【正文】 賣 點： 溫泉浴場、養(yǎng)生、生態(tài) 生態(tài)性強、商業(yè)街 商務酒店 點評 ： 配套設施完善、 溫泉湯浴， 休閑型能強，產(chǎn)品綜合型性 價比很高。 豪盛山水草堂 開 發(fā) 商： 陜西盛景置業(yè) 工程進度： A區(qū)封頂 B區(qū)等區(qū)域建設中 價 格： 均價 5000元 /㎡ 銷售進度： 一期售罄 二期 10月開盤 廣宣策略： 境界、文化、生態(tài) 點評 ： 項目環(huán)境優(yōu)越， 產(chǎn)品型價比高 開發(fā)商品牌力強。 提香溪谷 開 發(fā) 商： 陜西盛安置業(yè) 建筑類型： 獨棟別墅 規(guī) 模： 60棟 銷售進度： 一期售罄 二期認購 工程進度： 準現(xiàn)房 戶型面積： 277418㎡ 價 格： 一期 4700元 / ㎡ ， 二期約 5000元 /㎡ 建筑風格： 北美建筑 廣宣策略： 山水 美墅 原生之鄉(xiāng) 點評： 項目環(huán)境優(yōu)越，倡導山水、原生態(tài)居住 生活，項目綜合性價比高 4/ 項目 SWOT分析（?。? 優(yōu)勢： 區(qū)位較優(yōu)越，毗鄰饒城高速，與城市規(guī)劃方向同步，潛力大 封閉式原生態(tài)坡地資源，獨特的“隱者居家”條件。 地塊成規(guī)模，可塑空間大 周邊院校眾多，文化氛圍濃厚 劣勢： 目前地塊周邊人氣氛圍尚未成熟 生活配套尚不完善，生活成本較高 未來發(fā)展?jié)摿薮螅瑥哪壳爸苓厾顩r來看，優(yōu)勢尚未突出 4/項目 SWOT分析 （ 2） 機會 浐灞生態(tài)區(qū)建設拉動周邊經(jīng)濟發(fā)展 市政設施完善、道路建設帶動 規(guī)劃中地鐵一號線，帶來巨大發(fā)展前景 教育、科技、生態(tài)的影響力 威脅： 繞城高速 沿線未開發(fā)地塊較多，潛在競爭激烈 區(qū)域市場樓盤放量大，競爭相對激烈 配套欠缺，劣勢明顯 發(fā)現(xiàn) 客戶需求旺盛 品位樓盤不多 供求之間不對稱 , 產(chǎn)生了市場空擋 , 我們有了自己的方向 . 這一發(fā)現(xiàn) , 決定了本案的定位 , 推盤手法與方向 結論 1 通過我們對西安地產(chǎn)市場的長期深入研究 ,我們認為 : 西安市場產(chǎn)品同質化現(xiàn)象嚴重 ,重概念 ,輕產(chǎn)品 ,重包裝 , 輕實質 ,缺乏個性鮮明 ,主題突出 ,純粹生活的樓盤 . 我項目一旦準確定位 ,將獲得巨大的贏利空間 . 特色化 ,主題化 ,純粹的生活方式 ,突出的性能價格比 ,將是我項目安身立命的獨門法寶。 貳 定位戰(zhàn) 定位戰(zhàn) 目標 鎖定目標市場 , 確定進攻方向 打法 狙擊戰(zhàn) /斬首戰(zhàn) /陣地戰(zhàn) 問題 占位 /亮相 /我就是我 , 獨一無二 1 定位 A/整體定位 B/產(chǎn)品定位 C/形象定位 D/價格定位 “世 ” “ 城市 ” 之 “ 市 ” 的諧音， “ 市外 ” 指在喧囂城市之外； “ 家 ” 居家，這里在中國地產(chǎn)界首先提出 “ 隱者居家 ” 概念， “ 園 ” 花園，暗喻原生態(tài) /綠山 /氧吧多元素別墅花園洋房 釋譯： 到離塵不離城的世外桃園隱居 世外家園 創(chuàng)意來源 隱居語言 熱情 歡樂 浪漫 品味 格調 情趣 享受 自我 內涵 夜色 誘惑 魅力 交流 私享 成功 平和 親近 友善 備選案名 鹿 鼎 院 靠 山 居 鹿 銘 苑 純 境 御墅臨楓 御鹿家園 香山家園 世外桃園 A/ 整體定位 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 【 世外家園 】 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 