【正文】 5 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%”作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看 ,我國在 1999 年正式邁入老齡化社會。 當(dāng)前 ,我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變 ,老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長 ,將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。 如何滿足市場上的“有效需求” ,如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式 ,是我們進(jìn)行麻柳坪這個項(xiàng)目研究的最終目的。 第一章概論 我國在 90 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會 ,進(jìn)入 21 世紀(jì)以來 ,人口老齡化程度不斷加劇 ,人口老化形勢日益嚴(yán)峻 ,老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵?高。成都市常駐人口 1400 萬人 ,60 歲以上的老齡人口占 18%以上 ,且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長。 20202020 年自然增加老齡人口及城市化進(jìn)程新增外來老齡人口 ,成都市 60 歲以上老齡人口將達(dá)到 400 萬左右。隨著人口老齡化程度的加劇 ,老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出 ,對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此 ,面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多 ,必須未雨綢繆 ,關(guān)注老年人 ,關(guān)心老年人的生活質(zhì)量 ,真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。 目前老年人提及最 多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德 ,弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚 ,本著敬老愛老的精神 ,以愛心照顧長老 ,誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的居住地是大部分老年人的心愿。老年居住地建成后 ,可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查 ,各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng) ,有病可以得到醫(yī)治 ,休閑時可以娛樂 ,康復(fù)時可以運(yùn)動、游玩。老年居住地建成后既遠(yuǎn)離喧嘩 的市區(qū) ,又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日 ,兒女們可以到公寓陪伴老人 ,和老人一起交流感情 ,讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂 ,在生活上和精神上得到安慰。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ,截至 2020 年底我國有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 38060 個 ,擁有床位 萬張 ,收養(yǎng)各類人員 萬人。但全國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口總數(shù)的 %,不僅低于發(fā)達(dá)國家 5%至 7%的比例 ,也低于一些發(fā)展中國家 2%至 3%的水平。也有數(shù)據(jù)顯示 ,截至去年底 ,我國平均 1000 名老人僅擁有 17 張床位。預(yù)計到2030 年全國老年人口將占總?cè)丝诘?%。 成都市民政局老齡辦提供的數(shù)據(jù)顯示 ,目前成都 250 萬老齡化人群中有10%,25 萬老年人有養(yǎng)老需求 ,而據(jù) 2020 年的統(tǒng)計數(shù)據(jù) ,成都有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 33家 ,床位 7000 張 ,加上敬老院有 3 萬張床 ,195 家包括敬老院在內(nèi)的機(jī)構(gòu)。 2020年 ,包括敬老院在內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增長到了 230 家左右 ,床位增加到 5 萬 ,顯然成都現(xiàn)有床位遠(yuǎn)不能滿足日益增長的老齡化人群需求 ,缺口率達(dá) 80%以上。 2020 年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示 ,我國 60 歲及以上人口為177648705 人 ,%,其中 65 歲及以上人口為 118831709 人 ,占 %。同 2020年第五次全國人口普查相比 , 60 歲及以上人口的比重上升 個百分點(diǎn) ,65 歲及以上人口的比重上升 個百分點(diǎn)。 而與此相對應(yīng)的是 ,中國的養(yǎng)老制度極不完善 ,養(yǎng)老保險、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大 ,僅靠財政支持難以為繼。同時 ,社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立 ,適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前 ,中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入 ,凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目 ,政府都將予以大力扶持。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,人口的快速流動也使“養(yǎng)老”或老年 經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報的新型產(chǎn)業(yè)。 2020 年 ,中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣。 以上種種 ,使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系 ,且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 ? 而目前 ,國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ,管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小 ,缺乏專業(yè)護(hù)理人員 ,且資金來源不能保障 ,只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時 ,在九十年代末和本世紀(jì)初 ,中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看 ,老 年公寓有了比較大的改觀 ,功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小 ,且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 ? 