【正文】 接行使表決權(quán)，或代理其他業(yè)主行使表決權(quán)；五是決議欠缺法定表決數(shù)或以普通多數(shù)決的方法對需要特別多數(shù)決的事項作出決議。②（二）實體權(quán)益受到侵害所謂實體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有所享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害。區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體作出的有關(guān)共有部分的物的管理以及對全體區(qū)分所有權(quán)人的人的管理所涉事項的決定對各個區(qū)分所有權(quán)人具有舉足輕重的影響。[4]因此，物權(quán)法規(guī)定了重要事項要由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會針對這些事項作出的決定對于全體業(yè)主具有法律約束力，因此，如果業(yè)主大會所作的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，則權(quán)益受到侵害的業(yè)主有權(quán)請求人民法院予以撤銷。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體作出的妨害其合法權(quán)益的決定的具體內(nèi)容，而不應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的民事行為，比如物業(yè)服務(wù)合同、建筑物及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)合同、建筑物附屬設(shè)施購買安裝合同等。如果業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體民事行為妨害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主首先須申請撤銷業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體的民事行為的決定。　　四、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟激勵制度在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，在業(yè)主提起訴訟的過程中，提起訴訟的業(yè)主不僅要付出寶貴的時間和精力，其間心理上也承受著可能敗訴的巨大風(fēng)險，即使勝訴了自己可能還需要承擔(dān)高額的律師費(fèi)等費(fèi)用。此外，無論勝訴與否，都可能出現(xiàn)提起訴訟的業(yè)主與被告方人際關(guān)系僵化的局面。如果不采取一定的措施使激勵業(yè)主提起訴訟，這種通過訴訟平衡物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各個主體利益的機(jī)制就難以建立，最終將影響物業(yè)管理區(qū)域的穩(wěn)定。因此，為了更好的保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，使物業(yè)管理區(qū)域管理更加規(guī)范發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)采取以下幾項措施以施激勵業(yè)主提起訴訟：　　(一)按“非財產(chǎn)案件”收取案件受理費(fèi)　　在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，可能涉及到財產(chǎn)權(quán)訴訟，如果與其他財產(chǎn)權(quán)訴訟一樣按照爭議的金額預(yù)交訴訟費(fèi)用，可能阻礙訴訟的提起。因此，我們應(yīng)當(dāng)將減少業(yè)主撤銷權(quán)訴訟費(fèi)用作為激勵機(jī)制之一，將業(yè)主撤銷權(quán)訴訟案件均按非財產(chǎn)案件收取訴訟費(fèi)用，即按每件交納50元的標(biāo)準(zhǔn)收取案件受理費(fèi)?！　?二)賦予原告訴訟費(fèi)用補(bǔ)償請求權(quán)　　在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，如果業(yè)主勝訴，業(yè)主除了有權(quán)從被告方獲得現(xiàn)行我國《民事訴訟法》所規(guī)定的法定訴訟費(fèi)用的補(bǔ)償之外，是否還有權(quán)請求被告支付其他因訴訟所支付的合理費(fèi)用，我國法律未作明文規(guī)定。為了激勵業(yè)主提起訴訟，我國應(yīng)規(guī)定業(yè)主勝訴后有權(quán)請求被告支付合理的調(diào)查費(fèi)、交通費(fèi)、食宿費(fèi)、誤工費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用。　　(三)適度的舉證責(zé)任倒置　　在民事訴訟案件的審理上，應(yīng)當(dāng)遵循“誰主張，誰舉證”的原則。但是在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)主通常難以獲得有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域管理的資料，例如會議表決的投票權(quán)的真實性、公益基金的賬目等等，這樣將導(dǎo)致業(yè)主舉證非常困難。