【正文】 賣 點(diǎn)： 溫泉浴場、養(yǎng)生、生態(tài) 生態(tài)性強(qiáng)、商業(yè)街 商務(wù)酒店 點(diǎn)評 ： 配套設(shè)施完善、 溫泉湯浴， 休閑型能強(qiáng)，產(chǎn)品綜合型性 價(jià)比很高。 豪盛山水草堂 開 發(fā) 商： 陜西盛景置業(yè) 工程進(jìn)度： A區(qū)封頂 B區(qū)等區(qū)域建設(shè)中 價(jià) 格： 均價(jià) 5000元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 一期售罄 二期 10月開盤 廣宣策略： 境界、文化、生態(tài) 點(diǎn)評 ： 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越， 產(chǎn)品型價(jià)比高 開發(fā)商品牌力強(qiáng)。 提香溪谷 開 發(fā) 商： 陜西盛安置業(yè) 建筑類型： 獨(dú)棟別墅 規(guī) 模： 60棟 銷售進(jìn)度： 一期售罄 二期認(rèn)購 工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 戶型面積： 277418㎡ 價(jià) 格： 一期 4700元 / ㎡ ， 二期約 5000元 /㎡ 建筑風(fēng)格： 北美建筑 廣宣策略： 山水 美墅 原生之鄉(xiāng) 點(diǎn)評： 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越，倡導(dǎo)山水、原生態(tài)居住 生活，項(xiàng)目綜合性價(jià)比高 4/ 項(xiàng)目 SWOT分析（?。? 優(yōu)勢： 區(qū)位較優(yōu)越，毗鄰饒城高速，與城市規(guī)劃方向同步，潛力大 封閉式原生態(tài)坡地資源，獨(dú)特的“隱者居家”條件。 地塊成規(guī)模，可塑空間大 周邊院校眾多，文化氛圍濃厚 劣勢： 目前地塊周邊人氣氛圍尚未成熟 生活配套尚不完善，生活成本較高 未來發(fā)展?jié)摿薮?，從目前周邊狀況來看，優(yōu)勢尚未突出 4/項(xiàng)目 SWOT分析 （ 2） 機(jī)會 浐灞生態(tài)區(qū)建設(shè)拉動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展 市政設(shè)施完善、道路建設(shè)帶動 規(guī)劃中地鐵一號線，帶來巨大發(fā)展前景 教育、科技、生態(tài)的影響力 威脅： 繞城高速 沿線未開發(fā)地塊較多，潛在競爭激烈 區(qū)域市場樓盤放量大，競爭相對激烈 配套欠缺，劣勢明顯 發(fā)現(xiàn) 客戶需求旺盛 品位樓盤不多 供求之間不對稱 , 產(chǎn)生了市場空擋 , 我們有了自己的方向 . 這一發(fā)現(xiàn) , 決定了本案的定位 , 推盤手法與方向 結(jié)論 1 通過我們對西安地產(chǎn)市場的長期深入研究 ,我們認(rèn)為 : 西安市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 ,重概念 ,輕產(chǎn)品 ,重包裝 , 輕實(shí)質(zhì) ,缺乏個性鮮明 ,主題突出 ,純粹生活的樓盤 . 我項(xiàng)目一旦準(zhǔn)確定位 ,將獲得巨大的贏利空間 . 特色化 ,主題化 ,純粹的生活方式 ,突出的性能價(jià)格比 ,將是我項(xiàng)目安身立命的獨(dú)門法寶。 貳 定位戰(zhàn) 定位戰(zhàn) 目標(biāo) 鎖定目標(biāo)市場 , 確定進(jìn)攻方向 打法 狙擊戰(zhàn) /斬首戰(zhàn) /陣地戰(zhàn) 問題 占位 /亮相 /我就是我 , 獨(dú)一無二 1 定位 A/整體定位 B/產(chǎn)品定位 C/形象定位 D/價(jià)格定位 “世 ” “ 城市 ” 之 “ 市 ” 的諧音， “ 市外 ” 指在喧囂城市之外； “ 家 ” 居家，這里在中國地產(chǎn)界首先提出 “ 隱者居家 ” 概念， “ 園 ” 花園，暗喻原生態(tài) /綠山 /氧吧多元素別墅花園洋房 釋譯： 到離塵不離城的世外桃園隱居 世外家園 創(chuàng)意來源 隱居語言 熱情 歡樂 浪漫 品味 格調(diào) 情趣 享受 自我 內(nèi)涵 夜色 誘惑 魅力 交流 私享 成功 平和 親近 友善 備選案名 鹿 鼎 院 靠 山 居 鹿 銘 苑 純 境 御墅臨楓 御鹿家園 香山家園 世外桃園 A/ 整體定位 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 【 世外家園 】 