【正文】 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 增長率 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 5 of 24 20202020 年青島 市商品房 供需比為 1： ，供應(yīng)略大于需求。從市場(chǎng)供應(yīng)與需求上看，青島的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)仍處于穩(wěn)定的發(fā)展階段。隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關(guān)系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局 面。 20202020 年 4 月青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況 年份 2020 年 2020 年 2020 年 14 月 商品房竣工面積（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 供需比 1: 1: 1: 數(shù)據(jù)來源：青島市房地局 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 6 of 24 項(xiàng)目所在區(qū)域 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，位于東經(jīng) 120 度 26 分，北緯 36度 10 分。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機(jī)場(chǎng)相 連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長約14公里，南北長約 11 公里。區(qū)境總面積為 平方公里。 按照規(guī)劃，李滄區(qū) 308 國道以東 34平方公里的土地上將崛起一個(gè) “ 青島中央居住區(qū) ” 。李滄區(qū)將利用 3 年到 5 年的時(shí)間，統(tǒng)一改造東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的 25 個(gè)村莊。按照規(guī)劃，這個(gè)地產(chǎn)新區(qū)的總建筑面積約 500萬平方米，既有商品房也有經(jīng)濟(jì)適用住房。屆時(shí)，李滄東部將由偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)變成一個(gè)功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)，不但能安置 3 萬余名當(dāng)?shù)鼐用?，還可吸納 20 萬外來居民。 由 于 李滄區(qū)城市配套完善速度很快， 使 李滄區(qū)房產(chǎn)整體價(jià)值 有很大的 提升，李滄東部也有了成為新中檔居住區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、地塊優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 該區(qū)域的房地產(chǎn)特征表現(xiàn)為： ? 李滄區(qū)是青島老城區(qū)，市容陳舊，市民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同度較低。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，北部地區(qū)集中了一些污染工業(yè)，環(huán)境污染較嚴(yán)重。 ? 本區(qū)域是青島低檔樓盤較集中的地區(qū)。 ? 價(jià)格優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)是本地區(qū)樓盤的主要賣點(diǎn)。 ? 相對(duì)適中的價(jià)格和李村完善的服務(wù)功能吸引了大批市民選擇到李村置業(yè)安家，讓李滄成為島城獨(dú)一無二的經(jīng)濟(jì)適用住房基地。 2020 年 李滄區(qū) 是青島樓市的熱點(diǎn)板塊之一，經(jīng)濟(jì)適用房引來買家無數(shù)，樓盤價(jià)格成功突破 4000 元／平方米，尤其是李滄區(qū)政府 去年 公布的李滄東部新區(qū)的規(guī)劃 ，使得 李滄的 “ 村莊形象 ” 得到了徹底的顛覆 。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 7 of 24 3. 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)分析 2020 年青島市政府公布了市內(nèi)四區(qū) —— 市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國有土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 青島市市內(nèi)四區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵定義為： 評(píng)估基準(zhǔn)日： 2020 年 1 月 1 日 土地開發(fā)程度： 七通一平 使用年限： 70 年 容積率： 土地權(quán)利狀況： 無他項(xiàng)權(quán)利限制 市 內(nèi)四區(qū)居住用地土地級(jí)別范圍劃定中，五級(jí)地的范圍是：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界（李村河）。 本項(xiàng)目地塊位于李滄區(qū)金水路以南、三零八國道以西，屬于青島市居住用地五級(jí)地范疇。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號(hào) 》的通知， 具體地塊的交易底價(jià)可以由基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場(chǎng)情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測(cè)算。 居住用地五級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)土地樓 板價(jià)為 800 元 /平方米，按照項(xiàng)目地塊的具體區(qū)位、地塊形狀以及交通條件等對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，則參考的基準(zhǔn)地價(jià)折合每畝地價(jià)為 60 萬元 /畝（青島市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見附件 ）。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 8 of 24 協(xié)議出讓土地價(jià)格分析 2020 年下半年，青島市通過協(xié)議方式出讓土地 120 余幅。（含商品房住宅性質(zhì)的土地協(xié)議出讓情況詳見附件 ）。 其中，李滄區(qū)協(xié)議出讓土地 17 幅，其中涉及到住宅用地的地塊 10 幅，經(jīng)初步考察分析，選取和本項(xiàng)目具有可比性的地塊 4 幅，詳見下表： 協(xié)議出讓 時(shí)間 土地位置 土地用途 土地面積（ m2） 成交總價(jià) （萬元） 每畝地價(jià) （萬元 /畝） 買受人單位 2020610 唐山路以南 居住 青島新紀(jì)元置 業(yè)有限公司 2020712 唐山路以北 居住 青島裕豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020830 中嶗路 1005號(hào) 居住 29229 青島商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)有限公司 2020830 重慶中路 居住 78869 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 由上表分析，本區(qū) 域 2020 年的住宅用地協(xié)議出讓價(jià)格大致在 5085 萬元 /畝之間，考慮項(xiàng)目的地理位置、交通條件、區(qū)域環(huán)境以及配套設(shè)施等因素后，本項(xiàng)目參考的協(xié)議出讓價(jià)格在 70 萬元 /畝左右。 由于地塊容積率信息未知，若假定規(guī)劃容積率為 （參考青島市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系中居住用地容積率），則估算本項(xiàng)目的土地樓板價(jià)約為 875 元 /平方米。