【正文】 鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項(xiàng)目分布其中。政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。城站商務(wù)區(qū)城站商務(wù)區(qū)歷史其實(shí)也很悠久；杭州商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇；隨著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機(jī)漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在24萬平方米左右。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。香榭商務(wù)大廈、偉星東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動(dòng)了區(qū)塊的活躍。配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。文教商務(wù)區(qū)文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實(shí)，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為杭州電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價(jià)格在10000元/平方米左右。華都蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項(xiàng)目分布其中。由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于杭州最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。黃龍商務(wù)區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是浙江向國際開放的窗口，它從來就代表著浙江經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，浙江商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。在這里你可以看到浙江省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團(tuán)、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對浙江GDP貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ABD）。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在29萬平方米左右，均價(jià)在15000元/平方米右；。世貿(mào)中心、綠城黃龍世紀(jì)廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；，半個(gè)樓層起賣；，；嘉華國際商務(wù)中心租金每天5元/平方米。耀江金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。濱江商務(wù)區(qū)濱江商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動(dòng)；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價(jià)格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在12元/平方米，濱海威陵大廈銷售均價(jià)7600元/平方米。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時(shí)代大廈、創(chuàng)新大廈等多個(gè)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。該板塊商務(wù)寫字樓形成一個(gè)明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。錢江新城區(qū)塊隨著杭州市政府確立杭州由西湖時(shí)代走向錢江時(shí)代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進(jìn)杭州人的視線。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險(xiǎn)金融、法律會(huì)計(jì)咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。錢江新城在政府的有意推動(dòng)下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。三、杭州商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié)自從2003 年以來杭州房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高, 包括高效性、先鋒性、展示性、24 小時(shí)、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。從總體上看，隨著浙江城市化進(jìn)程的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，杭州寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分客戶，不考慮錯(cuò)位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界500強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。杭州商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。利程度，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了杭州寫字樓開發(fā)的個(gè)性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時(shí)又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對本項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮可以起到事半功倍的效應(yīng)。四、項(xiàng)目的周邊競爭調(diào)查本項(xiàng)目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項(xiàng)目附近。其中杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府項(xiàng)目，其招商工作的重點(diǎn)是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導(dǎo)致入駐門檻較高，可作為本項(xiàng)目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項(xiàng)目剛開始招商，是本項(xiàng)目的參考競爭對象。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個(gè)項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商計(jì)劃，由此該部分項(xiàng)目是本項(xiàng)目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項(xiàng)目的EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認(rèn)，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本項(xiàng)目的商務(wù)氛圍起到了一定的推動(dòng)作用。本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項(xiàng)目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu)越性。第三部分 項(xiàng)目的研判一、項(xiàng)目區(qū)域及個(gè)性研究政策區(qū)塊方面本項(xiàng)目隸屬杭州唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。杭州高新區(qū)主要?jiǎng)澐譃槲慕谈咝聟^(qū)和濱江高新區(qū)。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看“貌不驚人”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動(dòng)了這些商務(wù)樓出租率。濱江高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。由于濱江距離杭州市區(qū)較遠(yuǎn)，商務(wù)氛圍一直很淡，之前唯一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務(wù)辦公樓和著名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；隨著杭州城市發(fā)展中心的四周擴(kuò)散，濱江區(qū)塊也逐漸熱起來。文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多IT 企業(yè)，而IT 企業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴(kuò)張必然引出辦公區(qū)域亟待擴(kuò)大的問題。目前文教商務(wù)區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應(yīng)量不足、品質(zhì)不高的情況已經(jīng)不能滿足這些公司的成長需求，他們紛紛尋找其他理想的辦公場所；而濱江區(qū)塊就是這些企業(yè)的最佳選擇點(diǎn)；東方通訊、恒生電子、UT斯達(dá)康、信雅達(dá)、浙大中控等著名的IT企業(yè)相繼落戶濱江區(qū)，為濱江高新商務(wù)成為杭州高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)注入生機(jī)?！咎焯霉韫取繎{欄手?jǐn)埼骱?