【正文】 082186122004年11月紫竹科技園區(qū)內(nèi)其它院校(清華大學上海微電子研究院、臺灣新竹交大上海工業(yè)研究院等)961004預(yù)計2005年年底上師大歐洲學院999642000年6月上海市精華日語進修學院202222002年5月東海學院3305001993年上海電機學院閔行校區(qū)12020002003年9月上海市建筑工程學校19840001960年總計396341202——數(shù)據(jù)來源：同策研展部本案周邊區(qū)域內(nèi)有多所大專院校校區(qū)，總占地面積達到30萬方。其中有全國重點院校交通大學、華東師范大學、上師大等。教師總數(shù)達到將近4000人，學生數(shù)量約41萬人，如此大量的師生人數(shù)無論是過去還是未來都對區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場構(gòu)成了有力的支撐。二、區(qū)域市場供求分析根據(jù)本項目所處的位置，考慮到黃浦江所處位置，我司擬定本案臨江兩面外輻射5公里范圍內(nèi)為主要競爭區(qū)域。其所覆蓋區(qū)域?qū)ㄕ麄€吳涇鎮(zhèn)及江川、顓橋鎮(zhèn)的軌道交通線的周邊區(qū)域。以下我們將對其競爭區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢進行分析：市場現(xiàn)狀216。216。216。216。216。216。n 供應(yīng)狀況從供應(yīng)量來看，軌道交通的建成，使得其周邊地塊的交通功能得到了大大的提升，導致了現(xiàn)有軌道周邊地塊組成了區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)量?，F(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的新盤有11個，其主要供應(yīng)情況如下：單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：同策研展部從上表可以看出，由于夏朵小城、合生城邦及東苑米蘭城三個相對較大盤的相繼進入市場，整個市場現(xiàn)在正處于一個供應(yīng)的高峰期。而在分布上，從表面上看江川、顓橋及吳涇的整體供應(yīng)量相對比較平均，但由于吳涇鎮(zhèn)上的供應(yīng)量主要是以動遷房為主，因此現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)量還是集中在地處軌道沿線的顓橋和江川區(qū)域。截止到05年5月為止，除去動遷房及已經(jīng)消化的樓盤，現(xiàn)有區(qū)域市場內(nèi)已知的供應(yīng)量約135萬平方左右，而其中別墅的供應(yīng)量約占到45萬。n 需求狀況由于在本區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)有別墅市場的供應(yīng)量已經(jīng)占到了整個市場供應(yīng)量的30%以上。考慮到別墅產(chǎn)品相對于普通住宅，無論在自身特性還是在目標客戶上都存在較大的差異，在此將普通住宅市場和別墅市場劃分出來看。216。 住宅市場本區(qū)域住宅市場走勢作為上海的外圍區(qū)域，價格仍然是本區(qū)域住宅市場的最大吸引力。雖然不斷完善的軌道交通給本區(qū)域帶來的不少的客源，但隨著不少大盤的推出及本區(qū)域新建樓盤價格的不斷提高，使得軌道交通帶來的需求已變的不再明顯。 數(shù)據(jù)來源：同策研展部從上圖可看出，隨著04年8月夏朵小城開盤所帶來的較大供應(yīng)量，使得市場里由于軌道交通因素所累計的需求已被大大的稀釋，其后幾個月所出現(xiàn)的以軌道交通為賣點的樓盤，由于價格的不斷上漲已明顯缺少市場需求的支持。而05年2月份開始供應(yīng)方為了在確保價格的基礎(chǔ)上保證市場需求，已經(jīng)開始將市場需求點不僅僅放在軌道交通這一點上（如“好第坊”將市場需求定位在交大的師生；“金銘福邸”將市場需求定位在對配套需求較高的客戶群；而像“楓樺景苑”這樣的樓盤則直接把價格做為了市場切入點）。05年4月底，在國家的宏觀政策出臺后，使得本區(qū)域內(nèi)的價格矛盾更加明顯，相對年前旺盛的整個住宅市場的消化量出現(xiàn)的明顯的萎縮，住宅的需求市場將很有可能進入一段冰封期。216。 別墅市場本區(qū)域別墅市場走勢從別墅方面來看，本區(qū)域現(xiàn)有出售的樓盤主要為合生城邦，該樓盤由于其自身的品牌較好且性價比較高，使得其一期的整體市場接受度較高，年前的供應(yīng)量已全部消化完畢。 