【正文】 經(jīng)營(yíng)戶面臨二次選址。***的商業(yè)開發(fā)面積已飽合；本項(xiàng)目的地段不屬于核心商圈，；人均消費(fèi)性支出5639元，消費(fèi)力較弱。 地段及人口屬不可控因素，因此，成功機(jī)率在40%以下。2住宅＋底商農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房形勢(shì)明顯；項(xiàng)目周邊小范圍無住宅樓盤。項(xiàng)目地段不是理想居住區(qū)域； 地塊價(jià)格相對(duì)較高，但住宅售價(jià)不高； 方山路最新規(guī)劃，不允許沿街普通商業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)率為40%以下，但利潤(rùn)較少。3生產(chǎn)資料市場(chǎng)市場(chǎng)空白，符合本業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)雜亂，影響市政發(fā)展；市政規(guī)劃可為項(xiàng)目帶來置業(yè)戶；地塊優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)操作不成功，使投資市場(chǎng)疲軟；符合定位的現(xiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本較低，相對(duì)本項(xiàng)目置業(yè)門檻較高；風(fēng)險(xiǎn)的可控因素大于不可控因素，成功機(jī)率在65%以上。三種定位詳細(xì)分析如下：定位一：日常消費(fèi)品零售業(yè)態(tài)，建筑模式為賣場(chǎng)＋步行街定位理由：消費(fèi)品零售額占整個(gè)消費(fèi)需求的60%以上，因此吃與穿永遠(yuǎn)是社會(huì)消費(fèi)的主流。成功分析：***的零售商業(yè)欠發(fā)達(dá)，目前無百貨、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)。***人均GDP2005年為14678元(按現(xiàn)行匯率折算為1775美元)，市區(qū)人口為約80000人，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出1312元，按照城市商業(yè)發(fā)展慣例，***的商業(yè)開發(fā)飽和面積為64000平方米，而現(xiàn)在***的商業(yè)開發(fā)面積約13萬平方米，未來1年內(nèi)商業(yè)開發(fā)面積將達(dá)至20萬平方米，商業(yè)開發(fā)已飽合，但***的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次參差不齊（詳見商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖），說明***的商業(yè)開發(fā)仍存在一定空間；***，說明***的商業(yè)零售消費(fèi)存在較大空間。目前***的消費(fèi)檔次較低，商業(yè)機(jī)會(huì)來自于：目前存在的商業(yè)檔次較低，無百貨、主題商場(chǎng)等中高檔業(yè)態(tài)；開發(fā)的13萬平方米的商業(yè)，招商及經(jīng)營(yíng)均不成功，項(xiàng)目可在操作上控制風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)主街新昌路及利民街改造，使300多個(gè)經(jīng)營(yíng)戶面臨二次選址經(jīng)營(yíng)。失敗的理由：2004年***的人均可支配收入7538元，日常消費(fèi)品商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽合，消費(fèi)支持力較弱；長(zhǎng)期形成的本地消費(fèi)排斥的心理，影響商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；***房產(chǎn)投資消費(fèi)意識(shí)淡薄，且由于城市假日廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、溫州商城等項(xiàng)目的運(yùn)作不成功，使得消費(fèi)意識(shí)受挫。項(xiàng)目位于城東，屬城市稍偏區(qū)域，周邊固定人群約2萬人，不是核心商圈，不能支持4萬余平方米的零售商業(yè)。新昌路、利民街等街道改造的客戶被分散至現(xiàn)房商業(yè)步行街、假日廣場(chǎng)、溫州商城、新昌商場(chǎng)等。綜合分析：地段決定定位，此定位成功機(jī)率在40%以下，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。定位二：住宅為主＋少量底商定位理由：據(jù)調(diào)查，2004年全市城區(qū)居民人均可支配收入7538元，人均消費(fèi)性支出5639元，其中人均居住支出827元，其他支出634元。%，隨著居民收入的增長(zhǎng)，生活水平的提高所占比重還會(huì)進(jìn)一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費(fèi)支出2275元，農(nóng)民進(jìn)城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買力越來越強(qiáng)。***房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)圖：各住宅樓盤的分布（現(xiàn)做）此定位成功的理由：***縣新一輪總體規(guī)劃萬戶農(nóng)民進(jìn)城的政策，必然使住宅地產(chǎn)增加；縣城建成了科技工業(yè)園，并有幾十家企業(yè)入駐園區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穸枷Ｍ纳颇壳暗木幼…h(huán)境，對(duì)住宅的需求迫切。