【正文】 8元/平方米；鳳臺(tái)縣均價(jià)2514元/平方米，其中住宅均價(jià)2170元/平方米，現(xiàn)房住宅均價(jià)2119元/平方米，期房均價(jià)2537元/平方米，其中住宅2174元/平方米?！　∮捎谖沂蟹康禺a(chǎn)新項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工及順利施工，預(yù)計(jì)今年上半年及全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍會(huì)保持一定的增長(zhǎng)速度。七、政策影響分析10月22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局宣布的一系列房產(chǎn)新政策，在我們業(yè)內(nèi)人士看來(lái)這是一個(gè)“救市”政策。由于受全球經(jīng)濟(jì)低迷的大環(huán)境影響，從去年開(kāi)始北京、上海等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了大批購(gòu)房觀望者，從今年開(kāi)始淮南購(gòu)房者購(gòu)房的觀望情緒也表現(xiàn)得越來(lái)越明顯，8月份開(kāi)始，購(gòu)房者上門(mén)看房的數(shù)量已逐漸減少，盡管淮南的房?jī)r(jià)幾乎未有變動(dòng)，但其他省市各地的房?jī)r(jià)和成交量已不斷地走下坡路，這一切都表明了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)低谷時(shí)期，在這種情況下，國(guó)家出臺(tái)了房產(chǎn)新政策。從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，這個(gè)房產(chǎn)新政出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都無(wú)疑是一個(gè)好消息，都是有好處的。但就目前來(lái)看，在具體細(xì)則未出臺(tái)前，還未看到有什么明顯的效果，相反地卻給他們的銷(xiāo)售帶來(lái)了一定的難度。　　這其中主要的原因就是購(gòu)房者的心理問(wèn)題，現(xiàn)在的購(gòu)房者大都經(jīng)濟(jì)能力和承受能力很強(qiáng)，也比較理性。在購(gòu)房時(shí)他們會(huì)將多家樓盤(pán)進(jìn)行比對(duì)，也經(jīng)常會(huì)從報(bào)紙、電視等媒體上了解房地產(chǎn)新政策、新消息。房產(chǎn)新政出臺(tái)后，讓他們處于了難以選擇的狀態(tài)，害怕現(xiàn)在購(gòu)房后，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌的情況，所以，是買(mǎi)還是不買(mǎi)呢？難以選擇。在這種情況下，人們還會(huì)選擇繼續(xù)觀望?！　∥艺J(rèn)為，新政出臺(tái)后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以增強(qiáng)他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，在新政的影響下，房?jī)r(jià)不可能會(huì)降，將會(huì)平穩(wěn)上升，所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增加了他們的信心，讓他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)低谷時(shí)，用品質(zhì)來(lái)贏得消費(fèi)者的青睞。四、市場(chǎng)分析總結(jié)這些新措施在進(jìn)一步促進(jìn)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)使二三線城市的商機(jī)增大。最近，國(guó)家有關(guān)部門(mén)調(diào)控房?jī)r(jià)措施陸續(xù)出臺(tái)后，上海、杭州等一線城市居高不下的房?jī)r(jià)開(kāi)始回穩(wěn)，特別是二手房拋盤(pán)急劇增加，帶動(dòng)增量房市場(chǎng)開(kāi)始松動(dòng)，由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，但在二三線城市，比如我們淮南市場(chǎng)，由于市場(chǎng)炒作氣氛不濃，房地產(chǎn)投資維持在合理水平，因此市場(chǎng)波動(dòng)較小，原因是淮南房市是正處于成長(zhǎng)發(fā)育階段，與周邊三線城市相比，淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍處于中下階段，而隨著淮南市近兩年經(jīng)濟(jì)、煤電產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，淮南市老百姓的人均收入都處于省內(nèi)前列，加之目前淮南市場(chǎng)商品房供求結(jié)構(gòu)合理，所以房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的異動(dòng)。我們預(yù)測(cè)淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年年底到明年春節(jié)前后仍舊會(huì)出現(xiàn)供求旺盛的局面。消費(fèi)者對(duì)都市盤(pán)存在好感，但持幣觀望泉山版塊的環(huán)境深入人心但環(huán)境與配套難于認(rèn)同隨著通貨膨脹及人民幣增值影響，市場(chǎng)需求不容樂(lè)觀。 金融危機(jī)下的樓市從“維穩(wěn)”到“救市”的轉(zhuǎn)變。尋找自己的專(zhuān)屬契機(jī)“合淮同城”化及山南新區(qū)的開(kāi)發(fā)將拉動(dòng)區(qū)域關(guān)注熱點(diǎn)。