海口天邑國際整體營銷案-文庫吧
2024-12-22 08:47 本頁面
【正文】 1 月 6 月 8 月 11 月 12 月 4 月 5 月 9 月 12 月 預熱期 內(nèi)部認購 強銷期 熱銷期 持銷期 尾盤 1. 各階段推廣重點 開盤前準備階段 （至 2022 年 8 月 ） 1） 準備工作 主要是前期準備工作，比如必要的寫字樓市場調(diào)查、推廣策略的制定、銷售開盤 第一階段：概念導入 第二階段： 產(chǎn)品訴求 第三階段：客戶 2022 年 2022 年 封頂 人員的培訓、第一階段價格策略、開盤方案、宣傳物料的制作、客戶儲備等。 2） 開盤日 2022 年 8 月 1 日－ 8 月 10 日 預計于 2022 年 4 月辦預售證， 銷售大廳裝修完畢預計在 6 月份， 所以 開盤時間只能在 6 月份之后 。為增強市場信心， 建議項目在具備一定工程形象后開盤。根據(jù)“施工總進度表”， 8 月項目可建到 17 層， 具備較飽滿的工程形象，通過 9 兩個月的市場消化，爭取在國慶 長假前能夠吸納第一批自需型客戶的認購。 3） 推廣主題 本階段屬于項目的市場預熱期，主要以概念導入為主，揭開 2022 海南高端商業(yè)地產(chǎn)元年序幕，引起市場對高端寫字樓的關注熱度，重在培育市場。 主體結(jié)構(gòu)封頂前 （ － ） 此階段跨度時間較長，可根據(jù)工程進度、實際銷售情況、重大節(jié)日節(jié)點分步制定營銷、推廣計劃，建議在廣告推廣中采用重大節(jié)日節(jié)點為階段性推廣，價格策略則根據(jù)工程進度、銷售進度進行調(diào)整。 推廣主題 因開盤前的的推廣力度相對有限，建議此階段前期繼續(xù)沿承概念導入為主的推廣思路，引爆市場 的強烈預期。后期宣傳重點以產(chǎn)品訴求為主，突出項目在建筑、硬件指標、區(qū)域環(huán)境中的絕對優(yōu)勢，旨在全新定義海口寫字樓市場的“甲級”、“ 5A”、海岸辦公環(huán)境， 倡 導 辦公與人文環(huán)境有機結(jié)合。 第三階段 此階段，樓體主體已經(jīng)封頂，市場信心大增，經(jīng)過一年多時間的廣告轟炸、 培養(yǎng)高端市場，市場的導向性已十分明顯。 推廣主題 因而本階段推廣重點應是回歸客戶，也是天邑國際回饋社會、實現(xiàn)對投資客規(guī)劃的美好愿景、兌現(xiàn)承諾的回報階段。 本階段的推廣，可以招租信息、物業(yè)升值、回報客商等舉措為主。一方面實現(xiàn)對客商物業(yè)保值、增值的承諾 ，一方面通過系列優(yōu)厚招租措施廣告，吸引企業(yè)進駐，實現(xiàn)部分客商的投資愿望，為第三階段的提價奠定市場基礎，帶動本階段的銷售熱潮來臨，促進除寫字樓外其他商業(yè)項目的租售態(tài)勢，同時也為“天邑”品牌樹立良好的市場口碑。 2. 價格策略 穩(wěn) 開高走，二八遞增 （即逐年遞增 20％，銷售年份內(nèi)分階段 8％遞增。） 開盤前 考慮到前期已售出部分單位，為完成公司既定的價格目標，建議拿出部分單位以 低于開盤價 300 元 /㎡接受內(nèi)部認購 ，沒有折扣。同時釋出 開盤即漲 300 元－ 500/㎡ 信息 。 內(nèi)部認購期價格表另附，均價為 7000 元 /㎡。 內(nèi)部認購方法： a 預交認購意向金 50000 元； b 或 預交意向金 20220 元，同時出具 200 萬元資產(chǎn)證明材料（須客戶本人）； c 或 零意向金，只須出具 500 萬元資產(chǎn)證明材料； 。 目的： ◆ 市場摸底、價格試探 、過濾誠意客戶 ； ◆ 分析客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)成，為營銷推廣提供依據(jù)； ◆ 兼顧自需型客戶、長線投資客戶和短期投資型客戶對資金的要求。自需型客戶只要經(jīng)過理性考慮，下意向金的難度不大；而短期投資型客戶則會盡量避免資金風險，高資產(chǎn)證明門檻則可很好篩選短期投資客戶資質(zhì)，只有有實力、有背景 、有人脈的客戶才能參與游戲。 主體結(jié)構(gòu)封頂前 開盤 銷售均價 較內(nèi)部認購 均價上揚 300 元 /㎡ ，達到 7300 元 /㎡，階段內(nèi)根據(jù)工程、銷售進度以 8％遞增，年末物業(yè)增值 20％，符合?？诜績r上漲趨勢，增強 前期認購 客戶置業(yè)信心 ，讓成交業(yè)主成為我們項目最好的宣傳途徑 。同時作好銷控，保留部分較佳單位在后期銷售，配合價格的漲勢。 封頂后 項目形象已經(jīng)成熟，市場已經(jīng)具備相當熱度，均價達到 8700 元 /㎡。 節(jié)語： 嚴格控制銷售折扣，按揭無折，一次性 98 折。給市場以價格強勢、穩(wěn)健的印象，與高檔寫字樓的市場形象相匹 配。 三、寫字樓招租方案 1. 必要性： 1） 作為?？诘谝粋€高檔寫字樓項目，銷售預期評估難度較大； 2） 給市場以信心，促進銷售，支持第三階段的銷售，營造市場新的亮點
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