目前政府對(duì)科技工業(yè)園區(qū)沒有安排居住用地，隨著園區(qū)的建設(shè)發(fā)展，區(qū)內(nèi)人口將進(jìn)一步增加，住宅需求較大。從住宅地產(chǎn)的發(fā)展太勢(shì)圖看出，本區(qū)域1公里范圍內(nèi)無住宅樓盤。此定位失敗的理由：政府對(duì)方山路規(guī)劃沿路兩側(cè)不允許建設(shè)沿街商鋪，項(xiàng)目利潤(rùn)將減少；且此區(qū)域?qū)τ?**來講屬于偏、臟、亂區(qū)域，對(duì)購(gòu)房者的吸引力不強(qiáng)；項(xiàng)目地塊兩面沿街，且過往車輛較多；加之北臨膠濟(jì)鐵路錢，嗓音較大，將直接導(dǎo)致售價(jià)不高，銷售力不暢。目前項(xiàng)目沿方山路和利民街段有共43個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，且有2/3為自有房，拆遷、補(bǔ)償難度較大。項(xiàng)目目前無地下管網(wǎng)，不知政府何時(shí)將地下管網(wǎng)完善，影響項(xiàng)目建設(shè)。利潤(rùn)測(cè)算：基本指標(biāo) 土地面積：84畝，55300平方米； 容積率：； 總建筑面積：66360平方米，其中商鋪：3000平方米，住宅：63360平方米。預(yù)計(jì)銷售收入：商業(yè)部分：3000平方米*3000元/平方米＝900萬元住宅部分：63360平方米*1550元/平方米＝9820億元合計(jì)：10720億元成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價(jià)600 3318按48萬/畝2設(shè)計(jì)、管理費(fèi)30166設(shè)計(jì)15，勘察5，監(jiān)理83配套費(fèi)804404建安成本70038505室內(nèi)外總體301666后期配套301667資金成本803602千萬，6%、期限為3年計(jì)8銷售費(fèi)用48322總銷售額的3%9稅費(fèi)129858總銷售額的8%10不可預(yù)見費(fèi)1011合計(jì)利潤(rùn)預(yù)測(cè)：1千萬備注：土地價(jià)格過高，而***房地產(chǎn)價(jià)格漲幅不容樂觀； 分兩期開發(fā)，周期長(zhǎng)、利潤(rùn)過少。定位三：專業(yè)市場(chǎng)（二層建筑、商業(yè)步行街模式，業(yè)態(tài)上以五金、機(jī)電、汽修汽配、摩修摩配、農(nóng)資批發(fā)為主）定位的理由：***縣城無此類專業(yè)市場(chǎng)，按照國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的規(guī)律和城市消費(fèi)需求來看，國(guó)內(nèi)70%以上的城市有自己的能夠滿足居民生產(chǎn)、生活需求的專業(yè)市場(chǎng)，且此類市場(chǎng)能夠較大程度上推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。此定位填補(bǔ)了***專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)的空白。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民的收入增加，居民對(duì)生活質(zhì)量的需求進(jìn)一步提高，因此無論是消費(fèi)者還是與此類定位相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者，迫切需求有專業(yè)的市場(chǎng)。項(xiàng)目周邊現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)符合就地改造商業(yè)操作沿方山路、利民街、站前街目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為：五金機(jī)電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料（塑料薄膜）等，共300個(gè)經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)面積約30000余平方米。此定位成功的理由：***縣規(guī)劃改造道路包括：方山路、站前街。據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目周邊，即轉(zhuǎn)盤向東利民街兩側(cè)和轉(zhuǎn)盤北方山路上共有汽修配、摩修配、五金機(jī)電經(jīng)營(yíng)戶126個(gè)。方山路為***縣城規(guī)劃重點(diǎn)道路，沿街經(jīng)營(yíng)戶70%以上屬于規(guī)劃拆遷范圍，基本解決了汽摩修配的招商問題。站前街兩側(cè)共有裝飾材料、五金、建材、農(nóng)資等經(jīng)營(yíng)戶74個(gè)，站前街也屬改造范圍，通過政府引導(dǎo)也能成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)客戶。汽修配、摩修配經(jīng)營(yíng)戶年利潤(rùn)在5—20萬之間，且有20戶以上經(jīng)營(yíng)年限在8年以上，積累了大量資金；另，裝飾材料、五金經(jīng)營(yíng)戶年利潤(rùn)為310萬之間，且有10余戶經(jīng)營(yíng)年限在3年以上，有著較強(qiáng)的購(gòu)買力。此定位風(fēng)險(xiǎn)在于：項(xiàng)目定位的各業(yè)態(tài)目前租金范圍：—，15%，另有1/3屬自的房產(chǎn)。