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 定位表述 區(qū)位 + 價(jià)值 + 品質(zhì) + 特性 形象 深層核心理念 世外家園 ● 原生態(tài)素質(zhì)隱居 產(chǎn)品 品質(zhì) 人文 特性 形象 + + + 定位支撐 目標(biāo)消費(fèi)群 產(chǎn)品定位 競爭者 市場支撐 差異化 /升值力 產(chǎn)品支撐 功能 /價(jià)值 /賣點(diǎn) 文化支撐 人文 /高校 /生活 差異性 聯(lián) 想 二 / 形象定位 生態(tài)居家 隱者風(fēng)范 離塵不離城 三 / 產(chǎn)品定位 低密度 純板式 獨(dú)棟別墅 花園洋房 坡地風(fēng)景 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 產(chǎn)品定位表述 產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性 搶占市場的制高點(diǎn) 對項(xiàng)目而言： 舍我其誰的氣勢 對項(xiàng)目而言： 非你不嫁的誘惑 隱居創(chuàng)新 生態(tài)唯一 知富階層 四 / 產(chǎn)品規(guī)劃 戶型 每層面積 層數(shù) 單元數(shù) 戶數(shù) 建筑面積 連體 TH 253㎡ 13 14800 ㎡ 218 ㎡ 69 67689㎡ 并聯(lián) TH 282 ㎡ 45 44415㎡ 獨(dú)棟花園洋房 152 ㎡ 3F 12 5472㎡ 總計(jì)： 139 132376㎡ 總建筑面積 141098㎡ 容積率 總用地面積 308840㎡ 車位 220 電瓶車位 43 會所 6403㎡ 設(shè)備用地 2319㎡ （ 1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (2)總平面圖 本規(guī)劃三個支撐點(diǎn)：市場擋期 / 快速銷售，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) / 利益最大化 一期 二期 三期 四期 (3)戶型圖分析 點(diǎn)評： 動靜不分離 私密性不強(qiáng) 拐角多造成空間的不必要浪費(fèi) 無陽臺，生活便利性不強(qiáng)，生態(tài)性差 入戶門便利性差 戶型一 空間通透性不強(qiáng) 私密性不強(qiáng) 油煙易進(jìn) 空間私密性不強(qiáng) 戶型二 空間通透性不強(qiáng) 私密性欠佳 窗戶無大的賣點(diǎn) 生態(tài)性不強(qiáng) 戶型三 問題同上 戶型四 戶型五 缺客衛(wèi)生間 私密性差 主臥未能體現(xiàn)出舒適性 (4)典型戶型推薦 （解決戶型差問題） 小花園，陽光生態(tài) 生態(tài)餐廳，陽光情趣 空中花園，生態(tài)美觀 上升式臺階，潔污分離 入戶花園，陽光生態(tài) 景觀衛(wèi)生間，增強(qiáng)舒適性 動靜分明，私密性強(qiáng) 功能分區(qū)明確 陽光房 把綠色和陽光引入家中 (5)園林景觀建議 水景特色 (6)水景特色建議 (7)細(xì)節(jié)品質(zhì)建議 (8)會所建議 (9)商務(wù)建議 （ １０）關(guān)于解決項(xiàng)目入口環(huán)境極差問題的建議 一期現(xiàn)場 繞城高速 鐵 路 水 安 路 現(xiàn)代園林圍墻兩邊各２５０米 包裝路段 牌 坊 （１１）關(guān)于解決業(yè)主關(guān)注水問題的建議 水 的問題是本項(xiàng)目 業(yè)主 關(guān)注的 焦點(diǎn) 我們建議： １．做園林的同時，做好水景特色，如旱 噴泉，小瀑布， ２．做給水工程的同時，做好項(xiàng)目上游原 有小水塘的擴(kuò)建和利用；保留項(xiàng)目原 有 “ 甘露 ” 工程的蓄水池，最好該為 游泳池 ３．排洪和排污要做好，不得走過場． （１２）關(guān)于解決山坡安全問題的建議 我們有三點(diǎn)建議 第一點(diǎn)建議 植樹 植草 栽攀巖植物 建設(shè)西安最大的 攀巖運(yùn)動娛樂場 第二點(diǎn)建議 第三點(diǎn)建議 建設(shè)部分山體建筑： 如； 商務(wù) 辦公 旅館 會展 醫(yī)院 五 /產(chǎn)品支撐 VS賣點(diǎn)營造 (1) 西安首席原生態(tài)隱居花園社區(qū) 【 世外家園 】 低密度 純板式 獨(dú)棟別墅 花園洋房 坡地風(fēng)景 隱者認(rèn)同 生態(tài)情結(jié) 價(jià)值共鳴 人文精神 世外家園 五 /產(chǎn)品支撐 VS賣點(diǎn)營造 (2) 六 /目標(biāo)客戶定位 (1) 鮮花贈美人 , 寶劍配英雄 ! 貨賣識家 ! 尋找