以會(huì)戰(zhàn)路動(dòng)工為契機(jī)，找到市場(chǎng)的突破口。以品質(zhì)和品牌贏得市場(chǎng)是目前的主要方向市場(chǎng)預(yù)測(cè)樓市八面利，行業(yè)復(fù)蘇將在未來(lái)10個(gè)月內(nèi)來(lái)臨 本次財(cái)政部發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)的最新政策意味著中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行從嚴(yán)從緊調(diào)控的政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。本次政策調(diào)整范圍之廣,力度之大,措施之全,遠(yuǎn)超我們之前的預(yù)期。 政策有效地降低房地產(chǎn)交易成本,提高消費(fèi)者的購(gòu)房能力。政策還給地方政府松綁,肯定了地方政府的救市行為。 政策強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè),出臺(tái)《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》。完善保障性住房建設(shè)可以解決中低收入階層的住房問(wèn)題,緩和社會(huì)矛盾,不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成大的沖擊。 我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策面上還將暖風(fēng)頻吹,各級(jí)地方政府將會(huì)出臺(tái)力度更大的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。但是行業(yè)成交量的復(fù)蘇才是行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵,我們預(yù)計(jì)行業(yè)復(fù)蘇將會(huì)在未來(lái)10個(gè)月來(lái)臨。 二套房限制政策被模糊,變通余地將很大，而且二手房將取消5年門(mén)檻。 政策刺激釋放的購(gòu)買(mǎi)力將首先為他們的降價(jià)樓盤(pán)所消化,萬(wàn)科便是典型代表。此外,樓盤(pán)逆勢(shì)熱銷(xiāo)的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等行業(yè)龍頭的經(jīng)營(yíng)情況也可能持續(xù)向好,這些龍頭個(gè)股有望繼續(xù)演繹恢復(fù)性上漲行情。 政策松動(dòng)是未來(lái)緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力,而非救“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”。（國(guó)房景氣指數(shù)自去年12月份以來(lái),連續(xù)10個(gè)月環(huán)比回落,至今年9月份更跌落至31個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及產(chǎn)業(yè)眾多,興衰直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,直接和間接拉動(dòng)GDP在3個(gè)百分點(diǎn)以上,其相關(guān)行業(yè)也是吸納城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力的主要場(chǎng)所,然而當(dāng)前的低迷的樓市已嚴(yán)重“威脅”到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。因此在經(jīng)歷一年調(diào)整、房?jī)r(jià)逐漸回歸理性的背景下,取消抑制房產(chǎn)消費(fèi)的政策、“激活”房地產(chǎn),無(wú)疑是在當(dāng)前形勢(shì)下拉動(dòng)內(nèi)需、“保增長(zhǎng)”的最有效手段。） 政策給地方政府制定“鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策”留下較大操作空間,一線城市加入“救市”大軍指日可待。救市措施短期對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)影響有限,但隨著政策逐步深入,由量變到質(zhì)變,會(huì)對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。五、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析原則：p 主打產(chǎn)品相似p 目標(biāo)客戶相似競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手:聯(lián)華金水城、領(lǐng)城、山水龍城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)相似度田家庵聯(lián)華金水城★★★★★領(lǐng)城★★★★山水龍城★★★不詳元/㎡ 項(xiàng)目地址：位于淮南市舜耕山南價(jià)格聯(lián)華金水城直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建面208萬(wàn) ㎡ 目前定位口號(hào)：山、水、人文生態(tài)社區(qū)兼收山、湖的環(huán)境優(yōu)勢(shì)步行商業(yè)街、酒店、雙語(yǔ)幼兒園、俱樂(lè)部、健身館、休閑會(huì)館、會(huì)所等水上高爾夫配套優(yōu)勢(shì)。產(chǎn) 品：多層住宅、小高層、生態(tài)別墅、TOWNHOUSE優(yōu)勢(shì)戶型面積：120280劣勢(shì)英雄紀(jì)念碑及臨近墓地的環(huán)境劣勢(shì)。