基于bp神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系研究-文庫(kù)吧
2025-01-01 12:19 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。業(yè)內(nèi)人士有這樣的說(shuō)法：拿到了地就上了賺錢(qián)的大路。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”，進(jìn)行土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，或進(jìn)行開(kāi)發(fā)并瘋狂炒作，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī)，投機(jī)的成分越多，泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進(jìn)程步伐的加快，人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求與土地稀缺之間的矛盾越來(lái)越突出。在這種情況下，有限的土地在反復(fù)轉(zhuǎn)手交易的過(guò)程中，價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià) 泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因⑴ 消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者的預(yù)期實(shí)質(zhì)上就是對(duì)價(jià)格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升，需求量增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時(shí)，價(jià)格下跌，人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應(yīng)量，同時(shí)由于無(wú)人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。⑵ 政策因素。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的，因此，每個(gè)政府都會(huì)下大力氣對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)，我國(guó)也不例外。例如我國(guó)住房制度改革、土地使用制度改革，以及國(guó)家出臺(tái)政策鼓勵(lì)購(gòu)房按揭、放寬銀行信貸、建經(jīng)濟(jì)適用房等政策，都直接推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)。正是這樣政策的導(dǎo)向使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，導(dǎo)致價(jià)格虛漲，空置率上升，助長(zhǎng)了泡沫的形成。⑶ 房地產(chǎn)投資的過(guò)度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致，如果一國(guó)的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城市化進(jìn)程的速度，就容易造成市場(chǎng)供給與市場(chǎng)需求的嚴(yán)重不平衡，房屋閑置率高，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，產(chǎn)生泡沫。這種現(xiàn)象一般發(fā)生在發(fā)展中國(guó)家，在加快城市化進(jìn)程的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)的大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大軍急劇增多，投資出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)現(xiàn)象，使房地產(chǎn)泡沫不斷堆積。⑷ 銀行信貸的非理性擴(kuò)張[3]。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。一般來(lái)說(shuō)，各國(guó)政府在對(duì)待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過(guò)程中，違反了有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗(yàn)證其信用等級(jí)，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和手段，從而使許多開(kāi)發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，而且各種投機(jī)行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。⑸ 結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅的開(kāi)發(fā)比例應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。如果開(kāi)發(fā)商為追求高利潤(rùn)而紛紛投向豪宅的開(kāi)發(fā)，使得一段時(shí)間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開(kāi)發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過(guò)多，經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高，兩方面的作用極易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生；另外，這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級(jí)寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)。2 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系⑴ 生產(chǎn)類預(yù)警指標(biāo)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱從而可能出現(xiàn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模劇增，房地產(chǎn)投資增幅巨大，房地產(chǎn)投資的收益率過(guò)高，引起過(guò)度投機(jī)，地價(jià)飛漲。比如，1992年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到731億元，1993年更猛增至1938億元，%%。1993年沿海某些房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率高達(dá)300%，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在炒賣地皮等投機(jī)行為。因此可選擇房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資增
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