【正文】 住宅還是寫字樓都呈現(xiàn)出水漲船高之勢(shì)，開始取代深圳東部國(guó)貿(mào)、地王片區(qū)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。3) 深圳中心區(qū)地位日漸突出，CBD寫字樓再成為市場(chǎng)熱點(diǎn)CBD（Central Business District）——商務(wù)中心區(qū)。北京、上海寫字樓大炒CBD概念，而中心區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地理中心，整體建設(shè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。中心區(qū)及中心區(qū)輻射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓價(jià)格已接近甚至超過了原有羅湖寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，中心區(qū)及周邊輻射區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)熱潮已經(jīng)掀起。4) 寫字樓質(zhì)素普遍有所提升，甲級(jí)物業(yè)需求量增大從中心區(qū)中央商務(wù)大廈、國(guó)際商會(huì)大廈二期的旺銷來看，市場(chǎng)對(duì)高檔物業(yè)及性能優(yōu)越的寫字樓普遍看好。另一方面，隨著中國(guó)加入WTO，中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)一步的開放的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會(huì)是眾多想進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的跨國(guó)公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對(duì)寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓的需求將會(huì)更大。對(duì)于準(zhǔn)備擴(kuò)大公司規(guī)模，提升公司形象，加強(qiáng)國(guó)際商務(wù)來往的公司或機(jī)構(gòu)，入駐中心區(qū)將帶來更大商機(jī)。三. 中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析中心區(qū)是未來深圳的城市商務(wù)中心和行政文化中心，且本項(xiàng)目地處深圳中心區(qū)域，故以此為支點(diǎn)，對(duì)其周邊寫字樓已建、在建、待開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀做一重點(diǎn)比較分析。片區(qū)綜述深圳市中心區(qū)由濱河大道、蓮花路、彩田路和新洲路四條城市干道圍合而成。，中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的總規(guī)模約800萬平方米，其中寫字樓約400萬平方米，商業(yè)設(shè)施約280萬平方米，住宅約120萬平方米。中心區(qū)是未來深圳的城市商務(wù)中心和行政文化中心，集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政功能于一體，是深圳未來建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際性城市、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和花園城市的最重要功能區(qū)。區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析中心區(qū)為規(guī)劃新區(qū)，由于地理位置優(yōu)越，已建、在建項(xiàng)目定位都比較高。為提升物業(yè)的檔次，各發(fā)展商紛紛在配套及裝飾方面用足工夫，因而與其他區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目相比，銷售價(jià)格也相對(duì)較高。片區(qū)內(nèi)已經(jīng)落成的寫字樓項(xiàng)目有中銀花園、江蘇大廈、投資大廈、中海大廈、國(guó)際商會(huì)大廈一期；在售、在建項(xiàng)目有國(guó)際商會(huì)大廈二期、煙草大廈、中央商務(wù)大廈、福建興業(yè)銀行大廈、大中華廣場(chǎng)、中鐵建大廈、時(shí)代金融中心等。隨著中心區(qū)七大項(xiàng)目的動(dòng)工，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)正逐步興起，辦公及商業(yè)氛圍也將越來越濃。與此同時(shí)未來一、二年內(nèi)深圳特區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。根據(jù)深圳政府規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)CBD位于中心區(qū)，占地面積223萬平方米。其規(guī)劃功能為國(guó)際性的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境，中心商務(wù)區(qū)CBD及周邊的寫字樓物業(yè)也在不斷升值。從江蘇大廈到正在建設(shè)的時(shí)代金融中心、中央商務(wù)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。其中中央商務(wù)大廈的銷售均價(jià)在105000元/平方米以上，銷售率在95%以上，一批國(guó)際大型基金、證券、銀行、跨國(guó)公司已經(jīng)搶先入駐，而目前市場(chǎng)反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)。目前，中心商務(wù)區(qū)及周邊寫字樓的租金水平普遍高于市內(nèi)同等物業(yè)，如江蘇大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈在80—100元/平方米之間，投資大廈在70—100元/平方米之間，整體出租率較高。而在售的項(xiàng)目如國(guó)際商會(huì)大廈的按揭月供在40—68元/平方米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于租金水平。