【正文】 深圳房地產(chǎn)形勢20011214廣告人在線開盤必備條件： 1） 示范單位及地盤包裝必須到位； 2） 樓書，展板，認(rèn)購書及價(jià)目表必須到位； 3） 各媒體之制作公司必須落實(shí)； 4） 外銷批文，法律文件齊全； 5） 香港律師樓落實(shí)； 6） 正式買賣合約落實(shí)； 7） 香港銀行按揭落實(shí)； 8）廣告制作公司落實(shí)； 9）物業(yè)代理公司落實(shí)。 價(jià)格是樓市永恒的主題 ‘北擴(kuò)西進(jìn)’是未來深圳地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲。 質(zhì)高而價(jià)廉，是白領(lǐng)的消費(fèi)品味。 能觀海景，一直是深圳樓盤的主要賣點(diǎn)之一。 房地產(chǎn)業(yè)從幼稚走向成熟，從無序走向有序，從盲目走向理智。 內(nèi) 在 美 是 建 筑 的 精 髓 所 在。 環(huán)境成了房地產(chǎn)市場最有號召力的賣點(diǎn)。 國外營銷專家說：一個(gè)弱勢品牌想要扭轉(zhuǎn)不利局面，它需要一場聲勢浩大的廣告運(yùn)動(dòng)。 讓工薪階層買得起房，讓工薪階層住上好房 定位準(zhǔn)確，找到物業(yè)與主要目標(biāo)消費(fèi)群體的契合點(diǎn)，引爆市場的關(guān)鍵點(diǎn)。 現(xiàn)代化，智能化，信息化，代表了21世紀(jì)住宅發(fā)展的方向。 園 林 式 住 宅 繼‘歐陸風(fēng)’之后又刮起一股‘園林風(fēng)’，布吉關(guān)口中房集團(tuán)推出‘中房怡樂花園’麗湖花園，出推出特大型綠化園林小區(qū)的口號。 東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，還有人推出‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。 園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。 對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。 真正的園林式住宅的基本條件： 1） 小區(qū)規(guī)模要大，綠化率要高， 2） 有專業(yè)的園林設(shè)計(jì)師進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，而決不是找一家綠化工程公司種些花草樹木； 3） 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)必須與小區(qū)建筑規(guī)劃同步進(jìn)行，二者互相兼顧，相互滲透。 4） 園林與建筑有機(jī)結(jié)合，相得益彰。 園林式生態(tài)住宅 園林是一門藝術(shù)，有史以來多以自然式山水為主，強(qiáng)調(diào)意境地的創(chuàng)造。近代世界潮流開始關(guān)注園林的生態(tài)效應(yīng)。許多發(fā)達(dá)國家都提出較高的要求：英國提出生活要接近自然環(huán)境，美國提出改善居住區(qū)應(yīng)兼有城市現(xiàn)代化設(shè)施和鄉(xiāng)村優(yōu)美的自然環(huán)境。瑞士提出建成花園之國。 我國近年來也將生態(tài)學(xué)的觀點(diǎn)融入園林之中，至于如何將生態(tài)園林概念與現(xiàn)代商品住宅結(jié)合在一起，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個(gè)新的嘗試和挑戰(zhàn)。無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積率的降低，園林景觀增設(shè)導(dǎo)致的成本增加及物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求投入更多的人力，物力和財(cái)力，而致開發(fā)難度增大。 天一合一，回歸自然，品味生活，怡然自樂的生活方式 在成熟而明確的策劃思想指導(dǎo)下設(shè)計(jì)建造了融合古今中外建筑環(huán)境精華地精品。 園林首要的特征是綠化。 小區(qū)綠化率達(dá)到點(diǎn)50%以上。怡樂兩個(gè)主題。 設(shè)計(jì)時(shí)將建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境景觀設(shè)計(jì)同步考慮，使組團(tuán)式的規(guī)劃與突出主題的環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)充分結(jié)合起來，賦予居住環(huán)境以文化內(nèi)涵和藝術(shù)氣息。極完善的配套設(shè)施也為小區(qū)營造和種歡樂，詳和，滿足的生活氣氛，為住戶創(chuàng)造全新的生活方式。 大到環(huán)境系統(tǒng)總體規(guī)劃，主題，庭院，空間及沿道路的流動(dòng)景觀變化，小到園中一草一木，三石一水，無不經(jīng)環(huán)境景觀大師精雕細(xì)鑿，悉心經(jīng)營，配合歐陸建筑風(fēng)格和造型，洋溢濃郁異國情調(diào)。 現(xiàn)代園林與新古典主義風(fēng)格的建筑有機(jī)結(jié)合，形成卓而不凡，別具一格的形象。 每一單元的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)都經(jīng)把復(fù)推敲，從朝向，層高，整體外觀到每個(gè)生活空間的功能組合，乃至每個(gè)門，窗，陽臺，都務(wù)求盡善盡美，使活力和光亮進(jìn)入每一個(gè)角落。