【正文】 S： W： O： T： ?降息、股市低迷的利好政策 ?城市缺乏有特色的商業(yè)項(xiàng)目 ?項(xiàng)目周邊人氣驟多 ?目標(biāo)客戶群的認(rèn)同 ?區(qū)域同類項(xiàng)目競爭 ?區(qū)域消費(fèi)意識(shí)欠缺 ?區(qū)域目前不良市場影響 ?離商業(yè)中心 ，較難借助成熟商圈氛圍 ?招商難度大 ?租售矛盾突出，后期經(jīng)營難度大 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 報(bào)告結(jié)構(gòu) 營銷攻略 項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目定位規(guī)劃分析 市場背景 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 尋找項(xiàng)目產(chǎn)品競爭力 定位思路 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位 功能定位 產(chǎn)品規(guī)劃 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 站在城市運(yùn)營商的角度，高角度、大范圍、大體量，以商業(yè)帶動(dòng)近 18萬平方米的復(fù)合型地產(chǎn)打造成為輻射濰坊南部的新天地 。 形象定位 整體項(xiàng)目形象： 濰南新都心 商業(yè)形象 濰南購物休閑娛樂體驗(yàn)之都 公寓 濰南休閑商務(wù)匯集地 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 五大商業(yè)功能是相互依托，相互循環(huán)，形成項(xiàng)目的 “ 商業(yè)骨架 ” 功能定位 休閑娛樂 是項(xiàng)目的 亮點(diǎn)功能 ， 餐飲美食 是項(xiàng)目的 特色體現(xiàn) ， 零售購物 是項(xiàng)目的 基礎(chǔ)功能 ， 商務(wù)展示 是項(xiàng)目的 檔次提升 ， 文化景觀是 項(xiàng)目的 內(nèi)涵所在 。 零售購物功能 休閑娛樂功能 餐飲美食功能 文化景觀功能 商務(wù)展示功能 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 產(chǎn)品定位 打造，一個(gè) 全天候 24小時(shí) 全民總動(dòng)員 一站式休閑娛樂購物餐飲商務(wù)一體化 復(fù)合型 shopping mall 包羅萬象，大千世界 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例 因此我司建議本項(xiàng)目必須具有以下業(yè)態(tài)： ?餐飲美食 ?休閑娛樂 ?中高端百貨、專業(yè)店 業(yè)態(tài) 所占比例 所占面積 零售購物類 75% 37873 休閑娛樂類 10% 5050 餐飲美食類 8% 4040 配套 /其他 9% 4545 總計(jì) 100% 50497 商業(yè)規(guī)劃 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 三大商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)功能分布情況 區(qū)域 區(qū)域名稱 功能 東外側(cè)大街 第五大道 ?主要經(jīng)營服飾專賣店 、面包店、茶葉、煙酒專賣店等。 ?因臨 206國道，停車場入口、商場主入口，超市入口，都為人流始點(diǎn)、終點(diǎn)，因此經(jīng)營易購商品為宜，不需花費(fèi)很多選購時(shí)間。 商業(yè)步行街 一層： 香榭里舍大道 ?一層：零售購物為主流，形象專賣店為主打，服飾經(jīng)營為主導(dǎo)?；谄湫蜗蠹叭肆髁款H高，是商業(yè)中心人流到此項(xiàng)目的必經(jīng)之地。 ?二層：專業(yè)店為主，與購物中心連體，但又獨(dú)立于外街，整體體量不大，租售相對(duì)一層低廉； ?西街較獨(dú)立，可規(guī)劃 3C數(shù)碼科技街，整合市場，彌補(bǔ)空白； ?東街仍以零售購物為主，可考慮男式主題精品街，體量不足兩千，招商較易。 ?三層：為商業(yè)街西街，整層，無分零隔斷，可考慮整體租售，可規(guī)劃“量販?zhǔn)終TV” 或“健身運(yùn)動(dòng)館”等休閑娛樂。 