主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)于別墅及TWONHOUSE存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。綜合配套及環(huán)境優(yōu)勢(shì)成為競(jìng)爭(zhēng)的核心力量。山水龍城直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手未公開(kāi) 項(xiàng)目地址：舜耕山北價(jià)格規(guī)劃建面72萬(wàn) ㎡ 總推貨量: 套 建筑類(lèi)型:小高層、高層、商業(yè) ㎡ 推貨量: 780 套 戶型:兩房7290平方米，三房102122平方米，復(fù)式116203平方米p 區(qū)位條件較為成熟.p 泉大資源枯竭礦區(qū)生態(tài)環(huán)境修復(fù)被國(guó)家發(fā)改委列為全國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)以現(xiàn)房發(fā)售,缺乏可調(diào)整性.主力產(chǎn)品仍然是抗性較高的小高層、高層、商業(yè),后期物業(yè)管理費(fèi)用,.劣勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)區(qū)位地方認(rèn)同度教高,有一定的區(qū)域影響力以準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售眼見(jiàn)為實(shí)領(lǐng)城直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手地理位置不佳，交通不便利，沒(méi)有好的學(xué)區(qū)均價(jià)3200元/平方米 項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)東路目前廣告口號(hào)：框架景觀住宅，生活“震”定自如SP活動(dòng)：主要以會(huì)員招募為主展開(kāi)活動(dòng)為C組團(tuán)儲(chǔ)籌。建面 25萬(wàn) ㎡ 建筑類(lèi)型: 多層為主，少量小高層戶型：32101平米高層房套洋房：80009000元（開(kāi)盤(pán)9月份）一期推貨量約444套 剩余推貨量: 22套二期推貨量約400套左右優(yōu)勢(shì)小區(qū)配備齊全，景觀有特色劣勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)p 多層洋房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)： 戶型相同：110130平米多層洋房 → 120130平多層洋房 客戶群體類(lèi)同。針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)，我們得到什么啟示？A、銷(xiāo)售節(jié)奏啟示：09年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推貨量有所緩慢，且節(jié)奏基本集中在09年初，怎么合理安排推貨節(jié)奏，以搶占市場(chǎng)先機(jī)？B、主題形象定位啟示：幾大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均在打造高端理念。做為本案花園洋房來(lái)說(shuō)，怎么樹(shù)立獨(dú)特、鮮明的項(xiàng)目形象？從中突破，立于不敗之地。（2）08新品SWOT 推導(dǎo) S（優(yōu)勢(shì)）p 品牌優(yōu)勢(shì)：信誼地方品牌深入人心p 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城東及山南片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高p 山南大社區(qū)概念形成今后逐漸趨熱p 客戶資源優(yōu)勢(shì)：三景劃客戶資源積累深廣p 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大p 稀缺資源優(yōu)勢(shì)：天然景觀雖然比較不如人意但隨著區(qū)域的開(kāi)發(fā)將逐步改變形象。p 升值前景優(yōu)勢(shì)：片區(qū)氛圍形成，合淮同城化的城市發(fā)展方向價(jià)值迅速提升，升值潛力不言而喻W（劣勢(shì)）p 周邊拆遷形象較差，但生活居住氛圍不濃郁p 周邊配套還不完善，會(huì)戰(zhàn)路遲遲無(wú)法動(dòng)工，社區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法展現(xiàn)。O（機(jī)會(huì)）p 東城片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大p 山水龍城及金水城樓盤(pán)的開(kāi)工推動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升，升值在望p 新穎“加法生活”概念戶型設(shè)計(jì)，吸引力較大p 08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜pT（威脅）p 板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)同期供應(yīng)量大p 新政策帶來(lái)壓力p 拆遷牽制工程進(jìn)度及銷(xiāo)售推廣。進(jìn)一步加快工程進(jìn)度，迅速切入市場(chǎng)將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)迅速體現(xiàn)，同時(shí)可提高客戶心理預(yù)期形象營(yíng)銷(xiāo)、場(chǎng)地包裝發(fā)揮專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，強(qiáng)勢(shì)展示p 院落圍合花園洋房社區(qū)p 產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量、建筑風(fēng)格p 商業(yè)街配套、p 名校教育配套、p 醫(yī)院p 地段、區(qū)域發(fā)展、升值前景p 健身會(huì)所p 游泳池p 園林。