法學(xué)專業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告總結(jié)范文-文庫吧
2025-03-30 09:12 本頁面
【正文】 付款簽訂房屋買賣合同，否則喪失定金，其確保售房者(債權(quán)人)利益。可見，其定金所擔(dān)保的主債務(wù)(購房行為)還沒有發(fā)生。因?yàn)橹链?，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋買賣合同(示范文本)，即主合同不存在，因而作為規(guī)定其內(nèi)容的從合同(定金合同，即《認(rèn)購書》)亦無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》相當(dāng)于買賣合同。其理由是：一、文件符合〈合同法〉中關(guān)于合同須以書面形式訂立的規(guī)定。二、文件體現(xiàn)了合同主體、標(biāo)的、價(jià)款等合同一般應(yīng)包括的條款。三、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、有關(guān)法律政策規(guī)定、商品房交易習(xí)慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實(shí)現(xiàn)。四、文件中通常會(huì)對(duì)定金問題作出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋買賣關(guān)系。五、開發(fā)商和購房人簽署《認(rèn)購書》之類的文件，完全是在平等、自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表現(xiàn)，符合合同訂立過程中意思自治的原則。六、雖然《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議中都會(huì)約定某一具體時(shí)間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同，但房屋買賣或預(yù)售合同沒有強(qiáng)制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同完全是對(duì)《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。既然房屋《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議之類的書面文件具有合同的性質(zhì)，雙方當(dāng)事人必須嚴(yán)格履行合法、有效的房屋《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議所確定的義務(wù)，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任(包括定金責(zé)任)。我覺得以上兩種觀點(diǎn)都具有片面性。簽訂《認(rèn)購書》不是商品房買賣中的必經(jīng)程序。《認(rèn)購書》可以看作是一份獨(dú)立的合同，一般而言它的簽訂對(duì)購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時(shí)間內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)開發(fā)商來講只是為了加強(qiáng)對(duì)購房人的約束以增加交易機(jī)會(huì)?！墩J(rèn)購書》的簽訂是為了保證正式的《商品房買賣合同》能夠順利簽署，但當(dāng)它的條款約定相對(duì)較為詳細(xì)，具備《商品房買賣合同》的主要條款時(shí)亦可視為它為買賣合同。最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定《認(rèn)購書》在一定條件下具有法律效力。該《解
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