在售樓盤分析項(xiàng)目名稱均價(jià)主要推廣語管理費(fèi)實(shí)用率銀座國(guó)際8500銀座價(jià)值國(guó)際品質(zhì)*平方米66%財(cái)富廣場(chǎng)9000地鐵口財(cái)富門*平方米75%展業(yè)中心8300中心西區(qū)創(chuàng)業(yè)新空間*平方米66%時(shí)代金融中心15000國(guó)際空間資本平臺(tái)12元/月*平方米75%中央商務(wù)大廈11000陽光商務(wù)10元/月*平方米73%自由之光6300地鐵第一站*平方米82%福建興業(yè)銀行大廈1200010元/月*平方米競(jìng)爭(zhēng)樓盤統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目檔次定位推出時(shí)間面積（平方米）航天大廈高檔2004年44000貴州大廈中高檔2004年58065世紀(jì)中心超高層、高檔2005年77000特美思廣場(chǎng)中高檔2004年6月87850免稅大廈中高檔2005年76000大中華交易廣場(chǎng)2004年208365結(jié)論：20032005年間，中心區(qū)除了本項(xiàng)目外，還將有貴州大廈、免稅大廈、航天大廈等寫字樓盤動(dòng)工，可供應(yīng)面積將達(dá)100萬平方米左右，這些樓盤都將會(huì)走中高檔路線，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈，市場(chǎng)壓力將非常大。因此本樓盤要想取得比較優(yōu)良的銷售業(yè)績(jī)，在開發(fā)及營(yíng)銷過程中，就必須在寫字樓市場(chǎng)中尋求差異化特征，以求更大的突破。第二章 安聯(lián)大廈項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目概況位置位于金田路與福中路交匯處東南用地面積覆蓋率%綠地率20%建筑面積71007平方米樓高150米層數(shù)33層（不含避難層）層高，，實(shí)用率70%以上電梯客梯1 2部，貨梯2部建設(shè)單位深圳市雙瀛投資有限公司設(shè)計(jì)單位香港華藝施工單位中鐵建三分局二、項(xiàng)目SWOT分析■ S（優(yōu)勢(shì)）位于CBD核心地帶，有優(yōu)越的社會(huì)資源配置；建筑形象氣派，富有時(shí)代氣息建筑細(xì)節(jié)人性化處理（呼吸式空間，西向遮陽節(jié)能窗）交通網(wǎng)絡(luò)通暢■ W（劣勢(shì)）公共交通便利度不夠發(fā)展商在深圳市品牌的影響力不夠■ T（機(jī)會(huì)）中國(guó)入世，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化，國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)內(nèi)化；中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來越強(qiáng)大，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的吸引力；深圳經(jīng)濟(jì)狀況的良性發(fā)展，形成良好的國(guó)際商務(wù)平臺(tái)深港自由貿(mào)易區(qū)的建立，帶來國(guó)際化商務(wù)機(jī)會(huì)中心區(qū)CBD的日漸成熟，區(qū)域商業(yè)價(jià)值越來越被社會(huì)認(rèn)同■ O(威脅)：周邊在建寫字樓項(xiàng)目及待開發(fā)地塊的眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；寫字樓市場(chǎng)的同質(zhì)化，為營(yíng)銷推廣提出更高的要求三、物業(yè)定位核心定位后WTO時(shí)代CBD先鋒——第五代寫字樓【概念定義】所謂第五代寫字樓，是對(duì)第四代寫字樓的超越，是能夠充分體現(xiàn)“國(guó)際化、資訊化、人性化”的5A高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)平臺(tái)。第五代寫字樓在第四代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，以健康化、資訊化、人性化、智能化、環(huán)?；?、國(guó)際化、可持續(xù)化為支撐，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通、交流與服務(wù)，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工心理和專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念和健康理念，達(dá)到可持續(xù)化發(fā)展，以及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)?！径ㄎ灰罁?jù)】目前深圳寫字樓市場(chǎng)還停留在“第四代的領(lǐng)先性”，而第五代的概念其既包容第四代的基本特征，也有對(duì)第四代的超越。這樣，第五代寫字樓不會(huì)脫離市場(chǎng)的基本準(zhǔn)則，又能夠在市場(chǎng)中保持“市場(chǎng)領(lǐng)先性”，形成本身差異性的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出?！旧钲趯懽謽前l(fā)展歷程解析】歷程基本特征代表性物業(yè)解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。物資大廈水務(wù)大廈辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主第二代在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。有一定的分割靈活性以及簡(jiǎn)單的智能化方面。國(guó)貿(mào)大廈發(fā)展中心大廈講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡(jiǎn)單提升。有智能化的運(yùn)用。第三代開始對(duì)戶型靈活分割，智能化水平有所提升。地王大廈賽格廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。第四代開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。中央商務(wù)大廈時(shí)代金融中心在滿足客戶對(duì)寫字樓功能需要的同時(shí)，注重引入人性化、環(huán)保、國(guó)際概念。第五代是第四代的提升與超越。既包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。安聯(lián)大廈同時(shí)具有國(guó)際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)?；?、可持續(xù)化等七大特征，是高舒適度的國(guó)際商務(wù)空間。定位剖析商務(wù)的國(guó)際化：國(guó)際商務(wù)空間（不是概念，是平臺(tái)）國(guó)際化人性化商務(wù)的舒適性：提供滿足業(yè)主需要的服務(wù)或支持。第五代寫字樓的價(jià)值支撐資訊化商務(wù)的信息化：構(gòu)筑物業(yè)內(nèi)部的信息共享空間建筑的健康性：滿足人的生理、心理的健康。健康化建筑的社會(huì)性：承擔(dān)環(huán)境的和諧責(zé)任環(huán)?；ㄖ目萍夹裕荷鐣?huì)安全保障、生活高效性。智能化建筑的超前性：可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)可持續(xù)化【健康化】◎ 衡量健康寫字樓的指標(biāo)有很多，主要是對(duì)空氣、空間及環(huán)境的考慮?！?