【正文】 節(jié)目（如蹦極、水晶宮）。 餐飲篇迎合年輕人對(duì)西式餐飲的喜愛(ài)，適當(dāng)?shù)囊胫T如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設(shè)施（日式、韓式餐飲），使青年人購(gòu)物時(shí)追求時(shí)尚和品位的餐飲消費(fèi)心理得以最大化滿(mǎn)足。來(lái)南花園商業(yè)步行街逛街的消費(fèi)者既可以吃西式快餐，也可以消費(fèi)休閑餐飲，更不用擔(dān)心美食小點(diǎn)的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標(biāo)準(zhǔn)。更有大規(guī)模連鎖中式餐飲，滿(mǎn)足中央商務(wù)區(qū)大型餐飲設(shè)施奇缺的局面。 運(yùn)動(dòng)篇 南華園商業(yè)部步行街由大眾運(yùn)動(dòng)，也有健身運(yùn)動(dòng)。年輕人可以根據(jù)自己的喜好，自由選擇喜好的體育運(yùn)動(dòng)。會(huì)員和非會(huì)員都可以享受到一流的服務(wù)和設(shè)施。健身專(zhuān)業(yè)人士會(huì)對(duì)消費(fèi)者提出健身建議，并給出健身計(jì)劃。運(yùn)動(dòng)過(guò)后，又有理療保健配套服務(wù)提供，幫助消費(fèi)者盡快恢復(fù)。運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器材區(qū)，通過(guò)定期組織運(yùn)動(dòng)比賽，以會(huì)員制的形式網(wǎng)羅一批長(zhǎng)期消費(fèi)運(yùn)動(dòng)服裝器械的消費(fèi)者。主題下的特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議中檔小型服裝店：經(jīng)營(yíng)面積不大，以50100㎡左右為主。雖然規(guī)模不大，但經(jīng)營(yíng)應(yīng)著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌，但一定要有特色，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購(gòu)；婚紗攝影店：因技術(shù)上和水平上的差距，內(nèi)地婚紗質(zhì)量及攝影技術(shù)難以滿(mǎn)足市民要求，所以如能引進(jìn)港臺(tái)地區(qū)品牌店則最為理想。面積在300㎡左右，經(jīng)營(yíng)范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫(xiě)真等；化妝品超市：集合眾多化妝品品牌，并以較低（與商場(chǎng)相比）價(jià)格吸引眾多年輕女性。此類(lèi)店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價(jià)格較低（因有可能通過(guò)走私渠道進(jìn)貨）。經(jīng)營(yíng)成功的此類(lèi)店可以發(fā)放會(huì)員卡，更可根據(jù)客戶(hù)需要進(jìn)貨；時(shí)尚飾品店：面積880㎡均可，女性時(shí)尚飾品，如耳環(huán)、項(xiàng)鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等，價(jià)格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；男士用品店：規(guī)模不要求很大，80120㎡即可，主要經(jīng)營(yíng)小件的有特色的（表現(xiàn)品位和個(gè)性）男士用品，如火機(jī)、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應(yīng)有一定檔次；“運(yùn)動(dòng)城”：集合各類(lèi)（國(guó)際）知名運(yùn)動(dòng)服裝品牌的綜合性體育用品商城（其中，大部分為運(yùn)動(dòng)裝、鞋等），此類(lèi)店一般面積較大，室內(nèi)空間較寬敞，并利用明快色調(diào)的裝修和具有沖擊力的海報(bào)或視頻等吸引年輕消費(fèi)一族；大型網(wǎng)吧：網(wǎng)吧越來(lái)越多，如何才能吸引年輕人前來(lái)呢？首先須有規(guī)模，網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越強(qiáng)的互動(dòng)性和參與性使得大規(guī)模的網(wǎng)吧越來(lái)越受青睞，其次，開(kāi)拓業(yè)務(wù)以外的活動(dòng)，如舉辦游戲大賽、網(wǎng)友聚會(huì)等。自助式卡拉OK：環(huán)境和效果較好，分設(shè)小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由20400㎡不等，可設(shè)小型超市供食品等選購(gòu)。強(qiáng)調(diào)自助自由和健康消費(fèi)；名牌電影院線：電影對(duì)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)及環(huán)境等方面要求較高，如能引入國(guó)際名牌電影院線則較好，如武漢的“環(huán)藝”院線。可分設(shè)普通、數(shù)碼、環(huán)繞仿真等不同視聽(tīng)級(jí)別的多功能廳，票價(jià)由￥2550不等；互動(dòng)式購(gòu)物中心 南花園商業(yè)步行街作為互動(dòng)式購(gòu)物中心，其互動(dòng)包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、步行街與周邊街區(qū)的互動(dòng)3個(gè)層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間的不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購(gòu)物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營(yíng)業(yè)時(shí)段有不同消費(fèi)亮點(diǎn)及補(bǔ)充：216。 步行街內(nèi)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)：步行街內(nèi)集中了餐飲、零售、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都在一個(gè)主題下相對(duì)獨(dú)立，通過(guò)連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場(chǎng)通道、休憩平臺(tái)多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到一個(gè)商鋪單位經(jīng)營(yíng)環(huán)境均好性目的；216。 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)：美亞提出的業(yè)態(tài)類(lèi)型除考慮到租金承受能力外，最主要的是將建筑物未來(lái)經(jīng)營(yíng)要求分割的靈活性充分計(jì)算，所有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、組合，并通過(guò)建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速?gòu)物環(huán)境的趣味性；216。 步行街與周邊街區(qū)：步行街1期通過(guò)四個(gè)出入口與中山路、自強(qiáng)路連通，完成黃金商圈與寫(xiě)字樓辦公集中地的過(guò)渡銜接，在一個(gè)類(lèi)似于谷地的位置自成體系，營(yíng)造石市唯一一個(gè)真正意義上的復(fù)合型商業(yè)步行街，并通過(guò)商業(yè)結(jié)構(gòu)的差異化調(diào)整，為步行街輸入餐飲休閑及室內(nèi)室外消費(fèi)環(huán)境等市場(chǎng)空缺功能，完全占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。主題形象塑造香港青衣城的主題經(jīng)營(yíng)特色為都市海洋休閑，通過(guò)入口處的主題裝飾物、大面積水體掛飾、以及中庭的船體造型（餐飲區(qū)和休閑中庭）和富有傳奇特色的海盜造型，使海洋氣氛洋溢在商場(chǎng)的每個(gè)角落。南花園商業(yè)步行街營(yíng)造“石家莊市首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂(lè)和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū)——中庭、入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。