低廉的租金及自有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶成為項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)避免：A、通過與政府對(duì)城區(qū)的改造規(guī)劃結(jié)合，獲得政府支持，對(duì)占道經(jīng)營(yíng)，影響市容市貌及城市規(guī)劃的符合本市場(chǎng)的業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)戶引導(dǎo)至本市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。B、目前此類經(jīng)營(yíng)戶的租金雖然不高，但所交納的稅費(fèi)較租金較高，通過獲得政府的支持，對(duì)進(jìn)駐本市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶在稅費(fèi)上減免，將能夠吸引租賃經(jīng)營(yíng)戶。***投資市場(chǎng)低潮，目前***投資經(jīng)營(yíng)戶60%以上為行政、企事業(yè)單位人士，而***的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)H有溫州商城目前初步見到效益，這一現(xiàn)象將大大影響投資者的投資信心；風(fēng)險(xiǎn)避免：A、樹立項(xiàng)目的形象品牌及政府支持，增加消費(fèi)者的投資信心；（可控因素）B、降低置業(yè)門檻，努力招商，減少投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；（可控因素）C、通過3年后120%價(jià)格回購(gòu)等營(yíng)銷操作，消除消費(fèi)者投資顧慮（可控因素）。來自項(xiàng)目運(yùn)作模式及項(xiàng)目品牌的建立；（可控因素）政府對(duì)利民街、站前街、方山路的規(guī)劃實(shí)施時(shí)間能否與項(xiàng)目操作吻合；（不可控因素）***縣城距豪德光彩貿(mào)易廣場(chǎng)12公里，半小時(shí)車程，消費(fèi)者長(zhǎng)期形成的排斥***中高及大批消費(fèi)的習(xí)慣將成為影響投資及經(jīng)營(yíng)戶的置業(yè)信心。風(fēng)險(xiǎn)避免：通過專業(yè)的營(yíng)銷操作隊(duì)伍，樹立良好的形象品牌，引導(dǎo)消費(fèi)（可控因素，但時(shí)間較長(zhǎng)）。綜合分析：項(xiàng)目占地85畝，建筑面積約為45000平方米，計(jì)約650套商鋪（按70平米/套）。***縣區(qū)內(nèi)共有與此定位相符的經(jīng)營(yíng)戶約400個(gè)，按40%的購(gòu)買率，單價(jià)按2800元/平方米計(jì)，共120個(gè)購(gòu)買戶，回籠資金約3100萬元，另投資戶按100戶計(jì)，回籠資金約1960萬元，合計(jì)約5060萬元?！　∧壳?**的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶按75%的租售率進(jìn)駐項(xiàng)目，將有300經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，另可通過發(fā)展縣級(jí)代理及到濰坊區(qū)域進(jìn)行招商，按照現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶的35%計(jì)，將有100經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐；市場(chǎng)超前預(yù)計(jì)面積最多為規(guī)劃面積的20%，計(jì)為9000平方米（約128套）；即按照目前的規(guī)劃，未來3年內(nèi)市場(chǎng)將有122套空置。通過政府城市規(guī)劃與項(xiàng)目拆遷的經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，能夠解決市場(chǎng)招商的問題，保證了的啟動(dòng)。通過派生經(jīng)營(yíng)與投資客戶，能夠保證項(xiàng)目的利潤(rùn)。第四章、項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位及背景一、項(xiàng)目總定位市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位為：以汽修配、摩修配、五金機(jī)電、裝飾材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等為主的生產(chǎn)資料批發(fā)零售市場(chǎng)。二、生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場(chǎng)的定義生產(chǎn)資料：人們從事物質(zhì)資料生產(chǎn)所必需的一切物質(zhì)條件，即勞動(dòng)資料和勞動(dòng)對(duì)象的總和。包括土地、機(jī)器、設(shè)備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。生產(chǎn)資料市場(chǎng)：生產(chǎn)資料市場(chǎng)是組織供、需單位集中進(jìn)行生產(chǎn)資料商品交易活動(dòng)并提供咨詢服務(wù)和管理的場(chǎng)所或交易中心。生產(chǎn)資料市場(chǎng)在社會(huì)再生產(chǎn)過程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場(chǎng)運(yùn)作得愈是有效率，社會(huì)再生產(chǎn)的運(yùn)行就愈是順暢。包括專營(yíng)和經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)資料的公司兼營(yíng)的市場(chǎng)，但不包括一次性交易會(huì)。生產(chǎn)資料市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)滿足生產(chǎn)需要的原材