【正文】 地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位　總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。協(xié)管崗位　總會(huì)計(jì)師：對財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。 主辦崗位　土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。協(xié)辦崗位　營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)：按土地開發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點(diǎn)對現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點(diǎn)對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。 各崗位責(zé)任和分工營銷策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價(jià)預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。土地開發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算書，測估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。融資會(huì)計(jì)：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級、存款證明）等方面的文字材料。公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔?？偨?jīng)濟(jì)師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報(bào)告等。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。土地投標(biāo)（技術(shù)）土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)。從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。3． 決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位　總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會(huì)議，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。4．緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5． 作業(yè)描述 編制工作進(jìn)度計(jì)劃因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時(shí)間余地。 委托概念方案設(shè)計(jì)主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫中選擇2至3名分屬不同設(shè)計(jì)單位的合適人選，并通過選中的設(shè)計(jì)師與其注冊的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書》。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002/J101892002）要求為小區(qū)配置。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會(huì)議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會(huì)務(wù)，包括確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會(huì)議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項(xiàng)說明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。 資料移交在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。 保密責(zé)任本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。土地狀況調(diào)研取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。公司年度開發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。　總經(jīng)濟(jì)師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。 協(xié)管崗位　總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位　土地開發(fā)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5．作業(yè)要求，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。6．作業(yè)描述：：：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。：包括周邊道路級別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。 ：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。：：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。 總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會(huì)計(jì)師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。初步可行性研究：已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會(huì)專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。 小組集體討論，議題為：。包括分析市場信息，市場動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。對項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。對推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。：全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。（SWOT分析）項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。建筑總成本、市場總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。（包括附圖和附表）。：項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)分析。建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。建設(shè)總投資估算，