【正文】 TE HERE LOGO 第一節(jié) 珠海市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的 “ 衛(wèi)生城市 ” 、 “ 園林城市 ” 、 “ 環(huán)保模范城 ” 和 “ 旅游城 ”。 2. 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便 。 3. 珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。 4. 珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。 5. 珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。 如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成為中國 投資環(huán)境四十優(yōu) 城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 YOUR SITE HERE LOGO 第二節(jié) 唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。 唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 2. 社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增 20%的良好勢頭。 3. 房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在 170間左右，基本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。 4. 發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為 珠海市科技創(chuàng)新海岸 。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 YOUR SITE HERE LOGO 第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地 。在 2022年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在 12022人左右，包括教職工將達(dá)到 15000人左右的規(guī)模。 2. 清華科技園（珠海）。 清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及 綜合配套服務(wù)等。 規(guī)劃用地 ，總建筑面積 15萬平方米。 3. 廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地 66700平方米。基地內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓 1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭。整個珠?；匾呀?jīng)吸引 15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計約 2022人。 1999年國家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū) 政策，落戶珠海基地的企業(yè)的水電費(fèi)還可以享受 20%的優(yōu)惠。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 YOUR SITE HERE LOGO 1. 科技企業(yè)孵化器 。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華的天地。 2. 商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過 4000人， 3年內(nèi)將達(dá)到 15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到 2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。 第四章 市場需求和分析 YOUR SITE HERE LOGO 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目 、 吸納人才 、 培育高新技術(shù)企業(yè)的重任 ， 享有相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 已吸引一批來自國內(nèi)外的技術(shù)含量高 、 市場前景好 、 各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長性中小企業(yè)進(jìn)駐 。 珠海基地通過三年的運(yùn)作 ， 建立了一支較高素質(zhì)的管理隊伍 ， 總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn) ， 擁有較好的軟硬件條件 ， 初步營造出一個吸引項(xiàng)目 、 凝聚科技人才 、 培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長的基礎(chǔ)環(huán)境 。 目前 ， 眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠海基地 ， 而珠海基地已經(jīng)開發(fā)建好的 4萬平方米的廠房 、 辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去， 無法滿足他們的要求 。 在這種情況下 ， 有必要在珠?；貎?nèi)創(chuàng)立創(chuàng)新科技大廈 。一方面作為珠?；乇旧砼涮捉ㄔO(shè) ， 完善創(chuàng)新培育體系 ， 這是珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個重要組成部分所應(yīng)起的作用 ， 也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面 ， 多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè) ， 也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技交流和展示 、 生活娛樂等方面的需求 。 珠?；?、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號召力和很好的發(fā)展前景。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 YOUR SITE HERE LOGO 第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu) 珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立 ， 廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資 ， 占 51%出資額 ， 其余 49%資金采取招商融資方式籌集 。 珠海創(chuàng)新科技有限公司 （ 暫定名 ） 實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 。 公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定 ， 以下僅供參考 。 辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財務(wù)管理等 。 企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批 、 畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報等；提供 政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等 。 投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金 、 風(fēng)險投資 、 產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動 。 綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第二節(jié) 功能定位 1. 國內(nèi)同類機(jī)構(gòu) 。 目前多數(shù)國內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心 、 創(chuàng)新科技大廈等一般是作為一個自收自支的事業(yè)單位 ， 實(shí)行企業(yè)化管理 ， 強(qiáng)調(diào)公益性 ， 講求社會效益 ， 主要以物業(yè)管理為主 ， 輔以初級金融服務(wù)， 提供最初級的創(chuàng)業(yè)孵化條件 。 