二層： 西街為 數(shù)碼科技街 東街為 紳士精品街 三層：動(dòng)感地帶 購物中心 主題商場規(guī)劃為： 一層：女人世界 二層：流行前線 三層：魔幻世界 涵蓋百貨、超市、主題商場、特色形象店 百貨、超市為泰華自營，主要規(guī)劃主題商場和特色形象店。 一層 ： 女人世界 、主要經(jīng)營女性用品、服飾等女性主題； 二層 ： 流行前線 ，主要經(jīng)營休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾為主的男女老少大眾化商品； 三層 ： 魔幻世界 ，休閑娛樂餐飲文化購物聚集一體，變幻無窮，故名為魔幻世界。 特色形象店： 一層引進(jìn)麥當(dāng)勞 /肯德基西式快餐和金店或高檔禮品店；二層引進(jìn)休閑咖啡 /茶吧。 備注 主力店招商力爭按照規(guī)劃進(jìn)行，可售商鋪規(guī)劃可視市場及客戶反饋調(diào)整。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) ?商家客戶定位 ?主力商家客戶定位： 全球、全國知名品牌，安丘尚未開店，形象佳，展示好，能吸引消費(fèi)者慕名而來。 ?一般客戶定位： 本地或區(qū)域性的商家客戶，可以是品牌代理商或經(jīng)銷商，或是自有品牌經(jīng)營，主要是經(jīng)營各類零售商品的客戶 ?消費(fèi)客戶（主力） ?以安丘當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，輻射濰坊南部區(qū)縣人群，甚至是吸引濰坊市人群。 ?鎖定安丘較有消費(fèi)實(shí)力或有較強(qiáng)消費(fèi)意識(shí)的客戶群以及周邊喜好休閑旅游購物人群。： ?消費(fèi)力在城市消費(fèi)群體中屬于中堅(jiān)力量； ?對(duì)于新鮮事物的接受和認(rèn)知程度高，喜好環(huán)境較好、檔次較高消費(fèi)場所； ?年齡在 20— 45歲之間，追求品牌、講究流行時(shí)尚，追逐時(shí)髦，個(gè)性化較強(qiáng)的消費(fèi)群體為項(xiàng)目的主力消費(fèi)客戶。 ?較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。 ?消費(fèi)以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。 ?注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 ?投資客戶 ?純粹購鋪投資型 ?自營的投資者 商業(yè)客戶定位 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 項(xiàng)目公寓部分定位 ?可行原因： ? 公寓 +酒店 +寫字間，三種產(chǎn)品共同存在，滿足客戶不同需求，充分利用地塊優(yōu)勢，規(guī)避其劣勢。 ? 項(xiàng)目地處濰坊南部交通樞紐優(yōu)勢，可滿足短期居住者、中小公司客戶群需求； ? 項(xiàng)目打造濰南新都心，其強(qiáng)大的商業(yè)配套及時(shí)尚領(lǐng)地，定能吸引部分時(shí)尚之士加盟。 ? 目前任何一種產(chǎn)品形式單獨(dú)開發(fā)，都無法適應(yīng)市場： ? 公寓，本項(xiàng)目地段受限； ? 酒店，安丘市場需求量有限； ? 寫字樓，安丘市場過于超前。 產(chǎn)品定位 SOHO精裝公寓 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +寫字間 酒店、商務(wù) 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 主題概念 酒店式服務(wù)商住公寓 2 3 1 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 只有產(chǎn)權(quán)，無經(jīng)營權(quán)； 星級(jí)酒店待遇，經(jīng)濟(jì)酒店實(shí)惠； 滿足特定商務(wù)需求資訊 寫字樓 純正商務(wù)辦公，獨(dú)享大氣、體面、安靜、規(guī)范、專業(yè)的辦公環(huán)境，事業(yè)更運(yùn)籌帷幄。 soho精裝公寓 居家辦公，商住兩用； 高檔服務(wù)式公寓； 小而精致、時(shí)尚；小而高級(jí)、便捷；小而功能、配套齊全，最簡約的繁華，最奢侈的享受。 “ 酒店式的服務(wù)，商務(wù)式的便捷，公寓式的管理的宜商宜住空間”，三種產(chǎn)品的疊加，相得益彰，各抒其能，發(fā)揮“ 1+1+1＞ 3” 效應(yīng)； 酒店式的高級(jí)服務(wù)、便捷的商務(wù)環(huán)境、精致的時(shí)尚生活。 既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，提升了產(chǎn)品品質(zhì)，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的信息通訊條件，可針對(duì)性地提供商務(wù)服務(wù)，還吸收了時(shí)下流行小而精致的時(shí)尚生活奢侈享受。 真可謂“小成本，大享受，辦大事”。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 物業(yè)形象 白領(lǐng)精英享受簡約的奢華的地方； SOHO一族創(chuàng)富的自由領(lǐng)地； 成功人士除家庭與單位之外個(gè)人私屬的第三空間 。 關(guān)鍵詞： Flexible room 彈性空間 personal land 私享領(lǐng)地 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 我們所倡導(dǎo)的生活方式 既有居家的溫馨，又有星級(jí)酒店的尊崇享受，還有快捷的辦公場所。是家，是辦公，也是享受的地方，因此是“享受家辦公”。 精致快捷的居所，專為精英人士打造 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn) 電梯大堂：富有時(shí)代氣息的豪華裝飾 地 面：鋪優(yōu)質(zhì)拋光磚 墻 身：高級(jí)乳膠漆及部分固定木裝修 廚 房：地面防滑磚、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花、高級(jí)櫥柜 洗手間：地面防滑磚、設(shè)排氣煙道、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花，設(shè)臵高雅淋浴室 電器裝臵：全部暗線暗掣，預(yù)備電器插座 電 話：預(yù)留線入戶 電 視：預(yù)留寬頻入戶 光 纖：線扣留到每戶（隨報(bào)即可用） 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 產(chǎn)品配比 ?說明： ?以 SOHO公寓為主，產(chǎn)權(quán)式公寓次之，寫字樓最少，所占的比例分別為46%， 30%， 24%； ?樓層分布依次為：低層：產(chǎn)權(quán)式酒店；中高層：公寓；高層：寫字樓，主要基于后期營銷推廣考慮，以及建筑結(jié)構(gòu)、管道、消防等建筑設(shè)施等因素綜合考慮。 ?SOHO公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓樓層相連，有利于根據(jù)后期銷售情況進(jìn)行調(diào)整。 樓層分布 產(chǎn)品 樓層（層） 層數(shù)（層） 套數(shù)（套） 比例 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 410 7 140 30% Soho公寓 1021 11 220 46% 寫字樓 2227 6 112 24% 活動(dòng)室 28 1 4（不計(jì)算） 合計(jì) 472 100% 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 客戶定位 ?Soho公寓 ?居住客戶群 ?2035歲客戶群體； ?在安丘有固定業(yè)務(wù)的私人公司，公司規(guī)模 10人以下，如小型醫(yī)藥銷售公司； ?在安丘有固定工作，但不打算長住的人群，如做生意商人、打工族； ?短期居住客戶，如市場人員，短暫業(yè)務(wù)人員； ?追逐時(shí)尚、喜好鬧市的單身貴族、年輕人； ?投資客戶群 ?較易接受新興事物，具有一定投資眼光的投資者； ?認(rèn)同項(xiàng)目整體定位、深信安丘今后此類產(chǎn)品將是發(fā)展趨勢； ?肯定市場存在空白點(diǎn)，后期租賃風(fēng)險(xiǎn)較小； ?公司自住型客戶： ?年齡在 25歲 35，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有少量存款，獲取資金增長速度快的年輕臵業(yè)者； ?年齡在 3550歲，有較多的存款，想自己開設(shè)公司或養(yǎng)老備用或用于投資，此人群屬于社會(huì)中堅(jiān)力量； ?