定位表述 區(qū)位 + 價值 + 品質 + 特性 形象 深層核心理念 世外家園 ● 原生態(tài)素質隱居 產(chǎn)品 品質 人文 特性 形象 + + + 定位支撐 目標消費群 產(chǎn)品定位 競爭者 市場支撐 差異化 /升值力 產(chǎn)品支撐 功能 /價值 /賣點 文化支撐 人文 /高校 /生活 差異性 聯(lián) 想 二 / 形象定位 生態(tài)居家 隱者風范 離塵不離城 三 / 產(chǎn)品定位 低密度 純板式 獨棟別墅 花園洋房 坡地風景 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 產(chǎn)品定位表述 產(chǎn)品的質變創(chuàng)新 產(chǎn)品設計的唯一性 搶占市場的制高點 對項目而言： 舍我其誰的氣勢 對項目而言： 非你不嫁的誘惑 隱居創(chuàng)新 生態(tài)唯一 知富階層 四 / 產(chǎn)品規(guī)劃 戶型 每層面積 層數(shù) 單元數(shù) 戶數(shù) 建筑面積 連體 TH 253㎡ 13 14800 ㎡ 218 ㎡ 69 67689㎡ 并聯(lián) TH 282 ㎡ 45 44415㎡ 獨棟花園洋房 152 ㎡ 3F 12 5472㎡ 總計： 139 132376㎡ 總建筑面積 141098㎡ 容積率 總用地面積 308840㎡ 車位 220 電瓶車位 43 會所 6403㎡ 設備用地 2319㎡ （ 1）項目經(jīng)濟指標 (2)總平面圖 本規(guī)劃三個支撐點：市場擋期 / 快速銷售，規(guī)避風險 / 利益最大化 一期 二期 三期 四期 (3)戶型圖分析 點評： 動靜不分離 私密性不強 拐角多造成空間的不必要浪費 無陽臺，生活便利性不強，生態(tài)性差 入戶門便利性差 戶型一 空間通透性不強 私密性不強 油煙易進 空間私密性不強 戶型二 空間通透性不強 私密性欠佳 窗戶無大的賣點 生態(tài)性不強 戶型三 問題同上 戶型四 戶型五 缺客衛(wèi)生間 私密性差 主臥未能體現(xiàn)出舒適性 (4)典型戶型推薦 （解決戶型差問題） 小花園，陽光生態(tài) 生態(tài)餐廳，陽光情趣 空中花園，生態(tài)美觀 上升式臺階，潔污分離 入戶花園，陽光生態(tài) 景觀衛(wèi)生間，增強舒適性 動靜分明，私密性強 功能分區(qū)明確 陽光房 把綠色和陽光引入家中 (5)園林景觀建議 水景特色 (6)水景特色建議 (7)細節(jié)品質建議 (8)會所建議 (9)商務建議 （ １０）關于解決項目入口環(huán)境極差問題的建議 一期現(xiàn)場 繞城高速 鐵 路 水 安 路 現(xiàn)代園林圍墻兩邊各２５０米 包裝路段 牌 坊 （１１）關于解決業(yè)主關注水問題的建議 水 的問題是本項目 業(yè)主 關注的 焦點 我們建議： １．做園林的同時，做好水景特色，如旱 噴泉，小瀑布， ２．做給水工程的同時，做好項目上游原 有小水塘的擴建和利用；保留項目原 有 “ 甘露 ” 工程的蓄水池，最好該為 游泳池 ３．排洪和排污要做好，不得走過場． （１２）關于解決山坡安全問題的建議 我們有三點建議 第一點建議 植樹 植草 栽攀巖植物 建設西安最大的 攀巖運動娛樂場 第二點建議 第三點建議 建設部分山體建筑： 如； 商務 辦公 旅館 會展 醫(yī)院 五 /產(chǎn)品支撐 VS賣點營造 (1) 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 【 世外家園 】 低密度 純板式 獨棟別墅 花園洋房 坡地風景 隱者認同 生態(tài)情結 價值共鳴 人文精神 世外家園 五 /產(chǎn)品支撐 VS賣點營造 (2) 六 /目標客戶定位 (1) 鮮花贈美人 , 寶劍配英雄 ! 貨賣識家 ! 尋找