【正文】 的便是外企雇員人數(shù)的增加。有關(guān)專家預(yù)測，一旦中國入關(guān)后，已形成一定商務(wù)規(guī)模的朝陽中央商務(wù)區(qū)將是最大的受益者，每年將會有9萬人左右的外企員工涌進(jìn)這片區(qū)域，同時，每年將會有十幾萬本土化的新的白領(lǐng)階層在這片區(qū)域里從事各項(xiàng)工作。而這些高收入的外方員工和本土化的白領(lǐng)階層要生活，要解決衣、食、住、行就要消費(fèi)，將會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，住宅便是其中重要的一項(xiàng)。由于大部分寫字樓聚集于CBD商圈，因此，這些外企白領(lǐng)將成為購買周邊項(xiàng)目的主力軍。此外，IT界人士也是CBD區(qū)域不可忽視的購買群體：京廣中心市場推廣部有關(guān)人士透露：自6月中下旬該大廈寫字間即已客滿，主要是由于新興網(wǎng)絡(luò)公司的大量涌入。由于IT業(yè)引來許多外地高科技人才，這些人在北京沒有現(xiàn)成住所，目前大多租房居住，以致房地產(chǎn)租賃市場形成了新的消費(fèi)群（“新白領(lǐng)”）。“新白領(lǐng)”特征：年齡在25～35歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開發(fā)、通信設(shè)備等行業(yè)，月薪6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受3000元左右的房租。 “新白領(lǐng)”對居住要求很高，向往質(zhì)量高樓盤環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)超前、交通便利、定位年輕化，最好還有一定的“知名度”和升值潛力。 因此，東三環(huán)沿線一些現(xiàn)有的普通住宅和小戶型的公寓將是那些年輕創(chuàng)業(yè)者鐘情的住所或一些人的“第二居所”。而東四環(huán)、五環(huán)沿線，作為CBD的周邊地帶，憑借便利的交通、優(yōu)美的綠色環(huán)境，將吸引越來越多的CBD人士安家落戶?？紤]到萬科青青家園所處位置及周邊市場情況，建議該項(xiàng)目以CBD商圈內(nèi)的年輕白領(lǐng)為目標(biāo)客戶。（2） 積累了大量財富的“成功人士”（早期入住方莊的人群） 這部分人士，均已擁有了自己的住宅，他們購買新的住宅的目的，一則是為了提升居住的水平，更好地體現(xiàn)自己的身份；二則購買部分適合的房產(chǎn)用于租賃投資或資金的增值、保值；再則為自己安排一處便于日常工作的“別院”。 他們對住宅的選擇比較挑剔，相對而言，對房產(chǎn)的價格并不是特別在意。另外，我們也不能忽視具有投資意向的客戶：調(diào)查結(jié)果顯示，望京地區(qū)的銀楓家園和風(fēng)格雅園的購房者，有20％左右的購房者表示所購房屋將用于出租，酒仙公寓60％的房屋用于出租。大西洋新城、望京新城、酒仙公寓的租賃部或營業(yè)部都聲稱自己出租房的出租率幾乎達(dá)到100％且二居室的出租情況要比三居室好得多。租房者大多是京東的高級白領(lǐng)、IT新貴、外國高級打工者及商人。 綜上所述，我們建議：將萬科青青家園目標(biāo)市場定位在教育程度較高、率先接受國際先進(jìn)住宅概念，認(rèn)同萬科品牌，并注重生活品質(zhì)的年輕成功人士（外企白領(lǐng)，IT界人士、私企業(yè)主，年齡在30—35歲），功能以自用為主。他們的日常工作、交際地點(diǎn)主要集中在CBD外企集中地帶。另外，還包括一部分二次置業(yè)及投資客戶（購房用于出租）。珠