目前西方最流行的草坪花地景觀使生氣盎然，充滿詩情畫意。 車行外環(huán)，人走中間，形成人車分流，杜絕汽車廢氣，噪音污染?？諝馇逍?，環(huán)境寧靜幽美。 設(shè)計(jì)思想的超前性，新穎性，獨(dú)特性推出了建筑新文化，一種城郊休閑生活方式。滿足人們在生活質(zhì)量方面更高層次的追求那是一種精神和文化高度地全面地結(jié)合在一起的生活。 21世紀(jì)，我們住在哪里？ 深圳人居住環(huán)境質(zhì)量卻不容樂觀，羅湖區(qū)，福田區(qū)及特區(qū)外的工業(yè)城鎮(zhèn)綠化不夠，污染嚴(yán)重，交通擁擠，生活空間。 國外城市發(fā)展，本世紀(jì)呈三種趨勢，即郊區(qū)化，就業(yè)地區(qū)化和中心城市分散化。 房地產(chǎn)重點(diǎn)向城郊方向發(fā)展，鐵路，地鐵，汽車將人口分散。 香港50年代以來，每項(xiàng)10年以100萬人口比例增長，住房壓力相當(dāng)大，政府大力推進(jìn)新市鎮(zhèn)建設(shè)，至96年，港府共投資億元，建9個(gè)新市鎮(zhèn)。目前，居住人口260萬，全部建成后將達(dá)360萬。緩解市中心區(qū)壓力。 深圳先后開發(fā)了華僑城，南油，福田新區(qū)，蓮塘，沙頭角，鹽田及特區(qū)外的寶安新城，龍崗中心城，龍華新區(qū)等。 曦龍山莊，鵬興花園，益田花園，比華利山莊，金地海景，東埔海景等郊區(qū)化樓盤售績不俗。 選樓盤不能只看一時(shí)一地的繁榮，也許幾年后會成為擁擠的城市空間。 21世紀(jì)，選擇住房將以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： 1） 物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良； 2） 生活配套齊全； 3） 物業(yè)管理優(yōu)良； 4） 遠(yuǎn)離車馬喧囂和交通擁擠； 5） 環(huán)境寧靜優(yōu)雅，小區(qū)綠化好。 遠(yuǎn)郊小區(qū)建設(shè)注意三點(diǎn)： 1） 交通條件改善程度 私家車增多，必會推動(dòng)城市遠(yuǎn)郊住宅的發(fā)展，此外鐵路，地鐵，高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施十分重要。 2） 配套設(shè)施的建設(shè)程度 學(xué)校，購物，消閑，娛樂等加上環(huán)境優(yōu)美，將會吸引更多居民到郊區(qū)安家。香港經(jīng)驗(yàn)居住組團(tuán)的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。 3）住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)必須適應(yīng)21世紀(jì)的發(fā)展需要 打破傳統(tǒng)觀念，把握發(fā)展潮流和方向，營造適應(yīng)21世紀(jì)需要的新型住宅。花園城市新加坡規(guī)劃設(shè)計(jì)完全倡導(dǎo) 居家品味，以人為本，環(huán)保意識。 統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)管理，實(shí)行郊區(qū)化，大眾化，品味化等應(yīng)是21世紀(jì)住宅發(fā)展的方向。 深圳上半年房地產(chǎn)市場形勢 住宅投資繼續(xù)加大，表明住宅仍是我市房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主體。 寫字樓與商業(yè)用地?zé)o人問津。 商品房平均銷售價(jià)格下降。平均售價(jià)為5660元/平方米，比上年下降13%； 原因有三： 1）96年以來大戶型商品住宅走俏，地產(chǎn)商紛紛投資大戶型高檔商品房項(xiàng)目，出現(xiàn)供大于求局面，供求機(jī)制迫使大戶型銷售價(jià)格下調(diào)。 2）寫字樓售價(jià)大幅下降， 3）上半年銷售狀況較好的均為價(jià)格適中，面積在6070平方米左右的普通型會住宅。 商品住宅銷售出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，商品住宅銷售主體已從去年的大戶型高檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄐ妥≌?商品房空置面積增加。 商品房空置主要是結(jié)構(gòu)性過剩，部分商品房施工質(zhì)量有問題，配套設(shè)施不完善，售價(jià)過高出現(xiàn)銷售困難。 總形勢：投資增長強(qiáng)勁，銷售冷熱共存，商品住宅結(jié)構(gòu)性調(diào)整正在悄然演變。下半年開發(fā)投資仍將保持較快增長。全年完成房地產(chǎn)投資額50億元。% 綠色行銷房地產(chǎn)推廣大趨勢 96年深圳房地產(chǎn)市場復(fù)蘇以來，各種概念層出不窮。地產(chǎn)商將注意力從單體轉(zhuǎn)移到環(huán)境上來，由此帶來行銷策略的變革。 地產(chǎn)業(yè)綠色行銷是指以居住生態(tài)化為目標(biāo)，以全方位環(huán)保，保健為手段的行銷策略。與傳統(tǒng)地產(chǎn)行銷不同，綠色行銷將單純促銷向后延伸至產(chǎn)品策略之中，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，就充分體現(xiàn)產(chǎn)品的自然性，舒適性和保健性。