【正文】 48寧波市萬茂電器有限公司49寧波南海生物化工有限公司50奉化市自來水總公司數(shù)據(jù)來源：奉化國稅局，中國指數(shù)研究院備注：企業(yè)50強(qiáng)來自于2008年奉化繳納稅費(fèi)百強(qiáng)。252。 城市定位長江三角洲南翼的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，我國著名的風(fēng)景旅游區(qū)，以休閑人居為特色的寧波大都市區(qū)的綜合性功能組團(tuán)。252。 空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃成為“一心一帶三江三組團(tuán)”，形成多中心、開放式、生態(tài)型的山水城市。一心：即由大橋和江口組成的核心城市。一帶：即大橋、江口之間由山體構(gòu)成貫穿城區(qū)東西的“一”字形生態(tài)帶，成為城市的綠色走廊和開放空間。三江：即貫穿城市的三條江， 剡江、縣江和東江。三組團(tuán)：即核心城市外圍的三個(gè)組團(tuán)，有方橋組團(tuán)、西塢組團(tuán)和蕭王廟組團(tuán)。252。 區(qū)域功能大橋片和江口片是奉化的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；方橋組團(tuán)以高新技術(shù)和服裝工業(yè)為主的綜合性組團(tuán)；西塢組團(tuán)：依托甬臺溫鐵路發(fā)展倉儲、物流為中心的綜合性組團(tuán)；蕭王廟組團(tuán)：以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主的生態(tài)型功能組團(tuán)。核心城市：是城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，主要分大橋片和江口片。大橋片主要承擔(dān)商貿(mào)、金融、旅游服務(wù)、文化教育、生活居住 等功能。整合及適度發(fā)展工業(yè)職能。貫徹“控制、疏散、重構(gòu)”方針，保護(hù)好舊城核心區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌景觀。疏解行政辦公、居住、工業(yè)等職能，降低舊城人口密度， 增加城市公共綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，增加以旅游、商貿(mào)為主導(dǎo)的綜合服務(wù)類用地和就業(yè)崗位，建設(shè)傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)，提升舊城品質(zhì)、增強(qiáng)舊城 活力。江口片由江口和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)組成，其中，江口依托剡江向南發(fā)展，主要承擔(dān)片區(qū)級公共中心，包括娛樂中心、會(huì)展中心、體育中心等，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在 現(xiàn)基礎(chǔ)上向北發(fā)展，控制南山路以西工業(yè)用地，遠(yuǎn)期創(chuàng)造條件逐步更新。方橋組團(tuán)：以高新技術(shù)和服裝工業(yè)為主的綜合性組團(tuán)。東部為工業(yè)區(qū)、西部為生活居住區(qū)。西塢組團(tuán)：依托甬臺溫鐵路發(fā)展倉儲、物流為中心的綜合性組團(tuán)。西北部為工業(yè)區(qū)、中部為舊城保護(hù)區(qū)、東部為生活居住區(qū)、南部為物流倉儲區(qū)。蕭王廟組團(tuán)：以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主的生態(tài)型功能組團(tuán)。東部為生活居住區(qū)，西部為生態(tài)旅游區(qū)。252。 公共設(shè)施發(fā)展結(jié)構(gòu)形成“一主一副多點(diǎn)，主城（大橋片）兩橫三縱”的公共設(shè)施發(fā)展結(jié)構(gòu)。一主一副多點(diǎn)：規(guī)劃按市級中心（及副中心）——居住區(qū)級中心兩級配套。主城（大橋片）兩橫三縱：兩橫：中山路作為大橋片最長和最主要的城市商業(yè)街自錦屏向岳林延伸，大成路規(guī)劃作為以行政辦公為特色的街道，將集中大部分市屬行政機(jī)關(guān)。三縱：南北向商業(yè)街主要為南山路、廣平路、縣江兩岸。其中，縣江兩岸以服飾、飲食、休閑為主要特色。252。 居住用地規(guī)劃規(guī)劃改造形成“一個(gè)老城區(qū)、一個(gè)改造區(qū)和五個(gè)拓展區(qū)”一個(gè)老城區(qū)：主要是錦屏街道南部，原奉化古城范圍。規(guī)劃要求對老城區(qū)三類住宅進(jìn)行改造。用地經(jīng)過向西向南拓展后，未來改造后能容納約67萬人。一個(gè)改造區(qū)：指岳林街道的新民村、新橋村、斗門村、湖橋頭村，以及東郊工業(yè)區(qū)周邊的舒家村、吳墩村等。五個(gè)拓展區(qū)：主要指錦屏街道北部、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西側(cè)的城北新城、方橋、蕭王廟、西塢。