【正文】 理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；G、負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；3．服務(wù)中心主管職責(zé)A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理；D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費的成本測算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序 號項 目人 數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注一管理人員6/1經(jīng)理12經(jīng)理助理13財務(wù)員14維修主管15保安主管16保潔主管1二普通員工14/1維修員22保安員93綠化員14保潔員2三合計20/管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)工資福利費測算表(02)序號項 目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/）一基本工資/二福利費注(1)暫按15%測算三服裝費注(2)四合計/注(1)：%, 其中福利基金占工資總額的14%；%；社會保險占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分?jǐn)倿椋?0400元/人/年247。12月=667(元/月) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。、設(shè)備所用電為A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：（60瓦/盞200盞12小時30日/月）=4320千瓦/小時=B、智能化網(wǎng)絡(luò)運行等綜合：C、共計為：:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：10部15元/天30天= 150元/天30天=4500元/月維修保養(yǎng)費用為。每部每月按50元計算則為：10部50元/月=500元/月：10部5元/天30天= 50元/天30天=1500元/月 綠化管理費：小區(qū)綠化面積為30000M2, 綠化管理費測算見表（03）綠化管理測算表（03）序 號項 目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/）備注1綠化工具費1000元/年2勞保用品費500元/年3綠化用水費/4農(nóng)藥化肥費5景觀再造費6合 計/ 清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/）1工具購置費300元/2勞保用品費300元/3化糞池清掏費(注1)//4垃圾外運費5環(huán)境消殺//6合計/注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。 保安費：保安費測算表（05）序號項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月M2）1裝備費300元/250．002人身保險費（暫不計）//3房租費（暫不計）//4聯(lián)建、治安費100元/5合計/ 辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）月辦公費=30000247。12=2500元/月 固定資產(chǎn)折舊費：固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：月固定資產(chǎn)折舊費為：100000247。（125年）=1667元/月 法定稅費：%，則多層稅費=（）%=1688元/月小高層稅費=（）%=2050元/月 利潤：利潤取10%，則多層利潤=（）10%=3031元/月小高層利潤=（）10%=3681元/月管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06）序號項目金額（元/月）金額（元/）備注一管理成本1工資福利費2維修及保養(yǎng)費共用照明電梯小高層水泵小高層3綠化管理費4清潔衛(wèi)生費5保安費6辦公費7折舊費8法定稅費多層住宅小高層住宅9利潤多層住宅小高層住宅10合計多層住宅多層：79193萬M2小高層住宅小高層：44127萬M2六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務(wù)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達(dá)現(xiàn)場；根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。二、公共服務(wù)（一）安全管理小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；1監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控； 1別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；1小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；1對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；1對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；1對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；2定期清除綠地雜草、雜物；2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；26各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標(biāo)志齊全規(guī)范；2對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；3對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；3載人電梯早6點至晚上12點正常運行；3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計24項）類別編號項目內(nèi)容家 政 服 務(wù)1代請裝修、裝飾公司2代請家教、介紹保姆3代租售房屋、代租汽車4發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息5組織各種展銷活動6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商 務(wù) 活 動9代購車船、飛機(jī)票10代訂報刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務(wù)13代訂酒店、客房禮 儀 服 務(wù)14代購代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典文 化 娛 樂 服 務(wù)16提供圖書、音像制品交流17開設(shè)棋、牌活動場所18開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)19組織健身舞晨練隊20開展球類、健身培訓(xùn)21開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會老年服務(wù)22建立老年活動組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動24組織健康義診活動物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計62項）類別編號項目內(nèi)容價格待定1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機(jī)6安裝分體式空調(diào)7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關(guān)、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線日 常 維 修 裝 飾 服 務(wù)16自行車、摩托車小修17鐘表維修18更換燈泡、燈管19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器20木門窗維修21清洗抽油煙機(jī)22清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通下水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家 政 服 務(wù)32室內(nèi)整體保潔33木地板打蠟34看護(hù)病人35上門收洗衣服（洗衣費另記）36接送小孩上學(xué)37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)39中、西餐40代購、代售二手電腦家私41家政培訓(xùn)42清潔地毯、沙發(fā)43小學(xué)生中餐44學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班45提供鐘點工（家務(wù)、護(hù)理、照顧小孩或老人）46為老人讀報,聊天禮儀服務(wù)47特殊安全服務(wù)48租售鮮花、盆景49代接、代送客人健 康 服 務(wù)50健康檢查51建立健康檔案52家庭病床53兒童保健54健身培訓(xùn)商 務(wù) 服 務(wù)55長途電話56接發(fā)傳真57打字58復(fù)印59出租商務(wù)洽談室60出租會議室61租車62汽車美容四、服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家及jz市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責(zé)任落實到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記錄，達(dá)到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，達(dá)到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養(yǎng)，保持潔凈10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達(dá)到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損11公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率