產(chǎn)品層面資源（有形資源）產(chǎn)品背后資源（無(wú)形資源）p 信誼服務(wù)——信誼置業(yè)會(huì)、p 客戶服務(wù)——信誼物業(yè)p 社區(qū)氛圍營(yíng)造——一定檔次的活動(dòng)及社區(qū)氛圍的品味層次感 產(chǎn)品背后的優(yōu)勢(shì)支持拋開(kāi)產(chǎn)品本身優(yōu)劣勢(shì)，所有與信誼四季城相關(guān)的人、事、物都可以在我們的行動(dòng)和創(chuàng)意中成為創(chuàng)造成功的資源?！〉谌耗繕?biāo)客戶分析客戶總體特征描述他們是成功的、不張揚(yáng)的、風(fēng)華正茂的一代他們是這個(gè)時(shí)代的寵兒，代表著社會(huì)的中堅(jiān)力量他們低調(diào)、內(nèi)斂，沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)，但有又著強(qiáng)烈的進(jìn)取心和社會(huì)責(zé)任感他們了解信誼，認(rèn)同信誼的追捧者他們永遠(yuǎn)是這么一群人一、廣告要對(duì)誰(shuí)說(shuō)：核心消費(fèi)群描述目標(biāo)客戶群鎖定：企業(yè)老板、公司高級(jí)職業(yè)經(jīng)理和企業(yè)“金領(lǐng)”、專(zhuān)家學(xué)者、省內(nèi)文化界名人、部分政府官員及礦業(yè)集團(tuán)職工。消費(fèi)群結(jié)構(gòu)：介于2545歲之間的高收入或最高收入家庭或個(gè)人，大都已經(jīng)結(jié)婚。 消費(fèi)群特征：a、具有一定的社會(huì)地位和思想內(nèi)涵；b、個(gè)人素質(zhì)屬于這個(gè)城市的頂層；c、有穩(wěn)定并且可觀的經(jīng)濟(jì)收入保障；d、文化水平較高，見(jiàn)多識(shí)廣；e、對(duì)待住宅的消費(fèi)態(tài)度更趨于理性；f、講究生活的品位；g、內(nèi)心渴望得到社會(huì)最大程度認(rèn)同并實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。二、消費(fèi)群心理分析置業(yè)動(dòng)機(jī)（1）以首次置業(yè)人群為主（2）再次置業(yè)為輔對(duì)居住的心理渴求（1）房子也是身份與地位的象征，希望與同樣有身份的人為鄰（2）追求高質(zhì)量的生活，自認(rèn)是有品味、有思想的人（3）買(mǎi)最好的東西，住最好的房子，價(jià)錢(qián)反倒在其次（4）有自己的獨(dú)到想法，希望在工作與生活中找到平衡三、目標(biāo)群的價(jià)值觀榮耀 比如法拉利、比如凱迪拉克，房子和車(chē)一樣都是身份的象征。深厚他們?cè)谥袊?guó)五千年的悠遠(yuǎn)哲思中，尋求一種恒古不變的處世哲學(xué)。現(xiàn)代 思想是深厚的，生活方式卻絕對(duì)是現(xiàn)代的。高尚 生活就該匹配身份，高尚的人理當(dāng)然享有高尚的居住環(huán)境，對(duì)生活環(huán)境的要求絕不含糊。人文只有在這種大的人文氛圍中，方能從鄰人完美的生活細(xì)節(jié)，越發(fā)看到自己與眾有別的品位?？偨Y(jié)：銷(xiāo)售大堂、會(huì)所建筑裝飾上應(yīng)力求體現(xiàn)“現(xiàn)代、時(shí)尚”風(fēng)格，園林、廣告設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目“深厚文化內(nèi)涵”，達(dá)到東西方文化的完美結(jié)合，在細(xì)節(jié)上做足工夫。 目標(biāo)群需要什么樣的房子A、在都市中，離工作近的地方B、工作之外的家，享受健康、綠態(tài)的生活C、都市便利，郊區(qū)環(huán)境。四、客層概括感性精英新富特征：以優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)條件和極高的專(zhuān)業(yè)風(fēng)度細(xì)致溫和地打磨生活。知性而不粗礪，勤奮工作后懂得享樂(lè)，表現(xiàn)低調(diào)而對(duì)品質(zhì)要求甚高。不是大亨，但從不選擇最昂貴，他們是精神和事業(yè)上的貴族。傾向的事物都符合其身份和地位，崇尚高端、現(xiàn)代又保留著幾分追求傳統(tǒng)的優(yōu)美。年齡層：2545歲收 入：3000元以上第四篇：廣告策略一、 定位的依據(jù)建筑是時(shí)間的藝術(shù)，一方面建筑實(shí)體意味著過(guò)去，院落友居生活，是讓每個(gè)人在生活空間里獲得精神上的成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)同感和幸福感，創(chuàng)造心靈歸宿。以無(wú)界創(chuàng)造生活無(wú)限可能。生態(tài)加大，健康多一些；空間加大，親情多一些；園林加大，空氣好一些；面寬加寬，風(fēng)景遼闊一些；綠化加高，自然生活多一些……定位的依據(jù)來(lái)源與產(chǎn)品，廣告的是一種真實(shí)有效的傳遞。 我們的產(chǎn)品是目前別墅的現(xiàn)代觀，院館級(jí)花園洋房，而且層層退臺(tái)，讓每一戶都擁有大面積的可利用空間，露臺(tái)、院落、成了一種符號(hào)，空間變的自由的延伸了。人類(lèi)自古都有的隔閡與界限模糊了，讓生活、鄰里交流都多了一份親切與關(guān)愛(ài)。無(wú)邊界成為現(xiàn)代別墅要表達(dá)的課題，也是人類(lèi)實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的方向。 （1）、什么是無(wú)邊界？無(wú)邊界原理其實(shí)是以有邊界為基礎(chǔ)，并非對(duì)所有邊界的否定，其目標(biāo)在于“更易于滲透擴(kuò)散”，更利于生