)變得活躍起來(lái)。但由于美國(guó)的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來(lái)的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國(guó)公司減少對(duì)寫字樓的需求。北京寫字樓市場(chǎng)最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析中國(guó)已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京高檔寫字樓 將產(chǎn)生積極的影響。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。對(duì)于高檔寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級(jí)的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對(duì)寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫字樓的需求也將逐漸釋放出來(lái)。入世對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂(lè)觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。原因主要有：（1）入世的利好因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。入世也一樣，它對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的影響估計(jì)也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來(lái)。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來(lái)支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。實(shí)際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來(lái)，表現(xiàn)在它們對(duì)寫字樓需求面積的減少以及對(duì)寫字樓租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來(lái)越缺乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬(wàn)平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來(lái)的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過(guò)120萬(wàn)平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬(wàn)平方米），因此未來(lái)半年到一年北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的?；谝陨现T多因素，我們將不得不對(duì)北京高檔寫字樓市場(chǎng)未來(lái)半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對(duì)利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對(duì)比。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場(chǎng)就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國(guó)入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金報(bào)價(jià)；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報(bào)價(jià)，但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的甚至超過(guò)30％；有的寫字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長(zhǎng)，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系來(lái)決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。不過(guò)，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的方面存在。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國(guó)投資在它們本國(guó)由于尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)，就會(huì)轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場(chǎng)，而中國(guó)作為一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國(guó)家正好吸引了這些資金，這必然會(huì)間接地促進(jìn)中國(guó)和北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國(guó)來(lái)投資。例如，日本三洋化工株式會(huì)社就準(zhǔn)備今年年底在北京設(shè)立辦事處，并且考慮在國(guó)內(nèi)合適的地方建廠。而臺(tái)灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺(tái)灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢(shì)，許多這類公司到祖國(guó)大陸投資建廠。對(duì)入世后北京高檔寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)有很明顯的影響，在某一時(shí)期由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)的衰退和本地寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的急劇放大甚至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。但從長(zhǎng)期來(lái)看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來(lái)，北京高檔寫字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。另一方面，租金的升高必然會(huì)使更多的用家轉(zhuǎn)而購(gòu)買寫字樓，以減少未來(lái)租金上漲所帶來(lái)的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會(huì)購(gòu)買寫字樓，甚至經(jīng)營(yíng)寫字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報(bào)，這些都會(huì)進(jìn)而促進(jìn)寫字樓的開發(fā)建設(shè)，從而形成寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)良性循環(huán)。 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對(duì)某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽(yáng)CBD地區(qū)從政策方