雖然我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主享有知情權(quán)，{19}但業(yè)主知情權(quán)的范圍過于狹窄，而且在業(yè)主行使有限的知情權(quán)時往往阻力重重。在民事訴訟中，原告和被告應(yīng)當(dāng)?shù)匚黄降惹伊α肯喈?dāng)，如果雙方的訴訟能力相差甚遠(yuǎn)，就應(yīng)當(dāng)通過舉證責(zé)任倒置等制度性安排加以平衡。因此，我國法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定，有關(guān)業(yè)主大會或業(yè)主委員會召開程序是否符合規(guī)定以及業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定執(zhí)行是否符合規(guī)定由被告舉證，其他事實由業(yè)主舉證。在目前我國法律尚未作前述規(guī)定的情況下，人民法院在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第7條的規(guī)定{20}確定前述事項由被告舉證，這樣可以減輕原告的舉證負(fù)擔(dān)以激勵其更好的行使訴權(quán)?！　∥?、與業(yè)主撤銷權(quán)訴訟相關(guān)的其他問題　　(一)業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的管轄　　訴訟管轄包括級別管轄和地域管轄。從級別管轄的角度看，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟一般宜由基層人民法院管轄；但業(yè)主撤銷權(quán)訴訟有可能屬于對社會影響較大的群體性事件，也可由中級人民法院管轄。從地域管轄的角度看，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟與不動產(chǎn)有關(guān)，但與單純的不動產(chǎn)糾紛有本質(zhì)不同，不宜將業(yè)主撤銷權(quán)訴訟納入專屬管轄的范疇。為了便于訴訟的進(jìn)行，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應(yīng)由物業(yè)所在地人民法院管轄?！　?二)業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的時效　　我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》均未對業(yè)主提起訴訟的時效做出特別規(guī)定，《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第12條將其規(guī)定為一年。筆者認(rèn)為，如前所述，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟包含了業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定內(nèi)容無效和作出決定的程序違法兩種情形，應(yīng)該分別規(guī)定不同的訴訟時效。為了維持物業(yè)管理區(qū)域秩序的穩(wěn)定，對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定內(nèi)容無效的訴訟可以規(guī)定為一年，但基于業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出決定的程序違法行使撤銷權(quán)應(yīng)作出更短的規(guī)定。具體而言，可以參考我國《公司法》撤銷股東(大)會、董事會的決議的訴訟時效的規(guī)定，即將其規(guī)定為60日。此外，《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第12條未明確業(yè)主撤銷權(quán)訴訟時效是否為除斥期間。為了維持物業(yè)管理區(qū)域秩序穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主撤銷撤銷權(quán)訴訟時效規(guī)定為除斥期間，即不能中止、中斷和延長。　　(三)業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的既判力　　既判力，是指確定的終局判決所裁判的訴訟標(biāo)的對當(dāng)事人和法院產(chǎn)生的強(qiáng)制性通用力，其作用主要在于遮斷后訴當(dāng)事人就前訴已經(jīng)裁判的事項進(jìn)行重復(fù)起訴或者為相異主張以及禁止法院重復(fù)審判或者為相矛盾的判斷。{21}業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的裁決的約束力不限于提起訴訟的業(yè)主，必然包含未參與訴訟的所有業(yè)主。因此，對于業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應(yīng)當(dāng)按照代表人訴訟處理，即人民法院受理案件后應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)出公告，說明案件情況和訴訟請求，通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記參與訴訟。這樣可以既可以避免其他業(yè)主就同一訴因再次提起訴訟，又可以最大限度地保護(hù)其他業(yè)主的合法權(quán)益。在訴訟發(fā)生之后受讓房屋的新業(yè)主同樣受生效裁決的拘束，亦不得另行提起訴訟?！　?