新建居住區(qū)人均居住用地控制在28—32平方米，撤村建居的住宅區(qū)推廣建設(shè)多層公寓式住宅，按人均居住用地38平方米控制。舊城改造根據(jù)改造實(shí)際情況進(jìn)行控制。規(guī)劃居住用地總面積1570公頃，居住人口45萬人。252。 交通規(guī)劃把握甬金高速、甬臺溫鐵路和甬金鐵路相繼建成給奉化帶來的重要機(jī)遇，緊緊圍繞把奉化市建設(shè)成寧波都市區(qū)南部交通物流中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，構(gòu)造與“長江三角洲三小時(shí)都市圈”相適應(yīng)的現(xiàn)代化、立體化綜合交通運(yùn)輸體系。公路運(yùn)輸：全市公路交通實(shí)現(xiàn)“50”的交通圈，即奉化市區(qū)20分鐘內(nèi)可到達(dá)其所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，30分鐘可到達(dá)寧波市區(qū)，50分鐘內(nèi)可到達(dá)臨近各縣市。鐵路運(yùn)輸：鐵路交通基本實(shí)現(xiàn)“200”的時(shí)間圈構(gòu)想，即奉化市到達(dá)寧波市的鐵路交通時(shí)間不超過30分鐘，到達(dá)金華、溫州的鐵路交通時(shí)間不超過200分鐘。規(guī)劃線路主要為甬溫鐵路奉化段、甬金鐵路奉化段，主要站點(diǎn)有鐵路奉化站，為縣級客、貨運(yùn)站。最終，鐵路的建 成將使奉化市成為寧波都市區(qū)南部的物流中心。城市道路：中心城區(qū)形成方格網(wǎng)狀的道路網(wǎng)，保證各個(gè)片區(qū)之間至少有兩條以上通道，逐步形成“五縱五橫”的城區(qū)主干道網(wǎng)。城市公共交通：建立以公交(含軌道交通)為基礎(chǔ)、出租車為輔助的多種客運(yùn)交通方式相結(jié)合的公共交通體系。積極完善常規(guī)公交，合理有序發(fā)展小汽車。結(jié)合鐵路站場、對外交通場站以及大型客流集散點(diǎn)設(shè)置公交換乘樞紐，提高公共交通的服務(wù)水平。軌道交通規(guī)劃：布設(shè)兩條輕軌線。兩條輕軌線都接寧波市軌道3號線，其中一條為主線，到大橋；另一條為支線，到溪口。主線全長約23公 里，支線全長約14公里。根據(jù)軌道交通的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，軌道交通控制紅線用地寬度為60米。252。 在聯(lián)系各片的主要交通干道建設(shè)完成的基礎(chǔ)上，加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、明州工業(yè)園區(qū)方橋分區(qū)等二個(gè)主體工業(yè)園區(qū)建設(shè)，適度發(fā)展大橋片中的城東工業(yè)區(qū)域；大力發(fā)展大橋片的東北、西北、西南的居住用地，適度發(fā)展江口片的居住用地，保證規(guī)劃人口的生活居住空間；252。 結(jié)合新豐小區(qū)舊區(qū)改造、沿河兩岸的改造等，建設(shè)一批有影響的公共設(shè)施和必要的基礎(chǔ)設(shè)施，加速城市要素的集聚；依托自然環(huán)境，加強(qiáng)仁湖公園等 城市綠化建設(shè)力度，提高城市品位。252。 合理引導(dǎo)，在建設(shè)集中型工業(yè)區(qū)的同時(shí)，實(shí)行土地置換，調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展、改制要求，使位于城市中心區(qū)的工業(yè)企業(yè)，集中搬遷，使工業(yè)企業(yè)相對集中，同時(shí)，利用置換出的寶貴土地，加快城市文化、娛樂、服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善中心城市的服務(wù)功能。252。 積極發(fā)展江口片的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，同時(shí)有控制的發(fā)展近鄰的江口民營工業(yè)區(qū)、滕頭工業(yè)小區(qū)，其南山路二側(cè)區(qū)域應(yīng)提高控制要求與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，盡量在二次開發(fā)中進(jìn)行用地置換。252。 大橋片則主要在相對集中布局原則下適當(dāng)擴(kuò)展，其中，舊城區(qū)應(yīng)通過舊城改造置換城內(nèi)零星的工業(yè)用地為商業(yè)居住、綠化用 地，大力建設(shè)行政中心等沿江二側(cè)公建用地，城東適度發(fā)展東郊工業(yè)區(qū)，積極發(fā)展波導(dǎo)科技園區(qū)。252。 居住用地建設(shè)采取以新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，和老區(qū)改造相結(jié)合，其重點(diǎn)均為大橋片，新建4個(gè)完整居住小區(qū)，同時(shí)利用地價(jià)規(guī)律改造舊城，可建設(shè)一些商住樓或小高層住宅。北部江口片須適度發(fā)展居住用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，同時(shí)安置一定規(guī)模的農(nóng)居。