，推窗?cè)聽錢塘聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。項(xiàng)目規(guī)劃方面本案采用生態(tài)型花園布局、個(gè)性化單套辦公設(shè)計(jì)、組合式后勤服務(wù)配套、專業(yè)性商務(wù)服務(wù)管理等理念，引入SOHO商務(wù)概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務(wù)性行業(yè)的自助式商務(wù)群。本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。項(xiàng)目的個(gè)性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計(jì)有效區(qū)分了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出杭州排屋商務(wù)樓的先例。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢，但本項(xiàng)目的個(gè)性化、排屋樓寓設(shè)計(jì)在杭州還是第一家，這也算是本案的獨(dú)有特色；由此在本案的宣傳中，加強(qiáng)項(xiàng)目特色的宣傳，并依據(jù)項(xiàng)目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。同時(shí)本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念?！維OHO商務(wù)好去處】舉目便是擁擠的人流，側(cè)耳又是嘈雜的車鳴；您是否感覺煩躁、憔悴？推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及；你是否感覺電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨(dú)？雍容華貴卻單調(diào)統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍；你是否為遺失個(gè)性而懊惱？假如給您一個(gè)機(jī)會(huì)：一個(gè)耳根清凈、明窗凈幾的機(jī)會(huì)，一個(gè)扶樓而上品味徒步過程的機(jī)會(huì)，一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性、揮灑自由的機(jī)會(huì)您或許從此戀上SOHO的灑脫和浪漫浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）——讓您的商務(wù)辦公和創(chuàng)業(yè)夢想舞動(dòng)起來項(xiàng)目環(huán)境方面本案的綠化率達(dá)到35%，并有一個(gè)3500平方米的中央花園，項(xiàng)目內(nèi)部各建筑周圍都配有綠化帶，整個(gè)園區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立的、生態(tài)型的花園布局。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。休閑商務(wù)與財(cái)富人生人匆匆的來了，滿園綠意輕撫著您的眼神是否有了怦然心動(dòng)的感覺？商務(wù)因此而愜意起來。累了、倦了、煩了、悶了……中心花園走走吧聞聞花香四溢、看看蝴蝶嬉戲……工作由此輕松多起來?？腿艘酪啦簧岬淖吡?，拍一張相擁而握的留影是否多了一份尊榮的心情創(chuàng)業(yè)從此自信起來浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園——休閑商務(wù)、生活與工作互動(dòng)財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步二、本案的優(yōu)勢分析區(qū)域政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目針對于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動(dòng)畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標(biāo)群體具有很直接的意義；同時(shí)天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動(dòng)畫基地、恒生電子、信雅達(dá)、東方通信、浙大中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個(gè)高新聯(lián)動(dòng)板塊。但是由于杭州高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項(xiàng)目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的影響。園林化布局本項(xiàng)目作為一個(gè)科技園區(qū)，最大的特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設(shè)計(jì)、充足的配套保障、統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動(dòng)一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)SOHO辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢。浙大科技園系的規(guī)模背景浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園是國家一個(gè)重點(diǎn)的科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目，是浙江省唯一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年浙大資源和信譽(yù)保證，本案可以充分利用浙大科技園的品牌形象優(yōu)勢。三、本案的劣勢分析地理位置本案地處杭州濱江區(qū)，在杭州很多人的觀念里面，濱江屬于杭州的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的杭州商務(wù)概念。同時(shí)由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱江的距離感。建議在宣傳過程中，加強(qiáng)對錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機(jī)場的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢。人氣氛圍盡管濱江住宅房產(chǎn)大肆擴(kuò)張、風(fēng)起云涌，但是濱江房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強(qiáng)。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時(shí)間也僅僅是上班時(shí)間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達(dá)；預(yù)計(jì)需要35年時(shí)間濱江區(qū)活力才能展現(xiàn)。由此建議加強(qiáng)“引領(lǐng)高新風(fēng)云，把握區(qū)域先機(jī)；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間”；積極推廣濱江高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈。四、本案的機(jī)會(huì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇隨著長三角的經(jīng)濟(jì)騰飛，杭州政府確立主動(dòng)接軌大上海的戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造杭州休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借杭州評為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州，進(jìn)一步加強(qiáng)天堂硅谷的建設(shè)；力爭實(shí)現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。政府的規(guī)劃對于杭州高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的機(jī)會(huì)。微觀特色機(jī)會(huì)本案的個(gè)性化園林式寫字樓設(shè)計(jì)，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標(biāo)群崇尚健康辦公、個(gè)性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特審美取向和價(jià)值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造的可塑性。本項(xiàng)目的生態(tài)布局、個(gè)性化設(shè)計(jì)是此類人群的最大機(jī)會(huì)選擇。五、本案的威脅分析區(qū)域競爭威脅杭州寫字樓市場在經(jīng)歷過大肆擴(kuò)張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)，杭州寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城的開發(fā)，杭州寫字樓市場的競爭將進(jìn)一步加?。欢贾葑鳛槁糜涡蓍e城市，世界500強(qiáng)企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟(jì)的空間有限。裝修程度威脅杭州寫字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項(xiàng)目的檔次定位。同時(shí)由于本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此花巨資裝修商務(wù)樓對于新企業(yè)來說具有一定的認(rèn)可劣勢；從而增加本案的波動(dòng)。第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析綜合分析本項(xiàng)目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項(xiàng)目周邊寫字樓的調(diào)查和分析：在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、