二、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃 美亞置業(yè)投資(中國(guó))有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)主題定位，并結(jié)合招商銷(xiāo)售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：服裝零售組團(tuán)——國(guó)內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）精品零售組團(tuán)——國(guó)際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品女性用品零售組團(tuán)——量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán)——婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校X世代潮流動(dòng)感組團(tuán)——潮流飾物飾品店、玩具、影音制品中式餐飲組團(tuán)——湘、川風(fēng)味等品牌連鎖休閑餐飲組團(tuán)——休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧金融及商務(wù)配套組團(tuán)——銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處公寓生活配套組團(tuán)——超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書(shū)報(bào)攤、洗衣店娛樂(lè)組團(tuán)——世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳體育休閑會(huì)所組團(tuán)——復(fù)合式健身會(huì)所（好家庭、金朝陽(yáng)、青鳥(niǎo)）、女子會(huì)所+SPA購(gòu)物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的——露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場(chǎng)/T臺(tái)、景觀小品注： 各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實(shí)際招商時(shí)實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)面積；其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合；南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為營(yíng)造一個(gè)以年輕人休閑購(gòu)物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團(tuán)，并根據(jù)建筑物自然形成的6個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系，將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過(guò)步行街人流動(dòng)線的組織形成步行街的人行環(huán)流。項(xiàng)目組團(tuán)分割將按照步行街5：3：2的組合比例來(lái)執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營(yíng)業(yè)面積分割為小面積銷(xiāo)售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)娛樂(lè)用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿(mǎn)足購(gòu)物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動(dòng)（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期看，步行街的銷(xiāo)售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的30%面積銷(xiāo)售回籠資金，項(xiàng)目培育完成后將另外30%提價(jià)銷(xiāo)售將利潤(rùn)最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動(dòng)資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。項(xiàng)目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營(yíng)特色，組團(tuán)的分割目的是盡可能在項(xiàng)目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個(gè)商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積，減少因進(jìn)深問(wèn)題形成的商場(chǎng)內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購(gòu)物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。組團(tuán)的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來(lái)調(diào)整。A、大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃A、主力店區(qū)B、精品店和品牌區(qū)C、公寓配套服務(wù)區(qū)D、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū)E、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜）上面為首層平面圖，主力店進(jìn)駐商場(chǎng)首選的位置為A區(qū)，但是該區(qū)確實(shí)整個(gè)項(xiàng)目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價(jià)值最高的位置。因此A區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出5個(gè)以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過(guò)A區(qū)和E區(qū)的人流拉動(dòng)作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時(shí)，C區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿(mǎn)足公寓配套的需要，又能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，滿(mǎn)足了經(jīng)營(yíng)獨(dú)立的要求。F、主力店區(qū)G、休閑餐飲H、休閑品牌服裝鞋帽I、品牌中式餐飲/鞋帽區(qū)J、休閑品牌服飾K、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)仍然為主力店經(jīng)營(yíng)。美亞置業(yè)集團(tuán)建議G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設(shè)置用以滿(mǎn)足整個(gè)商場(chǎng)在購(gòu)物的同時(shí)，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營(yíng)，品牌路線，滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物休閑餐飲的需求。同時(shí)，所處位置昭示性強(qiáng)，對(duì)外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向H區(qū)擴(kuò)展，或者向第三層攀升。K區(qū)營(yíng)造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨(dú)立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。第三層平面L、主力店區(qū)L部分餐飲休閑/部分休閑服飾P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū)N、調(diào)和區(qū)，飾品和鞋帽區(qū)M、潮流飾品店O、狀元坊配合三樓布置了主力店區(qū)，L1區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時(shí)購(gòu)買(mǎi)休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購(gòu)物休閑區(qū)域，年輕女生購(gòu)買(mǎi)潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。第四層Q、卡拉OK/KTV包房R、世紀(jì)銀河影城S、網(wǎng)吧T、美容美發(fā)學(xué)校U、大眾運(yùn)動(dòng)健身區(qū)四樓北面為健身運(yùn)動(dòng)區(qū)域，計(jì)劃將公寓四樓跟T區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂(lè)區(qū)域，卡拉OK廳/KTV包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進(jìn)行交通的獨(dú)立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動(dòng)，將商業(yè)經(jīng)營(yíng)向高層引伸。 B、沒(méi)有大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃A、主力店區(qū)、臨街門(mén)面B、精品店和品牌區(qū)C、公寓配套服務(wù)區(qū)D、中式快餐和電訊產(chǎn)品區(qū)E、品牌飲食區(qū)（中式湘川菜）有無(wú)主力