【正文】 。，暫未考慮投資者的融資成本。項目建設(shè)期3年。項目建設(shè)進度：2010年12月完成前期相關(guān)工作；2011年5月完成施工圖設(shè)計工作；2011年8月完成施工準備工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工驗收工作。本項目擬通過招商引資方式籌集資金。（1）關(guān)于編制項目可行性研究報告的委托書（2）攀枝花市土地利用總體規(guī)劃（3）攀枝花市城市總體規(guī)劃（4）攀枝花市政府“研究加快推進攀枝花體育公園項目建設(shè)有關(guān)問題的會議紀要”（5）攀枝花市城市總體規(guī)劃（6）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（7）國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（8）《體育法》（9）《全民健身計劃綱要》（10）《全民健身條例》（11）《四川省全民健身條例》（12）項目單位提供的與本項目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)（13）現(xiàn)場勘查所得的資料和數(shù)據(jù)（14）國家其他有關(guān)規(guī)范、標準等本項目可行性研究范圍包括：項目建設(shè)的背景及必要性、項目市場分析、項目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、項目管理、投資估算、資金籌措、項目的財務(wù)評價等。受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國家和地方有關(guān)體育公園項目的法規(guī)和政策對項目實際情況進行了查證，并組織有關(guān)專家現(xiàn)場踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對工程建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標準、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟等方面進行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。表11 炳M11C/2009地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表序號指標名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m227600二建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m2六綠地率%30七最高建筑高度米八停車位：個552表12 炳M14C/2009地塊分項經(jīng)濟技術(shù)指標表序號指標名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m266100二建筑面積m2594901體育場館m225200羽毛球場26片，網(wǎng)球場5片（室內(nèi)）2商業(yè)m234290三建筑占地面積m21體育場館m2126002商業(yè)m291253室外活動場地m255104個室外籃球場，4個室外網(wǎng)球場三建筑密度%33四容積率m2五綠地率%30六停車位：個300七最多建筑層數(shù)層4表13 炳M16C/2009地塊綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表序號指標名稱單位數(shù)量備 注一用地面積m24800二建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m2六綠地率%七停車位：個100八最高建筑高度米表14 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標序號名稱單位數(shù)據(jù)一投資萬元（一）運動休閑區(qū)萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元（二）住宅一萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元（三）住宅二萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元（四）商鋪萬元建安工程費萬元室外工程費萬元工程建設(shè)其他費萬元預(yù)備費萬元二財務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）（一）運動休閑區(qū)投資回收期年投資利潤率% 投資利稅率%（二）住宅一投資回收期年投資利潤率% 投資利稅率%（三）住宅二投資回收期年投資利潤率% 投資利稅率%（四）商鋪投資回收期年投資利潤率% 投資利稅率%（五）綜合投資回收期年投資利潤率% 投資利稅率%通過對該項目經(jīng)營收入支出測算可以看出：（1）項目總投資約5億元，按照本方案一般估計，業(yè)主實質(zhì)需要的投資約1億元（不含土地出讓金）。，，（未考慮土地出讓金和融資成本）。（2）本方案的優(yōu)勢在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷售問題，是否能按期銷售出去是影響方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬元，在今后長期的維護運營中無盈利項目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長期穩(wěn)定運行，運動休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補公益設(shè)施運行的虧損，建議該運動休閑區(qū)可出售的商屋以不超過17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為30元/，有17290 M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪租金收益大致為620萬元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期（7年左右）計算，土地出讓金大約為136萬元/畝。（1）本方案的實施可能會導致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟分析上能夠帶來相當?shù)挠匀幻媾R著商鋪銷售不出去或出租困難導致租金下降的風險，如果出現(xiàn)較嚴重的市場需求不足的問題，投資者極有可能變賣商鋪，公益設(shè)施的運行虧損難以得到有效保證。（2）從提供給市民休閑娛樂的場所來看，方案一（M11C/2009為接待中心）在M11C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對外開放場所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個M11C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂場所大大減少。從這個角度看，也不推薦使用本方案。（3）如果實施本方案，則需要重新對用地性質(zhì)進行調(diào)整，在項目實施的時間上可能會有較長的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟上具有一定的可行性，能給本項目帶來較大的收益。當存在相當多的風險，主要來自于公益設(shè)施功能異化的風險和市場需求不足的風險。相比之下，方案一更適合追求長期收益的資金投資方向，更能滿足攀枝花市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一（M11C/2009為接待中心），不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場需求不足的問題，本方案將具有較大的可行性。2 投資估算與資金籌措本次投資估算依據(jù)攀枝花市類似工程近期造價水平估算，并參照：（1）四川省定額管理站的有關(guān)文件（2）有關(guān)建筑安裝指標（3）現(xiàn)行市場有關(guān)材料調(diào)查價格（4）體育公園初步設(shè)計方案（5）《四川省建筑工程概算定額》（6）《四川省其他費用定額》（7）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（1）運動中心運動中心投資由工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費構(gòu)成。其中工程費用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見表21。表21　運動中心投資估算表序號名稱單位數(shù)量單價（元