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾 ,使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項(xiàng)目。 作為西南重鎮(zhèn)的天府之國 ??成都 ,歷來以生活休閑著稱 ,而在成都平原周邊山地區(qū)域 ,更是氣候宜人 ,環(huán)境優(yōu)美 ,空氣質(zhì)量好 ,具有養(yǎng)老養(yǎng)生先決條件。如都江堰、青城山、峨眉山、龍門山脈系等。 什邡市是 2020 年 地震受災(zāi)區(qū) ,在地震中受到了各方面巨大損失 ,至今由于地 震等各方面原因 ,處于山區(qū)內(nèi)部的群眾 ,生活質(zhì)量及收入都還處于較低水平 ,為了響應(yīng)國家社會主義新農(nóng)村建設(shè) ,我公司 (四川海盟投資有限責(zé)任公司 )籌巨資 ,融入到山區(qū)新農(nóng)村建設(shè)中去 ,帶動山區(qū)人民脫貧致富 ,提高生活質(zhì)量及居住環(huán)境 ,同時發(fā)掘山區(qū)自然生態(tài)資源 ,開發(fā)建設(shè)新型養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè) ,解決日益嚴(yán)重的老齡化進(jìn)程帶來的社會各方面壓力困難。同時提升什邡山區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)生自然生態(tài)資源知名度 ,吸引外來資金 ,打造成都養(yǎng)老養(yǎng)生后花園區(qū)域。 什邡市在震后國家對于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度很大 ,直接打通了成都 什邡 鎣華鎮(zhèn) 石門村 麻柳 坪交通線路 ,從成都 麻柳坪車程在 1 個半小時左右 ,車程時間在成都所有周邊山區(qū)最短 ,山區(qū)自然生態(tài)資源保護(hù)完整 ,相對比青城山、峨眉山等區(qū)域 ,進(jìn)入成本較低。 ? 麻柳坪項(xiàng)目就是在這個背景下 ,由我公司(四川海盟投資有限責(zé)任公司 )發(fā)起籌備的 ,以中老年人為目標(biāo)市場 ,具備完整養(yǎng)老養(yǎng)生意義的 ,集住宅與服務(wù) ,生活與娛樂 ,醫(yī)療與保健于一體的自然生態(tài)居家養(yǎng)老建筑群。 麻柳坪項(xiàng)目選址于成都市什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村麻柳坪古寨 ,臨近風(fēng)景秀麗的四川省鎣華山風(fēng)景旅游區(qū) ,距成綿高速復(fù)線 15 分鐘車程 ,自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個項(xiàng)目由老年度 假養(yǎng)老養(yǎng)生別墅、老年養(yǎng)生公寓、文化體育廣場、麻柳坪 ??銀廠溝戶外運(yùn)動基地、輔助功能區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共 51 畝 ,規(guī)劃建設(shè)面積 萬 m2,項(xiàng)目總投資 1 億元。 (后期可根據(jù)需要增加投資面積及投資額 ) 項(xiàng)目共分五個部分 ,一是老年居家養(yǎng)老養(yǎng)生別墅 (1 萬平 ),二是老年居家養(yǎng)生公寓 (1 萬平 +5000 平酒店式老年公寓 ),三是文化體育廣場 ,四是戶外運(yùn)動基地 (麻柳坪 銀廠溝 ),五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 麻柳坪項(xiàng)目集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體 ,是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的 綜合性自然生態(tài)養(yǎng)老養(yǎng)生建筑群項(xiàng)目。 此項(xiàng)目將“居家養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境”與“社會化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起 ,使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系 ,在形成規(guī)?；耐瑫r ,實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時 ,也獲得了極大的社會效益。 在營銷推廣宣傳上 ,我們主要采用與各地電視臺合作的方式 ,利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目 ,以擴(kuò)大影響 ,同時用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等 ,在省內(nèi) ,我們把推廣重點(diǎn)一些大型國有企業(yè)、軍工單位、 國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。 在管理上 ,針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工 ,公司將推行村民及員工持股計劃。村民以其土地、林權(quán)作價入股 ,村民和員工持股總額在 30%左右。 (后期復(fù)制項(xiàng)目時可以選擇 ) 本項(xiàng)目計劃融資總額為 XX 億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為 3 年 ,擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。資金使用范圍為麻柳坪一期項(xiàng)目 ,建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和養(yǎng)老別墅的一部分 ,項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為 12 年。投資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后 ,項(xiàng)目方以利潤或銷售收入返還投資方。 在 2 年的項(xiàng) 目建設(shè)與銷售中 ,酒店式老年公寓和養(yǎng)老別墅部分的合計建筑開發(fā)可銷售面積為 萬平方米 ,按最低銷售均價計算(或按出租價格計算 ),每平方米銷售均價為 5000 元 ,銷售收入為 億 ,利潤約為 6250 萬 (建筑成本 2500 元 /平計算 )。還有 1 萬平米服務(wù)配套建筑作為固定資產(chǎn) (可貸款、可融資 )。同時每年還可產(chǎn)生 1萬平米服務(wù)配套的營業(yè)純收入 100200萬左右。銷售完成即能盈利 2020 萬。 如在銷售方面有壓力 ,只銷售 50%物業(yè) ,剩余 50%物業(yè)用于出租 ,則銷售實(shí)現(xiàn) 6250 萬元資金回籠 ,剩余 12500