安丘客戶為主，諸城、濰坊及其他為輔； ?產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 居住客戶群 ： 到安丘出差、辦公、旅游、開會(huì)等人士。 投資客戶群： 具有酒店投資意識(shí)，接受產(chǎn)權(quán)式酒店投資模式，具有長遠(yuǎn)發(fā)展眼光的投資客戶。 ?寫字樓 投資客戶群 ：中大型公司，大投資客戶，半層或整層購買者。 戶型：項(xiàng)目為框架式結(jié)構(gòu)，可進(jìn)行自由組合。 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 對(duì)比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 天下客 溫州商貿(mào)城 所在地段 北接商場路，南抵人民路，西臨國稅局，東靠 206國道交界處 永安路與向陽路交叉西北口 商場路南，東臨興安路 對(duì)比要素及權(quán)重 地理位置 20% 1 交通因素 15% 1 人 流 量 15% 1 商業(yè)氛圍 15% 1 建筑規(guī)模 5% 1 項(xiàng)目品牌 5% 1 經(jīng)營檔次 15% 1 停車場 5% 1 項(xiàng)目配套及服務(wù) 5% 1 總修正系數(shù) / 1 市場比較法 —— 我們選取市場比較法進(jìn)行商業(yè)價(jià)值估算，選取其中具有參考價(jià)值的因素作為本案的比較對(duì)象來進(jìn)行計(jì)算： 天下客 溫州商貿(mào)城 價(jià)格建議 選取 天下客、溫州商貿(mào)城 作為可比項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重比較。 各項(xiàng)目修正系數(shù)比較表 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 計(jì)算出比準(zhǔn)均價(jià)約為 8820元 /平方米 比準(zhǔn)均價(jià)確定 比較項(xiàng)目 權(quán)重 售價(jià)均價(jià)（元 /㎡ ） 修正率 (1/修正系數(shù) ) 修正價(jià)格 修正價(jià)格 權(quán)重 天下客 80% 10000 9600 7680 溫州商貿(mào)城 20% 6000 5700 1140 本項(xiàng)目 100% 8820 ?租金反推法： 因目前項(xiàng)目所處地段為新老交匯處，周邊無可比租金，按照本項(xiàng)目定位及發(fā)展看，未來租金可接近商業(yè)中心，高于新城區(qū)商業(yè)中心。取兩者中間值， 如一層租金平均 /㎡ /日，若按正常商業(yè) 15年回本 ， 售價(jià)達(dá)到 8200元 /㎡ 。 綜合計(jì)算出項(xiàng)目一層均價(jià)為 9000元 /平方米 ?客戶承受度： 市調(diào)得出：商業(yè)一層均價(jià)承受度為 75008000元 /㎡ ， 根據(jù)抬高預(yù)期值 10%，接受度臨界點(diǎn)： 82508800元 /㎡ 。 各項(xiàng)目修正系數(shù)比較表 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 價(jià)格建議 根據(jù)商業(yè)定價(jià)常規(guī)， 一層、二層、三層從經(jīng)營利用率來看，比例為 1： ： ，因此 本項(xiàng)目二層銷售均價(jià)為 4500元 /㎡ (建面 ) 本項(xiàng)目三層銷售均價(jià)為 3600元 /㎡ (建面 ) 山東房地產(chǎn)營銷策劃代理十佳榮譽(yù) 商業(yè)各區(qū)域均價(jià)制定 ?一層各區(qū)域均價(jià)表： 對(duì)比項(xiàng)目 東外側(cè)大街 步行街 商場內(nèi)街 基本情況 共 19個(gè)鋪， 50㎡ 占 10個(gè)， 9個(gè) 200㎡以上。臨 206國道。 共 20個(gè)鋪， 150㎡ 288㎡ 以上。 共 50個(gè)鋪， 5070㎡ 為主 . 對(duì)比要素及權(quán)重 臨街 20% 1 車流?？? 15% 人流聚集 15% 1 購物環(huán)境 15% 出入口 15% 鋪面結(jié)構(gòu) 10% 招商難易 10% 總修正系數(shù) / 修正系數(shù)售價(jià) / 12555 7965 8550 取整為