這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外 ， 還為企業(yè)提供各種周到而廉價的服務(wù) ， 如打通融資渠道 ， 編制商業(yè)計劃書 ， 組織項(xiàng)目評估 ， 協(xié)助市場推廣 ， 跟蹤行業(yè)動態(tài)， 實(shí)施人才培訓(xùn)等等 。 2. 珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無污染的高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。 創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公 、 行政管理場所以及技術(shù)開發(fā) 、 無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場所 ， 形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地 ， 也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪 、 鍛煉提高的練兵場 。 珠海創(chuàng)新科技大廈的另外一個功能是為企業(yè)流動性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù)。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第三節(jié) 經(jīng)營模式 珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢 ， 憑借經(jīng)營管理者豐富的企業(yè)管理、 創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) ， 充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢 ， 整合各種社會資源 ， 不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價的研究開發(fā)場地和商務(wù)辦公場所 、 方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng) 、方便的生活服務(wù)等等 ， 更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù) ， 如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù) 、 企業(yè)管理咨詢 、 股權(quán)投資 （ 采取現(xiàn)金投入 、 租金折股 、 租金加服務(wù)折股 、 或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等 ） 、 項(xiàng)目推介 （ 向風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)推介 ） 、 協(xié)助融資 、 借貸擔(dān)保 、 財務(wù)顧問 、 技術(shù)服務(wù) 、 法律咨詢 、 教育培訓(xùn)等 。 創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會資源 ， 由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與 。 創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ， 這是創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益 。 、 發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險投資以及金融中介活動 。 由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解 ， 這種風(fēng)險投資活動的投資風(fēng)險實(shí)際上并不大 。 如何做好這方面的工作 ， 將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動能否取得突破的關(guān)鍵 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第四節(jié) 建設(shè)地址與條件 珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端 （ 見第 21頁珠?；匾?guī)劃示意圖 ） ， 座東南向西北 ， 依山靠海 ， 正對珠?；厝肟?， 與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰 ， 位置十分醒目 。 珠海創(chuàng)新科技有限公司 （ 暫定名 ） 與珠?；毓景吹缆分虚g為界 ， 見珠?；匾?guī)劃示意圖紅虛線所示 。 該址三邊臨路 ， 東 、 南緊靠排洪渠 ， 西為規(guī)劃路 ， 北為基地已開發(fā)部分 。 l 拆遷安置 ：無 。 l 供電條件 ： 630KVA， 雙電源雙回路供電 ， 已通至建址地下 。 l 供水條件 ： 200毫米管徑 ， 已通至建址地下 。 另外 ， 建址距離自來水廠僅一千米左右距離， 水壓充足 ， 將來若需要擴(kuò)大用水量也容易 。 l 通訊條件 ： 光纖電話基站 ， 100M高速寬帶網(wǎng) ， 已通 。 l 雨 、 污水排放條件 ：地埋式污水處理器 ， 已接通可用 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn) 1. 建筑風(fēng)格和主要功能 。 在建筑設(shè)計方面 ， 要求與珠海基地整體布局協(xié)調(diào)一致 ， 通過建筑物的造型語言 ， 以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的 、 強(qiáng)有力的 、 令人印象深刻的高科技建筑物形象， 具有鮮明的科技意識 ， 體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵 ， 使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑 。 主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長提供良好的辦公 、 行政管理 、 技術(shù)開發(fā)和無污染和噪音實(shí)驗(yàn)場所以及其他必備的設(shè)施條件 ， 同時兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活娛樂環(huán)境 ， 不專設(shè)工業(yè)廠房。 2. 建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) 總用地面積 9800平方米 主樓基底面積 3280平方米 總建筑面積 16800平方米 建筑層數(shù) ≤ 11層 。 中央空調(diào)系統(tǒng) 供應(yīng)整座大廈 中央熱水系統(tǒng) 集中供應(yīng)公寓部分 電梯 兩部客梯 ， 不銹鋼裝飾配置 ， 每層均設(shè)站點(diǎn) ， 載重 1000公斤 。 綠化率 40% 室外停車場 50個停車位 地下室 兼設(shè)備用房 、 消防水池 、 小型停車場和人防工程 ， 盡量從簡 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震 本大廈不考慮接納化工 、 機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè) ， 不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題 。 廢水：主要是餐飲廢水 、 洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水 ， 為可生化有機(jī)無毒水 ，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后 ， 合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng) 。 污染噪音：主要來自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出的機(jī)械噪音 ， 在設(shè)備選型時應(yīng)采用低噪音設(shè)備 ， 并配減震裝置 。 必要時采用隔音建筑材料 。 防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊 ， 容易遭受臺風(fēng)襲擊 ， 因此建筑設(shè)計必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求 。 其他：按國家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第七節(jié) 節(jié) 能 本項(xiàng)目遵照國家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 1. 項(xiàng)目建設(shè)期： 1年 ． 2. 招商期： 1年 ， 指 1年后企業(yè)入駐率為 100%。 3. 項(xiàng)目總投資 （ 詳見附件 1： 投資估算表