【正文】 。區(qū)域集商務(wù)辦公區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、娛樂休閑區(qū)為一體的功能完善之貴地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 1雅寶路市場(chǎng)未來的發(fā)展態(tài)勢(shì) 以涉外消費(fèi)為發(fā)展著眼點(diǎn) ? 朝外日益完善，與 CBD更緊密 朝外大街一側(cè)的市政狀況日益改善，加上東側(cè)連接ＣＢＤ區(qū)域的光華路兩側(cè)正在加大改善力度，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)更新改造也在如火如荼地進(jìn)行當(dāng)中 ? 改變固有的商業(yè)定位特點(diǎn)難度大 新建的商業(yè)設(shè)施中，商業(yè)定位或是外向型的商品交易場(chǎng)所，或是高檔次的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所，共同的特征依然是將商業(yè)發(fā)展的著眼點(diǎn)放在了外籍人士和高消費(fèi)人群上。這種定位和服務(wù)人群過于固定，要想改變這種市場(chǎng)狀況將非常難。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 1小結(jié) ? 該區(qū)域具有天然的濃郁的涉外商務(wù)氛圍，并在長(zhǎng)久的歷史基因下，形成足夠的商業(yè)基礎(chǔ)。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將繼續(xù)固守這一特點(diǎn)。 ? 商圈內(nèi)獨(dú)有的外貿(mào)人士的特點(diǎn) ,也固定了該地區(qū)特有的商業(yè)氛圍與商業(yè)特征。 ? 主要以服裝為主要貿(mào)易產(chǎn)品的市場(chǎng)交易仍將在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)占有該地區(qū)的主導(dǎo)地位。餐飲娛樂等配套建設(shè)方面將有更多的發(fā)展。 立足項(xiàng)目周邊區(qū)域特殊商業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮該區(qū)域商業(yè)特色，把握區(qū)域特色下的市場(chǎng)機(jī)遇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 1項(xiàng)目 SWOT分析 s地處雅寶路“金礦”，蘊(yùn)藏著無盡的商機(jī) s與使館區(qū)比鄰，擁有一批消費(fèi)力極強(qiáng)穩(wěn)定的涉外人群 s周邊寫字樓及餐飲、娛樂設(shè)施俱全，商務(wù)貿(mào)易氣氛濃郁。 s距離朝外大街近，比傳統(tǒng)雅寶路市場(chǎng)又多了一條交通干道。 s本案目前規(guī)劃的各項(xiàng)硬件配套比較完善，可以成就新一代的商務(wù)運(yùn)作模式。 s本案 1— 5層為商業(yè)，上部為寫字樓與酒店式公寓，當(dāng)前市場(chǎng)較稀缺，有良好的市場(chǎng)。 w并非雅寶路核心區(qū)，屬于準(zhǔn)雅寶路地區(qū)或稱雅寶路輻射區(qū)。 w不臨主要街道，雖距二環(huán)路近，但西邊為雅寶路危改工程，日后施工也會(huì)影響到達(dá)本案的交通動(dòng)線 w對(duì)于新入市的商場(chǎng)來說，在知名度和人氣上一時(shí)不可能與傳統(tǒng)市場(chǎng)匹敵，難以形成氣候。 o在雅寶路市場(chǎng)一遷再遷的同時(shí)，其原址的發(fā)展?fàn)顩r似乎比搬遷部分的要好，老雅寶路的商戶們普遍對(duì)現(xiàn)狀比較滿意。因?yàn)闁|歐貿(mào)易市場(chǎng)具有集中的特性，只要離開雅寶路，供應(yīng)商或購(gòu)貨商都不愿意去。 o目前采購(gòu)商的范圍開始擴(kuò)大，出現(xiàn)部分來自東南亞、阿拉伯的采購(gòu)商。 o俄羅斯、東歐等地對(duì)于服裝、皮革等的市場(chǎng)需求仍然十分旺盛。 o招商回報(bào)率較高。 t由于屬于非雅寶路核心區(qū)，因此必須在外觀形態(tài)上吸引人的注意力，成為地標(biāo)性建筑。但周邊京華豪園、司法部、怡景園等建筑均有不同凡響之處，以本案地上 7萬平米的體量和 20多層的高度，要想成為地標(biāo)，樓體的設(shè)計(jì)必須要下一番工夫。 t日壇國(guó)際大廈，雅寶城、國(guó)雅大廈仍在當(dāng)前出售，未來的招商、招租時(shí)間可能會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生沖突。可能會(huì)帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 區(qū)域可持續(xù)性發(fā)展的商業(yè)領(lǐng)軍項(xiàng)目 ? 可持續(xù)性 ： 商業(yè)發(fā)展需要具有地緣性 商業(yè)發(fā)展需要產(chǎn)品的更新?lián)Q代 商業(yè)發(fā)展需要理念的不斷進(jìn)步 商業(yè)發(fā)展需要模式的層出不窮 商業(yè)發(fā)展需要更多人性化服務(wù) ? 以商業(yè)為龍頭帶動(dòng)寫字樓及酒店式公寓銷售的典型項(xiàng)目。 ? 在未來 510年內(nèi)產(chǎn)品不落伍、可改造，管理不斷更新 , 以商 業(yè)為核心，具備完善功能配套的區(qū)域綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 一、區(qū)域公寓市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況 ? 區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)配套類住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的狀況。 由于 ,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)屬性的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,多年來商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張 ,導(dǎo)致住宅類土地缺乏。 在 住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的情況下，本案公寓產(chǎn)品必定會(huì)得到理想的銷售業(yè)績(jī)。 ? 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)用于銷售的公寓產(chǎn)品已無存量。 未來新增公寓類產(chǎn)品供應(yīng)量有限。 多年來在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類產(chǎn)品很少，供應(yīng)量也不大，早期推出的公寓項(xiàng)目基本都在短時(shí)間內(nèi)售完。未來供應(yīng)的也只有 “ 優(yōu)唐 ” ，預(yù)計(jì)在 07年下半年入市，體量不大 ,只有 6萬平米左右。 本案公寓只要定位準(zhǔn)確 ,在銷售方面不會(huì)存在壓力 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 區(qū)域市場(chǎng)需求情況 ? 購(gòu)買客群由自住客轉(zhuǎn)向投資客。 隨著區(qū)域內(nèi)近年來商業(yè)形態(tài)的變化，體量的增加。區(qū)域內(nèi)涉外商業(yè)氛圍的加劇，居住環(huán)境發(fā)生了變化。最早期的自住型業(yè)主選擇了搬遷或出租。 本案應(yīng)抓住市場(chǎng)客群變化的特點(diǎn)，在功能方面定位投資性強(qiáng)的產(chǎn)品。 ? 消費(fèi)面積由自住型大面積轉(zhuǎn)向短期居住型小戶型 。 從市場(chǎng)多年供應(yīng)產(chǎn)品來看，公寓主力面積由最開始的大戶型的 4居 為主轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的小戶型的 3居為主。 本案如果定位為小戶型公寓必定會(huì)受到市場(chǎng)的青睞。這類產(chǎn)品能滿足區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)顧主的進(jìn)駐，小戶型總價(jià)底、易出租等特點(diǎn)也將吸引大量的投資客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn) ? 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬平米左右。 昆泰國(guó)際中心 ： 。 朝外 MEN ： 。 日壇國(guó)際 ： 。 優(yōu)唐：預(yù)計(jì) 6萬平米。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，品質(zhì)不高。 ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)均為 1000元 /平米。 本案要想在區(qū)域內(nèi)品質(zhì)提升必須在裝修標(biāo)準(zhǔn)上下足工夫 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 ? 區(qū)域內(nèi)早期的公寓產(chǎn)品戶型面積偏大，適合自住。 怡景園戶型面積 ： 114193 平米 昆泰國(guó)際中心戶型面積 ： 65110平米 朝外 MEN戶型面積 ： 71170平米 ? 區(qū)域內(nèi)近期的公寓產(chǎn)品偏小戶型為主，適合中短期租用及投資使用。 日壇國(guó)際出現(xiàn) 30平米小戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平 ? 區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格水平不高，近 5年來價(jià)格漲幅不大。 受到市場(chǎng)的發(fā)展制約及市場(chǎng)屬性的結(jié)構(gòu)變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)相違背。 本案應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的需求變化，定位出與市場(chǎng)相吻合的物業(yè)產(chǎn)品。 