【正文】 定日期前把標(biāo)書和出價以書面形式報給政府，政府考慮用地者所出的價格，所提供的規(guī)劃設(shè)計方案，企業(yè)信譽和資金力量等綜合因素，最后決定取舍。 這種出讓方式雖然引進競爭機制，但出價最高者不一定得標(biāo)。政府決標(biāo)時既要考慮投標(biāo)的標(biāo)價，又要對投標(biāo)規(guī)劃的設(shè)計方案及其業(yè)績進行全面綜合評價，然后擇優(yōu)而定。這種出讓方式適合于重大的工程建設(shè)和城市規(guī)劃中的重大發(fā)展項目以及大面積土地出讓方式。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 協(xié)議出讓 拍賣出讓 掛牌出讓 招標(biāo)出讓 拍賣出讓 它是指特定時間、特定地點和公開場合，由主管部門公布某塊土地的使用條件和底價，各競爭者通過報價競爭，按照“價格高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 采取這種方式出讓土地使用權(quán)，有利于受讓人之間的公平競爭，可以排除人為因素的不利影響，還可以使出讓方獲得最高地價。它比較適合于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和金融業(yè)等盈利性、競爭性強的行業(yè)。公開拍賣的時機選擇很重要，旺市的時候會造成一種激烈的競爭環(huán)境，買家被迫一在瞬間作出決定，出價的動機往往是出于壓倒對手的考慮，或者不想讓對手太容易得手而有意識地把地價抬高，這顯然是有利于賣方的。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 協(xié)議出讓 拍賣出讓 掛牌出讓 招標(biāo)出讓 掛牌出讓 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格， 根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 農(nóng)用地是指 直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等； 建設(shè)用地是指 建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等； 未利用地是指 農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為： 土地用途分幾類 ? 土地用途一般是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對其權(quán)利范圍內(nèi)的土地的利用方式或功能。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 土地使用權(quán)出讓年限是多少？ 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓年限如下： （ 1）居住用地 70年； （ 2）工業(yè)用地 50年； （ 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年； （ 4）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)用地 40年； （ 5）綜合或其他用地 50年。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 租賃土地 合作建站協(xié)議 出讓取得 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 出讓取得 出讓取得也就是必須要經(jīng)過招拍掛程序取得土地。這個就是按法律規(guī)定的程序進行即可，在簽訂土地出讓合同中明確取得土地使用權(quán)證的時間即可。 租賃土地 合作建站協(xié)議 出讓取得 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 租賃土地 （ 1）出租方與承租方明確租賃的時間與租金并且簽訂合同，雙方的權(quán)利義務(wù)比較明確，但存在弊端是，通常租賃時間較長，這中間可能要考慮到租金的變化，可能要簽訂遞增的租金方式來避免方可，并且要約定較高的違約金，如果比如十年后出租方不同意租給我們的話，我們可以要求較高的違約金來制止對方可能出現(xiàn)違約的情況。 （ 2）關(guān)于土地使用權(quán)出租期限 （ 3）土地使用權(quán)租賃登記 （ 4）集體土地使用權(quán)的出租 （ 5）劃撥土地使用權(quán)的出租 租賃土地 合作建站協(xié)議 出讓取得 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 租賃土地 （ 2）關(guān)于土地使用權(quán) 出租期限 土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用 《 合同法 》 關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？ 我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過 20年，超過部分無效。但對于這個問題目前法律界還存在一定的分歧。所以我們建議項目公司應(yīng)該這樣劃分，如果我們直接從政府那里租賃土地，也就是法律上所說的一級市場租賃可按工業(yè)用地 50年；（ 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年；（ 4）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)用地 40年；（ 5）綜合或其他用地 50年。這樣來簽訂合同，但這里的合同一方必須是政府或土地管理部門。 除此之外與任何組織簽訂的土地租賃合同的期限都不得超過 20年。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 租賃土地 （ 3）土地使用權(quán)租賃登記 《 土地登記規(guī)則 》 第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書?！笨梢娫擁椀怯洖樗棛?quán)利登記。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 租賃土地 （ 4）集體土地使用權(quán)的出租 宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有 《 土地管理法 》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 ?? 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆脑撘?guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 租賃土地 （ 5）劃撥土地使用權(quán)的出租 1992年國家土地管理局 《 劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法 》 第五條規(guī)定：“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)?！眲潛芡恋厥褂脵?quán)必須經(jīng)土管部門批準(zhǔn)且辦理出讓手續(xù)后才能出租 。