【正文】 出了敞篷電動(dòng)車、桑塔納外型電動(dòng)轎車、電動(dòng)游覽車、太陽(yáng)能電動(dòng)轎車，去年又開發(fā)出了混合動(dòng)力的電動(dòng)大客車，混合動(dòng)力的電動(dòng)中巴和電動(dòng)小面包車，在去年的第十六屆國(guó)際電動(dòng)車展覽會(huì)上受到了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的贊賞，并囑托早日實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。隨著全球經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，環(huán)境問(wèn)題變得越來(lái)越突出、全世界擁有各類汽車約5億輛、年消耗燃油約7億噸，排放的有害物質(zhì)約2億噸以上，、低噪聲和節(jié)能的電動(dòng)汽車已經(jīng)成為世界各國(guó)研制開發(fā)的熱點(diǎn)。二、國(guó)內(nèi)電動(dòng)車行業(yè)分析及發(fā)展趨勢(shì)國(guó)內(nèi)電動(dòng)車生產(chǎn)廠家約有500家左右，具有環(huán)保、節(jié)能、便捷電動(dòng)車已作為新的交通工具，已進(jìn)入我們的城市。而電動(dòng)車行業(yè)的發(fā)展與不斷改進(jìn)蓄電池和電機(jī)息息相關(guān)。湖南省已著手對(duì)電動(dòng)汽車電傳動(dòng)技術(shù)研究，而哈爾濱鑫科高能電源有限公司已研發(fā)出國(guó)際領(lǐng)先的新高能蓄電池，電量比傳統(tǒng)電池高4倍。部分廠家在電動(dòng)車零部件、配件產(chǎn)品以及相關(guān)延伸產(chǎn)品上推陳出新，如不少電動(dòng)車生產(chǎn)廠商都采用24V—26V的鋰電池取代原來(lái)的電池，不但增加了使用時(shí)間，而且是環(huán)保和節(jié)能的；有的廠商在電動(dòng)自行車涂料上改革，選用不含鉛、鎘的新型粉末涂料取代傳統(tǒng)的液體涂料，徹底改善了傳統(tǒng)涂料污染環(huán)境的弊病；還有的電動(dòng)車已裝上了GPS定位系統(tǒng)。目前中國(guó)天津已研發(fā)家用電動(dòng)車（圖），電動(dòng)公交車于近期內(nèi)也將駛?cè)氡本┙诸^。電動(dòng)車中又以電動(dòng)自行車的發(fā)展較為迅速。中國(guó)作為自行車的王國(guó)，目前自行車擁有量為4億輛，如10％的人換成電動(dòng)自行車，就有4000萬(wàn)輛，以每輛售價(jià)2000元計(jì)，就是800個(gè)億！這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，電動(dòng)自行車作為自行車史上具有革命性的交通工具，在對(duì)百姓生活帶來(lái)方便的同時(shí)，必將會(huì)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的影響。三、成都電動(dòng)車的市場(chǎng)分析目前，成都市場(chǎng)電動(dòng)自行車品牌多達(dá)１５０多個(gè)，本市已投入上億巨資啟動(dòng)包括電動(dòng)自行車在內(nèi)的11個(gè)相關(guān)項(xiàng)目。據(jù)調(diào)查，自行車超過(guò)200萬(wàn)輛，成都市民對(duì)電動(dòng)自行車的青睞層度逐漸增加，電動(dòng)自行車市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大。成都市政府也于近日出臺(tái)了電動(dòng)自行車的管理規(guī)定和電動(dòng)車就地上牌的便民政策，、上路不能超過(guò)20碼等。四、電動(dòng)自行車與其他代步工具相比的優(yōu)劣各城市會(huì)有所差異，但電動(dòng)自行車的優(yōu)勢(shì)十分明顯。項(xiàng)目牌照管理范圍上牌費(fèi)用百公里費(fèi)用年度費(fèi)用故障無(wú)電無(wú)油時(shí)噪音污染政府態(tài)度燃油助力車30ml以上按機(jī)動(dòng)車同機(jī)動(dòng)車68元1500元左右推行嚴(yán)重國(guó)家控制電動(dòng)自行車按自行車15元355元左右騎行較少低大力支持摩托車按機(jī)動(dòng)車國(guó)家控制1020元2200元左右推行較嚴(yán)重部分地區(qū)不再上牌五、成都電動(dòng)自行車的零售數(shù)量、面積及品牌統(tǒng)計(jì)及分析目前電動(dòng)自行車零售商非常零散，其中以五塊石電動(dòng)自行車大市場(chǎng)為成都最大最集中的電動(dòng)自行車銷售地，共20家銷售商，計(jì)1000㎡；其次西玉龍和牛市口都是電動(dòng)自行車零售比較集中的地方，面積都在100㎡左右；還有大量銷售商沿一環(huán)路零散分布，面積在20100㎡不等。就各電動(dòng)自行車商家的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)說(shuō)，電動(dòng)自行車的技術(shù)含量并不高，但價(jià)格普遍在1000—3000元，比普通的自行車高出十幾倍，鋪面租金大多在100—150元/㎡，成本低，毛利潤(rùn)約在200400元/臺(tái)，且消費(fèi)需求旺盛，經(jīng)營(yíng)狀況良好。綜上所訴，成都乃至西部尚無(wú)大規(guī)模和體量較大的電動(dòng)車商場(chǎng)，擬建一個(gè)大型的電動(dòng)車商場(chǎng)，引進(jìn)各種品牌的代理商、經(jīng)銷商、配件銷售以及售后服務(wù)中心，形成一個(gè)功能完善的專業(yè)商場(chǎng)，為市民提供良好的一站式購(gòu)買服務(wù)。這樣的一個(gè)電動(dòng)車商場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間。 