四)業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的配套資金　　在業(yè)主與業(yè)主大會或業(yè)主委員會發(fā)生訴訟時，對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會而言，可能會發(fā)生以下費(fèi)用：律師代理費(fèi)；敗訴后需要承擔(dān)的訴訟費(fèi)用。如果因缺乏相應(yīng)的資金致使業(yè)主大會或業(yè)主委員會不能聘請專業(yè)律師作為代理人，還將直接影響到業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)訴的效果。全國人大常委會法制工作委員會負(fù)責(zé)人在《物權(quán)法》頒布后曾解釋了讓業(yè)主大會和業(yè)主委員會成為訴訟主體的障礙業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題，對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥?！庇纱丝梢姡瑯I(yè)主大會和業(yè)主委員會無力承擔(dān)訴訟費(fèi)用將直接影響其訴訟資格。因此，應(yīng)當(dāng)如住宅專項維修資金制度一樣設(shè)立物業(yè)管理區(qū)域共益基金，用于處理整個物業(yè)管理區(qū)域的共同事務(wù)。當(dāng)發(fā)生訴訟時，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以動用共益基金支付相關(guān)費(fèi)用。如果業(yè)主的損失是由業(yè)主委員會的委員故意或重大過失行為造成的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對其追償；業(yè)主委員會怠于對其追償?shù)?，則由業(yè)主大會對其進(jìn)行追償；業(yè)主大會或其他業(yè)主也可以另行起訴對其追償。一、業(yè)主撤銷權(quán)概述（一）業(yè)主撤銷權(quán)概念對于業(yè)主撤銷權(quán)概念,《物權(quán)法》并未明確進(jìn)行界定。筆者認(rèn)為，它指的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主團(tuán)體作出的決定妨害了其合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)請求人民法院撤銷該決定的一種司法補(bǔ)救制度。在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)，其小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施的公共管理事務(wù)通常是由業(yè)主團(tuán)體通過全體業(yè)主以民主決策的方式進(jìn)行管理，但由于業(yè)主團(tuán)體在行使職權(quán)或民主表決過程中，或有違法之處及損害個別業(yè)主合法權(quán)益的情形。賦予業(yè)主撤銷權(quán)既為業(yè)主主張自己在建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)益中提供了一種有效的救濟(jì)途徑，更可以彌補(bǔ)業(yè)主團(tuán)體民主表決機(jī)制可能出現(xiàn)的紕漏，可以防止“大多數(shù)人的暴政”[7]。（二）業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)民法上的撤銷權(quán)制度，源于羅馬法上的撤銷之訴，也就是現(xiàn)代債的保全制度中的債權(quán)人撤銷權(quán)。其創(chuàng)設(shè)的主要目的在于通過撤銷債務(wù)人與第三人之間的危害債權(quán)的不當(dāng)財產(chǎn)處分行為從而保全債權(quán)人利益。但在其后的發(fā)展過程中，撤銷權(quán)制度已經(jīng)超越了債的保全范疇，出現(xiàn)了要約人的撤銷權(quán)、善意相對人的撤銷權(quán)、意思表示瑕疵的撤銷權(quán)、贈與人的撤銷權(quán)等[8]。這次《物權(quán)法》中對業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定，則是對撤銷權(quán)范疇的又一次擴(kuò)充。此外，《物權(quán)法》在規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)的同時，還規(guī)定了集體成員的撤銷權(quán)[9]，從性質(zhì)上看，業(yè)主撤銷權(quán)與集體成員撤銷權(quán)是類似的。關(guān)于撤銷權(quán)的性質(zhì),理論上探討較多的是債權(quán)人撤銷權(quán)。對債權(quán)人撤銷權(quán)的性質(zhì)，主要存在著請求權(quán)說、形成權(quán)說、折衷說和責(zé)任說的爭議 [10] 。請求權(quán)說,又稱債權(quán)說,認(rèn)為債權(quán)人的撤銷權(quán)為對于因債務(wù)人行為而受益的第三人直接請求返還的債權(quán)；形成權(quán)說認(rèn)為,債權(quán)人撤銷權(quán)的效力在于依債權(quán)人的意思而使債務(wù)人與第三人間的法律行為溯及地消滅；折衷說認(rèn)為,撤銷權(quán)兼具請求權(quán)與形成權(quán)兩種性質(zhì),撤銷權(quán)的行使,一方面使債務(wù)人與第三人的行為歸于無效,另一方面又使債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)回復(fù)至行為前的狀態(tài)；責(zé)任說是對形成權(quán)說的發(fā)展,認(rèn)為債權(quán)人并不需要請求受益人返還利益,即得將其視為債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn),申請法院逕行對其強(qiáng)制執(zhí)行。