數(shù)據(jù)來源：同策研展部05年4月開始新增的供應(yīng)量，由于受到銀行貸款政策的影響，使得原先需求市場的購買力受到了一定的限制，導致了其整體需求量的下降。從圖上可以看出，與普通住宅市場不同，由于別墅購買者自身身家較多且別墅購買者中投資者較少，因此別墅市場受國家宏觀調(diào)空的影響相對較小，其需求基本可由產(chǎn)品自身因素決定。而現(xiàn)有狀況下，本區(qū)域的別墅市場中對獨棟及雙拼產(chǎn)品的需求相對較旺盛，而對聯(lián)排產(chǎn)品的需求則明顯較弱。未來市場供需預(yù)測n 未來供應(yīng)預(yù)測通過對過去一年已批未建地塊來看，截止05年5月為止，未來本區(qū)域?qū)⒔ㄗ≌墓?yīng)將主要集中在顓橋及吳涇鎮(zhèn)內(nèi)。從下表可看出，未來待建住宅供應(yīng)量中，吳涇鎮(zhèn)的供應(yīng)量將在60萬平方米左右（不包括本案），而顓橋的供應(yīng)量將在30萬左右。結(jié)合現(xiàn)有剩余供應(yīng)量，整個區(qū)域未來兩年內(nèi)的供應(yīng)量將不少于225萬平方米，其中別墅不少于45萬平方米。而顓橋、江川及吳涇區(qū)域的供應(yīng)量將分別在80萬、80萬、65萬平方米左右?！獏^(qū)域地塊名稱地塊地址用途占地面積 (米2)容積率開發(fā)商名稱吳涇顓橋顓橋吳涇顓橋吳涇數(shù)據(jù)來源：同策研展部n 未來需求預(yù)測從現(xiàn)在的發(fā)展趨勢來看，本區(qū)域的未來需求將主要來自下面幾個方面：1）本地居民隨著區(qū)域內(nèi)部拆遷力度的加大及區(qū)域內(nèi)整體經(jīng)濟水平的提高，本地居民已經(jīng)構(gòu)成了本區(qū)域購房群體的一部分，但由于購買力相對偏低，這部分的需求目標將大多會集中在區(qū)域內(nèi)部的低價房。而從需求分布來看，吳涇和江川鎮(zhèn)上的客源將會成為本地居民的主要組成部分，顓橋鎮(zhèn)的客源將要相對少的多。2）外來群體隨著本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃中的紫竹科技園及大學園區(qū)的建成，區(qū)域內(nèi)將增加大量的中高收入群體，他們的出現(xiàn)將形成未來幾年內(nèi)本區(qū)域購買群體中的另一部分，這部分人群的需求目標將會集中在中高檔房。從需求分布來看，外來群體將以在吳涇鎮(zhèn)中的紫竹科技園區(qū)及大學園區(qū)、閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)這兩塊為主。3）外部群體隨著城市化進程的發(fā)展，城市中心的居住功能將必然減弱，而外圍區(qū)域的居住功能將不斷的得到提升。而本區(qū)域在未來也將更多的受到外部群體的關(guān)注，隨著配套和城市化程度的提高，本區(qū)域?qū)礁嗟膮^(qū)域“移民”來這里居住，而根據(jù)購買能力來看，這部分人群的需求目標將會集中在交通情況較為便利的中等偏上價位的房產(chǎn)。從現(xiàn)有發(fā)展狀況來看，外來的群體將主要來自閔行莘莊地區(qū)、徐匯區(qū)的外圍居民及市中心的少量拆遷群體。小結(jié)綜合整體狀況來看，本區(qū)域內(nèi)最近一兩年內(nèi)普通公寓的供應(yīng)量相對偏大，未來整個供應(yīng)量將有一個回落的過程。而隨著國家宏觀政策的影響，整體區(qū)域內(nèi)的需求也將受到一定程度的壓制，如何在價格和市場需求上重新找到一個平衡點將成為未來區(qū)域發(fā)展中首先需要解決的問題。從別墅市場來看，整個區(qū)域內(nèi)的別墅市場還是以一個相對平穩(wěn)的態(tài)勢在發(fā)展，除個別的產(chǎn)品之間存在著相對的不平衡關(guān)系外，現(xiàn)有整體市場的供需趨勢仍然處于一個比較良性階段。三、區(qū)域市場產(chǎn)品特征分析 社區(qū)規(guī)劃特征分析名稱社區(qū)風格定位建筑面積主要內(nèi)在特色現(xiàn)有本區(qū)域市場里出現(xiàn)的基本為較大型樓盤，而各個社區(qū)在整體規(guī)劃上差距明顯，除了紫晶南園、楓樺景苑兩個低價樓盤沒有明確的風格定位外，剩余的樓盤基本以歐洲風格來定位自己的樓盤，而其風格在社區(qū)上的主要體現(xiàn)則集中在“樓盤名”、“建筑風格”或“景觀規(guī)劃”三個方面。