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 目前建設(shè)加氣站取得土地幾種方式 : 合作建站協(xié)議 這種方式是我方與土地使用權(quán)人簽訂合作建站協(xié)議 ,約定 ,我們雙方合作建設(shè)加氣站 ,對方以土地作為合作方式 ,不參與管理 ,只參考分紅 ,分紅的數(shù)量是以所賣氣量為基數(shù) ,進行提成。 這種方式也是目前產(chǎn)生糾紛最多的一種 ,雙方總是因所賣氣量不統(tǒng)一而產(chǎn)生糾紛。好處是在加氣站建立初期特別是手續(xù)不全不能正式運營時對我方還是比較有利的。目前我們建議如果無法出讓取得土地的情況下 ,建議租賃方式可能糾紛會少一些。 租賃土地 合作建站協(xié)議 出讓取得 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 三、加氣站的審批程序 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 加氣站選址 報建 有關(guān)部門立項 項目設(shè)計 建設(shè) 驗收 三 四 二 一 五 六 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 加氣站選址 一 業(yè)主熟悉建站政策和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在城區(qū)或交通主干道上，按靠近水、電、氣源，靠近車源，加氣方便，基本符合城市規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中消防、環(huán)保、安全要求，初選建站地址； CNG主管部門（ CNG專家）、建委、規(guī)劃、消防、環(huán)保、設(shè)計到現(xiàn)場定點； 在國土部門辦理土地征用手續(xù)和國土證； 在規(guī)劃部門辦理規(guī)劃用地許可證、施工用地許可證。 按照市政府批準(zhǔn)的天然氣汽車加氣站布點規(guī)劃進行： 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 業(yè)主向當(dāng)?shù)?CNG產(chǎn)業(yè)主管部門或計委提出建站申請 提供相應(yīng)資料：立項報告、可研報告、選址定點報告 CNG產(chǎn)業(yè)主管部門或計委批準(zhǔn)立項 有關(guān)部門立項 二 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 初步設(shè)計前，業(yè)主向設(shè)計單位提供資料：站址地形圖、天然氣氣質(zhì)資料、氣象資料、地震資料、水、電、氣源資料、建站規(guī)模、設(shè)備初步選型、地勘資料、環(huán)保影響評價報告、文物調(diào)查資料等。 甲級設(shè)計單位作初步設(shè)計：總平面布置；單體（加氣棚、站房等）建筑樣式、風(fēng)格；CNG加氣站效果圖；主要設(shè)備配置；工程總造價；水、電、氣工藝初設(shè)；說明是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)、城市規(guī)劃；加氣站的消防、環(huán)保、安全等是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求； 初設(shè)審查： CNG主管部門（ CNG專家）計委、建委、規(guī)劃、消防、環(huán)保、安辦、設(shè)計、業(yè)主參加，對初設(shè)進行評審； CNG主管部門或建委出具初設(shè)評審意見； 施工圖設(shè)計：設(shè)計單位據(jù)此作 CNG加氣站工藝、總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、電器、給排水、暖通設(shè)計，并出施工藍圖。 項目設(shè)計 三 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 報建 四 項目投資單位向市建管局提交書面申請及相應(yīng)資料，由市建管局進行資格預(yù)審。 項目投資單位將項目可行性研究報告、初步設(shè)計提交市建管局進行初審 ,同時初設(shè)報消防、環(huán)保審查，出據(jù)審批意見，安辦辦理安全三同時證書。 市建管局下發(fā) 《 城市新建燃氣企業(yè)初審表 》 ，將初步設(shè)計上報省建設(shè)廳進行技術(shù)評議。 持 《 城市新建燃氣企業(yè)初審表 》 辦理： （ 1）規(guī)劃局的建設(shè)用地選址初審意見； （ 2）國土資源局的土地使用初審意見； （ 3）消防支隊的消防初審意見； （ 4）環(huán)保局的環(huán)境評價初審意見； （ 5）安監(jiān)局的安全評價初審意見。 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 辦理完上述手續(xù)，建管局進行綜合評審并提出初審意見上報省建設(shè)廳核準(zhǔn)。 建管局根據(jù)省廳核準(zhǔn)意見下達建設(shè)批復(fù)。 項目投資單位持建管局批復(fù)到相關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 （ 1）初設(shè)總平圖（含消防、環(huán)保、安辦審批意見）報規(guī)劃審查，進行勘測，劃紅線； （ 2）規(guī)劃辦理工程規(guī)劃許可證； （ 3）建委辦理工程施工許可證。 報建 四 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 在質(zhì)檢站辦理質(zhì)檢委托書； 辦理設(shè)備、土建、安裝、水、電、氣工程、監(jiān)理招標(biāo)，簽訂合同； 在建委辦理合同鑒證； 組織施工。 建設(shè) 五 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 1 2 3 4 進行工程質(zhì)檢，出據(jù)質(zhì)檢報告； 進行消防、安全、環(huán)保、壓力容器等單項驗收，并出據(jù)單項驗收報告、危險化學(xué)品安全評價報告、防雷防靜電檢測報告、環(huán)保評價檢測報告書； 質(zhì)監(jiān)部門對加氣機進行校驗標(biāo)定，出據(jù)計量使用許可證； 在安監(jiān)部門辦理化學(xué)危險品經(jīng)營許可證、在質(zhì)監(jiān)局辦理壓力容器使用許可證、充裝注冊登記證； 5 員工到有關(guān)部門進行技術(shù)培訓(xùn)，取得上崗證； 6 試運行、驗收整改、完善； 驗 收 六 第二節(jié) 汽車加氣站建設(shè)的法律問題分析 7 8 9 10 綜合驗收前：業(yè)主準(zhǔn)備申請竣工驗收報告、相關(guān)批準(zhǔn)文件、設(shè)計資料、施工資料、竣工資料、質(zhì)檢資料、監(jiān)理資料、材料試驗資料、財務(wù)決算資料、管理制度、事故處理應(yīng)急預(yù)案等相關(guān)資料； CNG主管部門主持，建委、規(guī)劃、消防、環(huán)保、安辦、質(zhì)監(jiān)、 CNG專家及設(shè)計、業(yè)主參加進行竣工驗收，出據(jù)竣工驗收報告； 投產(chǎn)經(jīng)營。 在 CNG行業(yè)管理部門辦理燃氣經(jīng)營許可證、工商行政管理局辦理營業(yè)執(zhí)照、燃氣管理部門辦理燃氣資質(zhì)證；市發(fā)改委在相關(guān)部門專項