252。 加強(qiáng)市政交通設(shè)施建設(shè)，拉大城市框架，建設(shè)道路、給水、污水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施：加快生活居住用地開發(fā)，控制城市房地產(chǎn)價(jià)格，降低集聚人口來奉化創(chuàng)業(yè)、生活的成本；整治河道，提高綠化水平，改善城市環(huán)境。252。 建設(shè)一批有影響、有品味的公共設(shè)施。建設(shè)行政中心、娛樂城、圖書館、文體健身服務(wù)部健身中心、人民醫(yī)院（綜合樓）、婦幼保健院、二院（急診樓）、中醫(yī)院（病房樓）、奉化市體育中心、酒店、福利院等。252。 適當(dāng)提高公共綠地用地指標(biāo)。建設(shè)仁湖公園和適當(dāng)擴(kuò)建岳林公園、春暉公園，沿河兩側(cè)綠帶，以及市域快速干道兩側(cè)綠帶，并改建中山公園大門，改變城市綠地建設(shè)水平過低的狀況，改善城市居住環(huán)境，形成城市和自然充分融合的生態(tài)化環(huán)境。在分析城市規(guī)劃對住宅需求的影響之前，我們先簡單回顧一下城市規(guī)劃：252。 城市定位：奉化定位為長江三角洲南翼的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，我國著名的風(fēng)景旅游區(qū)，以休閑人居為特色的寧波大都市區(qū)的綜合性功能組團(tuán)。252。 空間結(jié)構(gòu)及區(qū)域功能：大橋和江口組成的核心城市。核心城市外圍的三個(gè)組團(tuán)，有方橋組團(tuán)、西塢組團(tuán)和蕭王廟組團(tuán)。252。 居住用地規(guī)劃：錦屏街道南部的舊城改造；岳林街道工業(yè)區(qū)改造；城北新城、方橋（方橋西部規(guī)劃為生活居住區(qū)）、蕭王廟（以農(nóng)副產(chǎn)品加工、旅游服務(wù)和生態(tài)居住為主的生態(tài)型功能組團(tuán)）、西塢（西塢東部規(guī)劃為生活居住區(qū)）等區(qū)塊是未來城市新型居住區(qū)域的拓展區(qū)。252。 交通規(guī)劃：甬金高速、甬臺溫鐵路和甬金鐵路的開通拉近了與寧波、杭州、上海的距離，使其能充分融入“長江三角洲三小時(shí)都市圈”，為外力人群置業(yè)居住提供了條件。252。 商圈分布：奉化缺乏高端商業(yè)，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?。綜上，奉化的商品住宅還是具有發(fā)展空間的，置業(yè)需求集中在錦屏街道和岳林街道構(gòu)成的老城區(qū)，政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的工業(yè)園區(qū)周邊的新型居住組團(tuán)。同時(shí)奉化整體商業(yè)市場還不成熟，未來具有發(fā)展空間。2．人口結(jié)構(gòu)與住房需求奉化流動(dòng)人口相對其他城市比例較小，常住人口、戶籍人口的增長率保持平穩(wěn)緩慢的上漲趨勢，一定程度上會(huì)對其房地產(chǎn)市場的開發(fā)有所限制。注：因?yàn)榉罨胁唤y(tǒng)計(jì)常住人口和流動(dòng)人口，故常住人口和流動(dòng)人口為推算所得。216。 流動(dòng)人口采用統(tǒng)計(jì)年鑒的3個(gè)月以上暫住人口指標(biāo)計(jì)算；216。 常住人口推算公式：常住人口=戶籍人口+流動(dòng)人口戶籍非常住人口；216。 戶籍非常住人口數(shù)據(jù)來源于2000年人口普查和訪談估算。2009年常住人口達(dá)到49萬，%。圖表20 20062009年奉化常住人口及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院不考慮2008年金融危機(jī)的影響（大量外來打工者返鄉(xiāng)），20052009年奉化常住人口保持緩慢增長，%%。2009年奉化市常住人口達(dá)到49萬人，%。戶籍人口增長緩慢，且增長率波動(dòng)較小。圖表 21 20052009年奉化戶籍人口及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院20052009年奉化戶籍人口一直保持緩慢增長，%左右，明顯低于常住人口增長速度。，占常住人口九成左右。流動(dòng)人口比例較低、但增長快且受宏觀環(huán)境影響明顯。圖表 2220052009年奉化流動(dòng)人口及增長率數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院，%，流動(dòng)人口比例偏低。除2008年金融危機(jī)影響，%，其他年份人口增長率始終保持兩位數(shù)的快速增長。奉化的戶籍人口結(jié)構(gòu)中3060歲的人口占比較多，其中4060歲人口比重較大，而3034歲的人口比例較少。奉化老齡化現(xiàn)象比較明顯，老齡化人群所需的一些功能性建筑會(huì)有所需求，如醫(yī)院、養(yǎng)老院、老年公寓等等設(shè)施。注：人口年齡結(jié)構(gòu)來源于2000年的人口普查和20012010年統(tǒng)計(jì)年鑒出生死亡人口。216。 