【正文】 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當(dāng)規(guī)模，可以進(jìn)一步細(xì)分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。1998年以后中低檔內(nèi)銷別墅開發(fā)呈現(xiàn)出供過于求的趨勢(shì)，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤別莊等。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價(jià)3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨(dú)立別墅均價(jià)5500—8000元/m2。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級(jí)別墅生活園區(qū)”，而由于地價(jià)等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強(qiáng)大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對(duì)個(gè)體項(xiàng)目而言，會(huì)所及內(nèi)部配套的營造亦至關(guān)重要?！粜枨蠼Y(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好的獨(dú)立別墅在將在競爭中占據(jù)先機(jī)。典型樓盤解析淺水灣花園1）基本資料地理位置：莘松路999弄，西臨場東路發(fā)展商：上海新世界正潤置業(yè)有限公司代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)：美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積：300畝容積率：綠化率：65%建筑風(fēng)格：新古典建筑風(fēng)格住宅單位：一期為獨(dú)立別墅，計(jì)104幢；二期為聯(lián)體別墅，計(jì)29幢108戶。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房物管單位、費(fèi)用：金城物業(yè)、m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。3）內(nèi)部規(guī)劃全小區(qū)規(guī)劃均以獨(dú)立別墅為主，共135幢。小區(qū)內(nèi)建筑走勢(shì)西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動(dòng)靜結(jié)合。環(huán)境設(shè)計(jì)突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨(dú)創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 獨(dú)立：272m2446m2 聯(lián)體：230m2258m2 主力戶型 獨(dú)立：310m2聯(lián)體：230m25）銷售情況 銷售價(jià)格 獨(dú)立別墅：6500元/m27500元/m2 聯(lián)體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨(dú)特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計(jì)收；聯(lián)體別墅花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)。 銷售進(jìn)度 70%。 交付日期 2002年12月6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運(yùn)行良好，有以下幾點(diǎn)值得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級(jí)生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對(duì)此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)并未 很好的加以利用?！?規(guī)劃考慮了價(jià)值對(duì)等原則，聯(lián)體別墅布置在相對(duì)地塊基本價(jià)值較低的臨場東路一側(cè)?！?整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬平方米的超大型林蔭綠化群?！?房型設(shè)計(jì)中將“新古典主義”美學(xué)理論結(jié)合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評(píng)選”，當(dāng)前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點(diǎn)之處。 ◆ 價(jià)格中包含附加值較多，如贈(zèng)送進(jìn)口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車庫門，品牌家用水處理機(jī)等等多款家居必備品；且暗含了相當(dāng)部分花園面積的售價(jià)，從其銷售情況來看，目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)此種價(jià)格調(diào)控手段接受程度較高。◆ 發(fā)展商上海新世界正潤置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對(duì)其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實(shí)力?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場源于1999年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價(jià)格定位在2000元／平方米左右。雖然當(dāng)時(shí)九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是3040萬元一套別墅的定價(jià)還是對(duì)多數(shù)喜愛別墅物業(yè)的消費(fèi)群體產(chǎn)生了一定的誘惑力。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動(dòng)。 近年來，九亭別墅市場價(jià)格增長實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長期以來區(qū)位概念對(duì)九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類物業(yè)。簡析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售65%以上的業(yè)績。這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭別墅市場也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。典型樓盤解析新上海花園洋房/三盛頤景園——滬閔路沿線區(qū)域該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對(duì)主導(dǎo)。99年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場的聯(lián)體別墅熱潮。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項(xiàng)目的開工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場價(jià)值。 未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫?！櫞髀费鼐€區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買方市場。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅占了主導(dǎo)地位，其50100萬之間的總價(jià)，相當(dāng)于環(huán)線附近的一套公寓價(jià)格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級(jí)管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況 早在10年前，滬青平公路沿線就出現(xiàn)一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此成為上海一個(gè)重要?jiǎng)e墅區(qū)。當(dāng)前區(qū)域熱點(diǎn)主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長堤別墅等別墅的登場亮相該地區(qū)新一輪市場競爭態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。簡析318國道的便捷優(yōu)勢(shì)加之環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭奪客戶上具有較強(qiáng)競爭力，而且取得較好的銷售業(yè)績。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。另外值得一提的是西側(cè)依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關(guān)注的。典型樓盤解析西郊景園/國際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進(jìn)。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國家級(jí)旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目，而目前除了去年底閃亮登場的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達(dá)800畝）、同潤的開發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。而香港天安集團(tuán)和明鴻集團(tuán)麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨(dú)資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部，根據(jù)澳大利亞著名設(shè)計(jì)公司COX公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的3760畝范圍內(nèi)，建造一座國內(nèi)首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構(gòu)想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設(shè)施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。簡析佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，佘山銀湖別墅開盤時(shí)眾多港臺(tái)明星的齊“造勢(shì)”及近期天價(jià)豪宅——上海紫園的登場吸引了眾多眼球，確實(shí)此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開通，無論地段、交通、環(huán)境等無不具備了頂級(jí)豪宅的因素，此點(diǎn)從上述樓盤的銷售形勢(shì)亦可看出。典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：美國DND設(shè)計(jì)與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風(fēng)格：“超現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格”住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅126幢工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。