據(jù)我們調(diào)查，成都市銷售最好的電動(dòng)車自行車是小飛哥，本市單月銷量為1000多輛，其次是綠源等品牌，而高端產(chǎn)品澳柯瑪單月銷量為200多輛/月，較好時(shí)可達(dá)300輛/月。電動(dòng)車市場(chǎng)較活躍，且注：成都電動(dòng)車專業(yè)店調(diào)查表（見附表）。六、電動(dòng)自行車品牌代理費(fèi)用 我們對(duì)澳柯瑪、風(fēng)云牌電動(dòng)自行車進(jìn)行了代理的市場(chǎng)，其代理費(fèi)用如下：代理時(shí)間：壹年代理要求：在代理時(shí)間內(nèi)完成廠家規(guī)定的任務(wù)。現(xiàn)成都代理商每月可完成200多臺(tái)。保證金：20000元進(jìn)貨形式：現(xiàn)款現(xiàn)貨，出廠價(jià)比市場(chǎng)價(jià)略低300元/臺(tái)。店面裝修：自行負(fù)責(zé)。運(yùn)費(fèi)補(bǔ)帖：運(yùn)費(fèi)由代理商負(fù)責(zé)，廠家返進(jìn)貨款2%的運(yùn)費(fèi)。廣告費(fèi)：完成30萬(wàn)返1%，60萬(wàn)返2%，100萬(wàn)返3%。廣告支持：完成任務(wù)量，由廠家按照銷售比例進(jìn)行投放廣告（任務(wù)量待定）。售后服務(wù)：大部分由代理商負(fù)責(zé)，不能處理的售后服務(wù)由廠家負(fù)責(zé)。租金：租金按100元/ m2，面積以100m2計(jì)算，月租金為10000元。進(jìn)貨量：30臺(tái)，以1500元/臺(tái)均價(jià)計(jì)算，則進(jìn)貨周轉(zhuǎn)金為45000元。裝修費(fèi)：8000元其他費(fèi)用：5000元估計(jì)：電動(dòng)自行車代理費(fèi)用為：88000元，實(shí)際的費(fèi)用應(yīng)比估算的低，應(yīng)在70000元120000元之間，規(guī)模在100m2以上。國(guó)產(chǎn)電動(dòng)公交車注：北京在今天內(nèi)有望使用國(guó)產(chǎn)電動(dòng)公交車。第三部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目的開發(fā)原則及思路1) 充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)運(yùn)作；2) 充分考慮本案所處商圈的物色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；3) “售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。4) 以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；5) 優(yōu)先引進(jìn)核心主力品牌，設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。二、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位形象定位：西部經(jīng)典電動(dòng)車城，強(qiáng)調(diào)玉沙路自行車市場(chǎng)成熟性、定位的唯一性、強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色、經(jīng)營(yíng)特色、宣傳特色。業(yè)態(tài)定位：大型專業(yè)店業(yè)種定位：電動(dòng)自行車、電動(dòng)觀光車、電動(dòng)高爾夫球車、電動(dòng)滑板車、特種電動(dòng)車、電動(dòng)汽車及相關(guān)配件等電動(dòng)車產(chǎn)品。我們將經(jīng)典坐標(biāo)裙樓商鋪定位為：西部經(jīng)典電動(dòng)車城的大型專業(yè)店業(yè)態(tài)。商業(yè)定位要獨(dú)樹一幟，且具有發(fā)展力，電動(dòng)車作為今后的發(fā)展潮流，其行業(yè)的穩(wěn)定性和利潤(rùn)較高，投資者收取回報(bào)較為穩(wěn)定。在形象定位上，“西部”將涵蓋整個(gè)西南地區(qū)；“經(jīng)典”與項(xiàng)目“經(jīng)典坐標(biāo)”整體品牌掛鉤；“電動(dòng)車城”使項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)品種上超越普通的電動(dòng)自行車概念，與普通的電動(dòng)自行車經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所形成差異，以高檔的電動(dòng)汽車、電動(dòng)高爾夫球車、電動(dòng)游覽車、電動(dòng)滑板車等，營(yíng)造出西部專業(yè)的電動(dòng)車城。項(xiàng)目命名建議為“西部經(jīng)典電動(dòng)車城”，結(jié)合“經(jīng)典坐標(biāo)”項(xiàng)目名稱，且利用經(jīng)典坐標(biāo)已有的知名度。三、商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域分析第一市場(chǎng)是以項(xiàng)目所在商圈輻射的居住區(qū)電動(dòng)自行車市場(chǎng)；第二市場(chǎng)是以成都市區(qū)為中心的成都電動(dòng)車市場(chǎng)，包括電動(dòng)自行車、電瓶車、電動(dòng)高爾夫球車、電動(dòng)汽車、電動(dòng)滑板車等；第三市場(chǎng)是將輻射到整個(gè)四川市場(chǎng)及重慶電動(dòng)車市場(chǎng)，包括電動(dòng)自行車、電瓶車、電動(dòng)工程車、電動(dòng)汽車、電動(dòng)滑板車、電動(dòng)高爾夫球車等。目標(biāo)消費(fèi)群體分析 本項(xiàng)目的定位，主體消費(fèi)群在2535歲占65%，3545歲占10%，1824歲占20%，45歲以上占5%。