戶籍人口年齡結(jié)構(gòu)采用2000年人口普查數(shù)據(jù)和20002010年的出生死亡人口推算；216。 常住人口年齡結(jié)構(gòu)增加了流動(dòng)人口的年齡結(jié)構(gòu)考慮，流動(dòng)人口年鑒結(jié)構(gòu)經(jīng)訪談多為年輕人，報(bào)告采用2024歲（15%）、2529歲（60%）、3034歲（20%）、3539歲（5%）計(jì)算；216。 死亡人口未考慮意外死亡人口帶來的影響，假定死亡人口均為70歲以上的自然死亡推算。戶籍人口結(jié)構(gòu)4060歲中老年人口比重最大，占比近40%圖表 23 2009年奉化戶籍人口結(jié)構(gòu)年齡段占比（%）019歲0歲%%14歲%59歲%1014歲%1519歲%2029歲2024歲%%2529歲%3060歲3034歲%%3539歲%4044歲%4549歲%5054歲%5559歲%60歲以上6064歲%%6569歲%7074歲%7579歲%8084歲%8589歲%9094歲%9599歲%100歲及100歲以上%數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院從2009年奉化戶籍人口結(jié)構(gòu)來看，20歲以下的人口占比24%；%；3060歲的中年人占比49%，其中3034歲人口較少，占比僅為5%，而4060歲的中老年人數(shù)量巨大，%；%，老齡化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。隨著人口的持續(xù)增加和家庭的不斷裂變，奉化的家庭戶數(shù)正在穩(wěn)步增長，每戶的戶均人口正在逐步下降，這樣必然帶來住房的需求。戶籍總戶數(shù)穩(wěn)步增長，戶均人口逐步下降。圖表 25 20052009年奉化家庭規(guī)模變化情況數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院20052010年奉化戶籍戶數(shù)穩(wěn)步增長。與此同時(shí)，戶均人口也呈穩(wěn)步下降的趨勢，與2008年持平。 家庭戶住房結(jié)構(gòu)奉化城鎮(zhèn)居民人均房屋使用面積屬于，本地普通市民的改善性需求和外來人口置業(yè)需求還有待開發(fā)。圖表 29 20052009年奉化城鎮(zhèn)居民人均房屋使用面積數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院20052008年奉化城鎮(zhèn)居民人居房屋使用面積總體呈上漲趨勢，年均增長率5%。2007年，但2009年開始。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平的提高，預(yù)計(jì)人均房屋使用面積仍將保持穩(wěn)步上漲的趨勢。圖表 30 2009年寧波各縣市城鎮(zhèn)居民人均房屋使用面積對比數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院從2009年寧波各縣市城鎮(zhèn)居民人均房屋使用面積對比結(jié)果來看，僅次于寧海和臺州。從調(diào)研中了解到，奉化由于房地產(chǎn)起步較晚，很多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的本地人在寧波市區(qū)都有置業(yè)，再加上當(dāng)?shù)馗咂焚|(zhì)樓盤較少以及宏觀政策的壓制，他們就不急于在當(dāng)?shù)刭彿恐脴I(yè)，但是他們對于升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)很有興趣。目前奉化每年結(jié)婚的人數(shù)大約在3400對左右，每年出生的嬰兒也大約在3400個(gè)左右，從現(xiàn)有的年齡結(jié)構(gòu)來看，未來幾年每年結(jié)婚人數(shù)會(huì)穩(wěn)步增加，婚房的需求會(huì)隨之緩慢增加。近年來年均結(jié)婚3400對左右，未來達(dá)到結(jié)婚年齡的人口應(yīng)該會(huì)穩(wěn)步增長，也隨之帶來了對婚房的剛性需求。圖表 31 20052009年奉化結(jié)婚登記人口數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院從20052009年結(jié)婚登記人口量來看，奉化年均結(jié)婚在3400對左右。圖表 32 2009年奉化分年齡段人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院從2009年1535歲分年齡段統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果來看，1519歲和2024歲的人口分別為14627和18659人，未來幾年這些人大部分進(jìn)入婚姻年齡，這一數(shù)據(jù)比2534歲年齡段人口多20%，未來婚房需求會(huì)有明顯的增長。近年來年均出生小孩約3400個(gè)，未來幾年達(dá)到生育年齡的人口穩(wěn)步上漲，改善性需求不會(huì)驟增。圖表 18 20052009年奉化出生小孩數(shù)量數(shù)據(jù)來源：奉化統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院20052