這四種學(xué)說，在解釋債權(quán)人撤銷權(quán)的性質(zhì)時并無定論。對業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)，可以借鑒上述思路進(jìn)行分析。首先，業(yè)主撤銷權(quán)不是形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指當(dāng)事人一方可以自己單方的意思表示，使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利[11]。而業(yè)主撤銷權(quán)所要撤銷的是業(yè)主團(tuán)體這樣的集體組織所作出的決定，所涉及的是多數(shù)人的利益，這必然應(yīng)當(dāng)是十分慎重的，不能單憑個別人的意志就可以決定。因此，《物權(quán)法》并未賦予業(yè)主個體對業(yè)主團(tuán)體決定直接撤銷的權(quán)利，而必須經(jīng)被撤銷人同意或者由人民法院來審查該決定是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，再作出是否撤銷的判決。因此，形成權(quán)說對業(yè)主撤銷權(quán)并不成立。當(dāng)然地，在形成權(quán)說基礎(chǔ)上發(fā)展起來的折衷說與責(zé)任說也不成立。其次，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)業(yè)主撤銷權(quán)具有請求權(quán)的性質(zhì)。從《物權(quán)法》第七十八來看，條文中就已經(jīng)明確規(guī)定了“請求”的字樣。但值得探討的是這一請求的性質(zhì)。業(yè)主的撤銷請求權(quán)，實質(zhì)上是業(yè)主對自己的合法權(quán)益，也就是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)益，包括與物權(quán)相關(guān)的權(quán)益，在受到業(yè)主團(tuán)體決定侵害時的侵害排除請求權(quán)的一種具體體現(xiàn)，當(dāng)這種侵害排除請求權(quán)直接行使遭到拒絕后，法律賦予業(yè)主可以通過司法途徑獲得救濟(jì)。因此，所謂的業(yè)主撤銷權(quán)，其實質(zhì)上是一種侵害排除請求權(quán)，具有請求權(quán)的性質(zhì)，依業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定侵害權(quán)利的不同，其應(yīng)該或者只能是物權(quán)中的請求權(quán)。（三）業(yè)主撤銷權(quán)的內(nèi)容及權(quán)利范圍。業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利內(nèi)容是其(業(yè)主)自治組織(業(yè)主團(tuán)體—個體的集合)對建筑物區(qū)分所有權(quán)的集中行使的意志和意思表現(xiàn)形式(決定)，如果妨害了業(yè)主團(tuán)體中某個或某些業(yè)主的合法權(quán)益，其有向法院請求撤銷該決定的民事權(quán)利，其權(quán)利客體為業(yè)主團(tuán)體單方面的決定，其權(quán)利范圍應(yīng)只限于物權(quán)和與物權(quán)相關(guān)的權(quán)利，其撤銷權(quán)亦只能影響其業(yè)主團(tuán)體的意思和意志，并受除斥期限的限制，而無權(quán)影響其他民事主體。（四）業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象是作出妨害其合法權(quán)益決定的業(yè)主團(tuán)體，具體的請求對象應(yīng)該是業(yè)主大會或者其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會。因此，業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象只能是業(yè)主團(tuán)體。請求撤銷業(yè)主大會決定的，應(yīng)將其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會列為法定代理人。（五）業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體作出的妨害其合法權(quán)益的決定的具體內(nèi)容，而不應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的民事行為，比如物業(yè)服務(wù)合同、建筑物及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)合同、建筑物附屬設(shè)施購買安裝合同等。如果業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體民事行為妨害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主首先須申請撤銷業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體的民事行為的決定。