13000 1350014000 14000 145000400080001202216000202202022 2022 2022 2022 2022區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)浮情況價(jià)格( 元/ 平米)區(qū)域公寓商品房?jī)r(jià)格情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 當(dāng)前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價(jià)在 13500元 /平米。 區(qū)域公寓二手房?jī)r(jià)格情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 區(qū)域市場(chǎng)租金水平 當(dāng)前 區(qū)域內(nèi) ,用于出租的公寓類產(chǎn)品市場(chǎng)接納速度很快 ,公寓租金水平不高 ,平均在 8美元 /平方米 月 。與區(qū)域外高檔公寓租金水平差距很大。 項(xiàng)目名稱 戶型 面積 (平米 ) 月租金 (元 ) 每平米月租金 (元 ) 京華豪園 3室 2廳 183 8500 46 3室 2廳 188 9000 48 怡景園 2室 1廳 125 8000 64 2室 2廳 118 9000 76 朝外 MEN 2室 2廳 127 8000 63 1室 1廳 76 6600 86 昆泰國(guó)際中心 1室 1廳 85 5000 59 1室 1廳 86 6000 70 平均值 \ \ \ 64 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 酒店名稱 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 (元 /天 ) 入住率 吉利大廈 880 100% 日壇賓館 550 100% 萬邦大廈 600 95% 昆泰國(guó)際中心 998 90% 區(qū)域酒店?duì)顩r ? 酒店的租金水平很高，標(biāo)準(zhǔn)間平均都在 750元 /天 。 ? 區(qū)域內(nèi)酒店入住率極高。酒店的出租率都能達(dá)到 100%的局面。 ? 多年來隨著區(qū)域商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張，也隨著區(qū)域商業(yè)在世界上的知名度不斷提高。大量的外籍采購(gòu)客商進(jìn)入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場(chǎng)持續(xù)火爆。 本案應(yīng)結(jié)合這種市場(chǎng)現(xiàn)象，把產(chǎn)品定位為“酒店式”宜“投資”使用的物業(yè)產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 本案周邊公寓、酒店市場(chǎng)個(gè)案分析 通過對(duì)本案周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析比較，尋找當(dāng)前區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)存在的特點(diǎn)與共性，找準(zhǔn)市場(chǎng)的切合點(diǎn)與空白點(diǎn) ,從而更好的挖掘本案的潛力，提升本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 二、公寓、酒店個(gè)案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 ?開盤時(shí)間：公寓部分 2022年 5月 ?規(guī)模：總建面約 38萬平米，公寓部分 。 ?公寓均價(jià)： 14500元 /平米 ?銷售狀況：少量商業(yè)部分未開盤，其他售完。 ?物業(yè)費(fèi)： /平方米 月 ?戶型面積： 30130平米 ?周邊配套：公園、中小學(xué)、會(huì)所、銀行、郵局、餐飲等。 ?項(xiàng)目特點(diǎn)：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內(nèi)步行商業(yè)街。項(xiàng)目配有 3棟高檔公寓戶型多樣，格調(diào)高雅。 公寓案例分析（ 1） 日壇國(guó)際 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 ? 開盤時(shí)間： 2022年 8月 ? 規(guī)模：總建面 16萬平米 ? 均價(jià)： 13000元 /平米 ? 租金： 6575元 /平米 月 ? 銷售狀況：售完 ? 物業(yè)費(fèi)： 1美元 /平方米 月 ? 戶型 面積： 114193平米 ? 周邊配套： 會(huì)所、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。 ? 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目開發(fā)以公寓為主，建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，氣派顯赫。自身商業(yè)體量并不大，經(jīng)營(yíng)范圍也比較凌亂。 