但由于市場定位的限制，現(xiàn)有的樓盤中除了“合生城邦”外的其余樓盤都基本只做到了其中的一到兩個方面，因此整個區(qū)域內(nèi)的大多數(shù)產(chǎn)品都以景觀作為其社區(qū)規(guī)劃的主要競爭面。數(shù)據(jù)來源：同策研展部小結(jié)：根據(jù)現(xiàn)有的市場反應(yīng)，由于大盤所能創(chuàng)造的外部環(huán)境明顯優(yōu)于較小的樓盤且在價格上又沒有太大的差距，因此現(xiàn)有市場的需求更傾向于有完善配套的大型社區(qū)。這種現(xiàn)象也使得大型社區(qū)在現(xiàn)有市場在受到政府宏觀調(diào)空影響的情況下相對其他較小的社區(qū)具有更強的生存空間。 房型面積特征n 區(qū)域整體特征雖然本區(qū)域地處上海城區(qū)外圍，但其現(xiàn)有的房價卻使得各樓盤在房型面積設(shè)計上變的更為謹慎，合理的面積設(shè)計將直接決定未來的客戶群，因此各樓盤在房型面積設(shè)計上變地更為謹慎。名稱房型配比一房比例（面積㎡）二房三房四房復(fù)式216。 從現(xiàn)有的市場狀況來看，整個市場的供應(yīng)重點集中在兩房和三房之間，而各個樓盤中每個房型的面積設(shè)定直接體現(xiàn)了這個樓盤的定位（如“楓樺景苑”就是用低價位、低面積、低總價打造一個實用性社區(qū)；“夏朵小城”則是用低價位、大面積打造了一個高性價比社區(qū)；而“合生城邦”則是用高價位、大面積打造了一個本區(qū)域內(nèi)的豪華社區(qū)。）。216。 現(xiàn)有市場中三房和兩房的產(chǎn)品基本各占總體產(chǎn)品的50%，而現(xiàn)有兩房的主要面積段集中在90100平方米，三房的主要面積段集中在110130。216。 區(qū)域內(nèi)各鎮(zhèn)細分特征由于在本區(qū)域內(nèi)各鎮(zhèn)鎮(zhèn)范圍內(nèi)所面對的市場有較大的差異，所以在房型配比及面積段上都存在著明顯的差異，通過對這兩個特性的分析，我們將對各個地塊的現(xiàn)有特性有進一步的了解。1）房型配比各區(qū)域房型配比狀況252。 從右圖可以看出，吳涇鎮(zhèn)上的現(xiàn)有樓盤主要以大房型為主，加上其相對較低的價格，很明顯的反映出在吳涇鎮(zhèn)上的供應(yīng)還是主要面對那些拆遷或有擴大居住面積意向的本區(qū)域購房者的。252。 從顓橋鎮(zhèn)來看，很明顯是區(qū)域內(nèi)二房比重最大的地區(qū)，通過現(xiàn)有的房型供應(yīng)情況結(jié)合本區(qū)域的地理位置可以發(fā)現(xiàn)，整個區(qū)域很明確的把市場需求定位在對軌道交通依賴較多且經(jīng)濟能力相對較弱的年輕的中層收入者。252。 從江川鎮(zhèn)的情況來看，整個區(qū)域是周邊范圍內(nèi)房行配比最為齊全的區(qū)域，明顯的反映出區(qū)域內(nèi)部的成熟，整個區(qū)域的供應(yīng)很好的考慮到各個方面的需求（是本區(qū)域內(nèi)唯一擁有一房及四房產(chǎn)品的區(qū)域），可以說是周邊范圍內(nèi)發(fā)展最為完善的區(qū)域。2）面積段分布一房二房三房四房復(fù)式各區(qū)域房型面積段分布252。 吳涇鎮(zhèn)在整個區(qū)域市場中，本區(qū)域的房型面積在同等房型中明顯騙小，這點也直接的反映出在該區(qū)域購買房屋的群體，對房屋面積的要求相對較弱而更多的注重整個產(chǎn)品的實用性。252。 江川鎮(zhèn)252。 顓橋鎮(zhèn)小結(jié)：綜合來看，各個區(qū)域的現(xiàn)有供應(yīng)在面積設(shè)計上都較好的考慮到了自身區(qū)域的特性，而整個區(qū)域的房行及面積配比基本能較好的反映出市場的要求，比較準確的抓住了市場的需求點。而從現(xiàn)有市場反映來看，90100平方的兩房及110120平方的三房已經(jīng)成為現(xiàn)有市場下的需求重點。四、區(qū)域市場價格分析 單價分析本案所處的位置為閔行區(qū)的最南端，雖然閔行區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)啟動的比較早，但都是集中在莘莊、春申板塊等距離市中心較近的區(qū)域，而本案所處的區(qū)域還沒有形成有規(guī)模的區(qū)塊，大多集中在區(qū)內(nèi)的幾個集鎮(zhèn)上，以下將分別以吳涇鎮(zhèn)，江川街道和顓橋鎮(zhèn)為區(qū)劃做出一些研究。1）吳涇