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 9 of 24 4 報(bào)告編制說明 土地評(píng)估 是指在估算開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)收入、開發(fā)成本，并考慮風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)的前提下，評(píng)估該土地的價(jià)格。 故計(jì)算公式為： 土地價(jià)格＝預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析運(yùn)算嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； ? 中華人民共和國《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ? 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《財(cái)務(wù)制度》； ? 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； ? 《青島市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》。 土地投資評(píng)估 預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 土地價(jià)格 土地價(jià)格 =預(yù)期銷售收入 開發(fā)成本 投資利潤 計(jì)算公 式 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 10 of 24 ? 本項(xiàng)目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項(xiàng)目貸款的年利率取 10%； ? 本次評(píng)估 基準(zhǔn)收益率確定為 12%； ? 項(xiàng)目開發(fā)成本包含（土地費(fèi)用除外）： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 1 建安工程費(fèi) 建安費(fèi) 小高層 1000 元 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、三通一平、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等 按建安工程費(fèi)的 7% 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 接外電、接外水、有線電視接入、綠化工程等 按建安工程費(fèi)的 10%計(jì)提 4 公共配套設(shè)施 居委會(huì)、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場(chǎng)等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 5 開發(fā)期稅費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、維修基金等 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 6 其它工程費(fèi)用 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 、監(jiān)理費(fèi)、 竣工測(cè)量費(fèi)、勞保統(tǒng)籌 等 按建安工程費(fèi)的 4%計(jì)提 7 開發(fā)間接費(fèi)用 工資 、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi) 并入到管理費(fèi)用中 8 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用等 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 9 銷售費(fèi)用 銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 按項(xiàng)目銷售收入的 2%計(jì)提 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)及其他 按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算 11 不可預(yù)見費(fèi) 按建安工程費(fèi)的 2%計(jì)提 除土地費(fèi)用外，共計(jì) 11 大項(xiàng)，其計(jì)算方式嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。（具體計(jì)算依據(jù)詳見《青島 市房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本表》） 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 11 of 24 銷售價(jià)格制定依據(jù) 截至 2020 年 6 月李滄區(qū)目前有 3 個(gè)商品房樓盤在售。 其中百通馨苑是本區(qū)域第一個(gè)商品房項(xiàng)目，占地面積 28 萬平方米，規(guī)劃總建面 35 萬平方米，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層和小高層。百通馨苑與本地塊的地理位置相近，目前開發(fā)為第一期，推出多層住宅，整體均價(jià) 4000 元 /m2（注： 2020年開始銷售）。 銀海綜合大廈項(xiàng)目靠近李滄工業(yè)園，均價(jià)在 4200 元 /m2。 南嶺風(fēng)情位于 重慶北路 、南嶺四路，建筑形態(tài)包括多層和低層住宅，其中多層均價(jià)為 3800 元 /m2。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時(shí)間 整體均價(jià) （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747 號(hào)、近下王埠立交 多層、小高層 06 年 5 月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318 號(hào)、近永川路 多層 05 年 12 月底 4200 南嶺風(fēng)情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05 年 8 月 3800 根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目的建議銷售均價(jià)為 4000元 / m2。 項(xiàng)目開發(fā)定位 地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 土地面積： 60 畝 土地用途：居住 規(guī)劃容積率： 萬平方米 /公頃 總建筑面積： 48000 平方米 本項(xiàng)目占地面積 60 畝，考 慮到項(xiàng)目的一定劣勢(shì)，本報(bào)告建議規(guī)劃容積率為，總建筑面積 萬平方米。根據(jù)地塊條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本地塊擬開發(fā)產(chǎn)品為小高層住宅。 預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2 年，其中銷售周期 12 個(gè)月。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 12 of 24 參考周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格，本項(xiàng)目的小高層定價(jià)為 4000 元 /平方米，則測(cè)算出總銷售收入為 19200 萬元。具體測(cè)算詳見下表。 參考青島市的基準(zhǔn)地價(jià) 60萬元 /畝，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 萬元。具體測(cè)算詳見下表。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 說明 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 48000 銷售平均價(jià)格 元 /平方米 4000 項(xiàng)目總投資 萬元 1 建筑安裝工程費(fèi)用 萬元 住宅小高層 萬元 4