“萬象城”規(guī)劃運(yùn)營(yíng)案-文庫吧
2025-01-04 03:45 本頁面
【正文】 中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)深圳的消費(fèi)市場(chǎng)做了一次深入的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)深圳居民的收入水平和平均購買力在全國(guó)排名第一，2002年深圳人均GDP超過4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消費(fèi)支出18925元，已經(jīng)進(jìn)入轎車消費(fèi)普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到5533元／平方米，2002年全市房地產(chǎn)成交面積突破790萬平方米，增長(zhǎng)迅速。這些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)?！ 镌趯?duì)深圳消費(fèi)者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，深圳居民對(duì)當(dāng)?shù)氐馁徫餇顩r并不滿意，普遍認(rèn)為本地缺乏購物環(huán)境舒適良好、檔次中高的綜合性購物中心，當(dāng)前的一些商場(chǎng)普遍散、亂、差，而以低價(jià)為特征的超市和大賣場(chǎng)僅僅能夠滿足人們基本的消費(fèi)需求。在對(duì)受訪者的概念測(cè)試中發(fā)現(xiàn)大型現(xiàn)代化的購物中心將逐漸成為受訪者喜歡的購物地點(diǎn)?！ ∈聦?shí)證明在廣州，早于華潤(rùn)中心“萬象城”開業(yè)的天河城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的非常理想?？偼顿Y12億元，建筑面積16萬平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到20萬人次，2002年整個(gè)購物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 資金： 吃錢游戲，考驗(yàn)企業(yè)資本運(yùn)作實(shí)力 ★ShoppingMall的興建是一場(chǎng)豪華的金錢盛宴，動(dòng)輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作。對(duì)投資商而言，不但考驗(yàn)開發(fā)能力，更考驗(yàn)公司的資本運(yùn)作能力?！ ?002年8月，北京大地集團(tuán)獲準(zhǔn)在北京籌建第一家ShoppingMall。大地ShoppingMall一獲批準(zhǔn)，該公司即著手股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這個(gè)項(xiàng)目的總投資是18億元，大地集團(tuán)計(jì)劃拿出6億～7億元人民幣，外方拿出1億美元左右。據(jù)大地集團(tuán)估計(jì)，18億元投資的靜態(tài)回收期是4～6年，35億元的年銷售額是盈虧平衡點(diǎn)?！ 锱c之不同的是，開業(yè)不久的上海正大廣場(chǎng)2003年中曾一度傳出“易主”的消息。正大廣場(chǎng)由泰國(guó)正大集團(tuán)于1997年開始投資興建，是其在中國(guó)目前最大的投資項(xiàng)目，號(hào)稱“中國(guó)第一Mall”。但正大廣場(chǎng)2002年中試營(yíng)業(yè)時(shí)只啟動(dòng)了30%左右的功能，資金壓力是問題的關(guān)鍵。正大集團(tuán)當(dāng)初預(yù)算耗資3億美元，其中自籌1億美元。但1997年亞洲金融風(fēng)暴后，為正大廣場(chǎng)提供貸款的銀行中有三家破產(chǎn)，一家被政府接管。開工一年之后，由于資金壓力，正大廣場(chǎng)不得不面臨停工慘況。后來，正大集團(tuán)從國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行獲得了5000萬美元貸款，但這依然不能解決正大集團(tuán)為該項(xiàng)目背負(fù)的沉重利息壓力。 ★香港華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)在香港規(guī)模最大的企業(yè)之一，業(yè)務(wù)遍及零售、房地產(chǎn)、啤酒、能源、化工等九大領(lǐng)域，總資產(chǎn)約700億港元，是香港股市上著名的紅籌股。為了華潤(rùn)中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目，華潤(rùn)集團(tuán)斥資10億元，其它的30億元?jiǎng)t通過銀行貸款，據(jù)說華潤(rùn)集團(tuán)之所以能夠輕易從銀行貸到這么大規(guī)模的貸款，與其雄厚的實(shí)力和在這個(gè)項(xiàng)目上的深入規(guī)劃分不開。對(duì)于善于進(jìn)行資本運(yùn)作的華潤(rùn)集團(tuán)而言，這只不過是其眾多資本游戲中的一個(gè)個(gè)案而已?！ ∵x址：
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