公寓案例分析（ 2） 怡景園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 ? 開盤時(shí)間： 2022年 7月 ? 規(guī)模：總建面約 20萬平米， ? 公寓部分 。 ? 均價(jià)： 14000元 /平米 ? 銷售狀況：公寓部分已售完 ? 寫字樓出租。 ? 物業(yè)費(fèi)： /平方米 月 ? 戶型 面積： 65110平米 ? 周邊配套：商場(chǎng)、 中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。 ? 項(xiàng)目特點(diǎn)：朝外大街唯一融合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化公寓、酒店式服務(wù)公寓、環(huán)繞步行商業(yè)街、甲級(jí)寫字樓、溫泉會(huì)所、古建筑文化廣場(chǎng)為一體的標(biāo)志性綜合建筑體。 公寓案例分析（ 3） 昆泰國(guó)際中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 ? 開盤時(shí)間： 2022年 9月 ? 規(guī)模：總建面 ， ? 公寓部分 。 ? 均價(jià)： 13500元 /平米 ? 銷售狀況：售完 ? 物業(yè)費(fèi)： 6元 /平方米 月 ? 戶型面積： 71170平米 ? 周邊配套：商場(chǎng)、銀行、娛樂場(chǎng)所、政府機(jī)關(guān)等。 ? 項(xiàng)目特點(diǎn)：全部采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，彈性建筑布局，可根據(jù)業(yè)主的需求任意組合。 公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 均價(jià) 怡景園 2022年 8月 13000元 /平米 昆泰國(guó)際中心 2022年 7月 14000元 /平米 朝外 MEN 2022年 9月 13500元 /平米 日壇國(guó)際 2022年 5月 14500元 /平米 五年內(nèi) ,區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格浮動(dòng)并不明顯。 公寓案例分析 個(gè)案對(duì)比 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 項(xiàng)目名稱 公寓規(guī)模 (萬平米 ) 主力面積區(qū)間 (平米 ) 怡景園 16 114193 昆泰國(guó)際中心 65110 朝外 MEN 71170 日壇國(guó)際 30130 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬平米左右 。主力戶型也多以 2居， 3居為主。 公寓案例分析 個(gè)案對(duì)比 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 公寓個(gè)案研究小結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)公寓已無存量，未來供應(yīng)量不大，項(xiàng)目未來公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次不高，價(jià)格漲幅平穩(wěn)。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓用于出租使用的產(chǎn)品，出租率很高。 ? 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺，有很大發(fā)展空間。 本案只要看清市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，抓住當(dāng)前市場(chǎng)特點(diǎn)，定位出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品 ,必定會(huì)取得理想的效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 ? 規(guī)模：建面 ? 標(biāo)準(zhǔn)：五星級(jí)酒店 ? 套房數(shù)量： 460套 ? 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 998元 /天 ? 入住率： 90% ? 服務(wù)設(shè)施：健身房、棋牌、桑拿卡拉 ok、美容美發(fā)、夜總會(huì)、會(huì)議室、宴會(huì)廳等。 酒店案例分析（ 1） 昆泰國(guó)際中心酒店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 ? 規(guī)模：建面 ? 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店 ? 套房數(shù)量： 151套 ? 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 550元 /天 ? 入住率： 100% ? 服務(wù)設(shè)施：餐廳、健身房、桑拿室、 商務(wù)中心、商品部、咖啡廳等。 酒店案例分析（ 2） 日壇賓館 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