1824歲1) 屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。2) 消費(fèi)以中低檔產(chǎn)品為主。2535歲a) 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。b) 消費(fèi)以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)呂為主。3545歲1) 較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。2) 消費(fèi)以中高檔耐用型產(chǎn)品為主，注重品牌商品的內(nèi)涵。消費(fèi)群體特征A、 商品種類豐富，價(jià)格便宜成為吸引之一，商品的組合、商品品牌是商場(chǎng)定位的首要因素。B、 由于其業(yè)種較超前、時(shí)尚性，青年消費(fèi)群體為主，集中在1835歲之間占80%以上。C、 消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間約在2小時(shí)，購(gòu)物消費(fèi)支出大多在10003000元之間，主要是購(gòu)買電動(dòng)自行車。D、 高檔電動(dòng)車市場(chǎng)尚未成熟，電動(dòng)觀光車、電動(dòng)高爾夫球車、電動(dòng)工程車、特種車等有較小的市場(chǎng)，電動(dòng)汽車等隨著時(shí)間的發(fā)展將成為今后的主力消費(fèi)。四、商鋪投資客戶群定位經(jīng)典坐標(biāo)裙樓商鋪的目標(biāo)客戶群主要分為四類： 216。 第一類是現(xiàn)正經(jīng)營(yíng)電動(dòng)自行車的商家或廠家；216。 第二類大中型企業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)階層及其他高收入者；216。 第三類是生活富庶的中產(chǎn)階級(jí)，包括一些退休人員；216。 第四類目標(biāo)客戶是追求貨幣保值，增值的投資人士。前期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明216。 地域分布：本地90%，異地10%。216。 年齡：35—45歲216。 家庭構(gòu)成：成家80%，單身20%（生意人，外地投資者）。216。 家庭月收入：6000元/月以上的中產(chǎn)階級(jí)216。 職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主（電動(dòng)車）、經(jīng)商、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工216。 購(gòu)房總價(jià)：多數(shù)在510萬(wàn)，最多不超過(guò)20萬(wàn)。216。 購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)：總投入不多，回報(bào)穩(wěn)定216。 購(gòu)房付款特點(diǎn)：按揭216。 購(gòu)房心理特點(diǎn)：穩(wěn)定，自主經(jīng)營(yíng)，灰色收入投資。216。 投資經(jīng)驗(yàn)：首次投資30%，多次投資70%。216。 客戶買點(diǎn)：看重定位100%，回報(bào)穩(wěn)定80%，自主經(jīng)營(yíng)20%以內(nèi)。五、價(jià)格定位根據(jù)我們對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項(xiàng)目的入市定位應(yīng)采取低開高走的策略，入市定位應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時(shí)富有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，能讓先購(gòu)者的物業(yè)升值，同時(shí)使投資人士的投資具有炒作的空間。但也應(yīng)當(dāng)注意入市價(jià)格太低并非好事，這樣會(huì)使購(gòu)買者認(rèn)為發(fā)展商對(duì)物業(yè)沒有足夠的信心，所以定價(jià)適當(dāng)與否是影響銷售至關(guān)重要的因素。周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格表樓盤名樓層銷售價(jià)格（元/M2）投資回報(bào)備注大發(fā)百度城1F12000—280008%凈回報(bào)2F8000—10000蜀泰商廈太升通訊中心1F19800起8%凈回報(bào)2F8000起3F5600起鐵通太升電訊城1F20000簽一年約9%簽三年約7%含稅的回報(bào)；直接從購(gòu)房款中扣除2F8700自由自宅1F6000—10000獨(dú)立街鋪未開盤萬(wàn)里號(hào)1F21918簽10年約8%凈回報(bào)2F9820—115204F7820—8220價(jià)格定位定價(jià)問(wèn)題是策劃方案中最重要的問(wèn)題之一，影響定價(jià)的主要內(nèi)在因素有土地成本和項(xiàng)目定位的建筑成本等。在此基礎(chǔ)上我們還要注重以下原則：A、 從客觀市場(chǎng)出發(fā)，符合市場(chǎng)規(guī)律。B、 從消費(fèi)者心理謀求定位。C、 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)D、 充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力E、 結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)我們對(duì)本案價(jià)格定位建議為：樓層銷售面積均價(jià)（元/M2）總銷售額（萬(wàn)）1F236020000