【正文】 位會同建設(shè)、設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。處理質(zhì)量問題應(yīng)把握的兩條原則原則性與靈活性相結(jié)合所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規(guī)嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗收時必須細(xì)致入微。任何7點疏忽都有可能統(tǒng)日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設(shè)備的運行是否正常。細(xì)微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當(dāng)?shù)?。電梯、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設(shè)備的檢測和驗收必須在其負(fù)載運行一段時間以后進(jìn)行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設(shè)施、名共配套設(shè)施等綜合做項目將標(biāo)示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務(wù)、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設(shè)備應(yīng)是接管驗收的重點。物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別物業(yè)的接管驗收是：物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別是：1．驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收。2．驗收性質(zhì)不同竣工驗收是政府行為，房地產(chǎn)開發(fā)項目和任何建設(shè)工程的竣工驗收由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗收。驗收條件不同竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗收的首要條件是按正驗收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認(rèn)可。移交對象不同竣工驗收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。5．驗收階段不同竣工驗收合格后7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗收是在竣工驗收之后進(jìn)行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料根據(jù)2003年國務(wù)院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP3000190）建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料產(chǎn)權(quán)資料（l）項目批準(zhǔn)文件。（2）用地批準(zhǔn)文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。竣工驗收資料（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘察報告。（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會審記錄。（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（8）沉降觀察記錄。（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。（1l）竣工驗收證明書。技術(shù)資料（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。（3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。牧業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。原有物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料產(chǎn)權(quán)資料（1）房屋所有權(quán)證。（2）土地使用權(quán)證。（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。（4）房屋分戶使用清冊。（5）房屋設(shè)備及定、附著物清冊。技術(shù)資料（1）房地產(chǎn)平面圖。（2）房屋分間平面圖。（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。三、物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任建設(shè)單位的責(zé)任（1）提前做好房屋交驗準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經(jīng)接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收不合格的負(fù)責(zé)返修。（3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。（4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費。（5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。接管單位的責(zé)任（1）對建設(shè)單位提出的驗收申請，應(yīng)雜一15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗收文件。（2）經(jīng)檢驗符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管驗收文件。（3）接管驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗收條件進(jìn)行驗收，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建設(shè)單位共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗時間，督促施工單位限期改正。（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)。設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。（5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。接管驗收時如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。物業(yè)管理企業(yè)的解聘（一）解聘的形式自然解聘自然解聘是物業(yè)服務(wù)委托合們期滿后物業(yè)管理企業(yè)不再被續(xù)聘。為了確保亞全和物業(yè)管理企業(yè)雙方權(quán)益，物業(yè)B除委托合同中對委托管理時期限都有明確的規(guī)定。2．提前解聘提前解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來較大的影響。因此，雙方都要十分謹(jǐn)慎。當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時，應(yīng)進(jìn)行充分的協(xié)商；協(xié)商不成時，可提請物業(yè)管理行政主管部門調(diào)解；調(diào)解革成時二當(dāng)事人可采取仲裁或提交法院給予裁決，jAN決，將由負(fù)有責(zé)任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經(jīng)濟損失。（二）解聘的程序自然解聘的程序（1）雙方提出書面意見。一般在物業(yè)管理委托合同期滿前（如6個月），業(yè)主委員會和觸一后軛賄問題向鄧提出書限見，表明態(tài)度。（2）征求業(yè)主意見。業(yè)主委員會應(yīng)廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和評價，如果大多數(shù)業(yè)主反映良好就可以續(xù)聘；如果有2／3的業(yè)主對物業(yè)管理工作不滿，可以不再續(xù)聘，進(jìn)行自然解聘。（3）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。提前解聘的程序（1）正確解決雙方的爭議 （2）盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè) （3）做好移交的準(zhǔn)備、撤管工作的程序（1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（2）進(jìn)入撤管準(zhǔn)備階段（3）正式實施撤管在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作（1）要善始善終做好管理工作（2）要盡量減少遺留問題（3）要做好交接工作物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件就是合同期滿，雙方協(xié)商不再續(xù)聘；二是提前解聘。其條件是雙方無法繼續(xù)履行合同a其原因是多方面的，可能廣大業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)又無切實改進(jìn)工作的措施和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；孩物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主和業(yè)主委員會未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)場或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續(xù)履行合同。但不管是什么原因，都應(yīng)該有～個正當(dāng)?shù)睦碛伞Ｎ飿I(yè)管理企業(yè)撤管時應(yīng)移交的資料包括：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套拉施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件。（4）物業(yè)管理所必須的其他盜料n物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成的確定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。（6）辦公費用。（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。收益性物業(yè)服務(wù)費的測算物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例進(jìn)行測算和收