【正文】 應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為 20200+10000－ 200=29800（萬元）。 ? 按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用 =（ 200+100－ 60） +（ 20200+10000－ 200） 5%=1730（萬元） ? 按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用 =（ 20200+10000－ 200） 10%=2980（萬元）。 二、融資環(huán)節(jié)中涉稅處理 ? 國稅函 [2020]220號號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為： ? （ 200+100－ 60） +（ 20200+10000－ 200） 10%=3220（萬元）。 三、工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅處理 ? （一）“甲供材”的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險控制 ? （二）施工方銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù) 的確定 ? （三）開發(fā)間接費用的確定 ? （四）公共配套設(shè)施費用的確定 ? （五）土地閑置費的扣除問題 ? （六）質(zhì)量保證金的扣除問題 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 當期各項支出 成本 預(yù)提、待攤費用 期間費用 直接成本 間接成本 共同成本 完工成本對象 在建成本對象 未建成本對象 已銷開發(fā)產(chǎn)品 未銷開發(fā)產(chǎn)品 固定資產(chǎn) 開發(fā)成本（ 6項費用） 主營業(yè)務(wù)成本 成本核算過程 開發(fā)成本 2. 前期工程費 2020/11/4 28 實際發(fā)生的各項支出 成本 期間費用 直接成本 間接成本 未建 在建 已完工（開發(fā)產(chǎn)品） 三、工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅處理 ? 一、“甲供材”的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅風(fēng)險控制 （一）“甲供材”的涉稅處理 ? “甲供材”的營業(yè)稅風(fēng)險體現(xiàn)在施工方，沒有就甲方提供給其進行施工的材料所含的價格沒有并入營業(yè)額申報繳納營業(yè)稅。由于“甲供材”中的建筑材料是建設(shè)方或甲方購買的，建筑材料供應(yīng)商肯定把材料發(fā)票開給了甲方，甲方然后把購買的建筑材料提供給施工企業(yè)用于工程施工，在實踐中，大部分施工企業(yè)就“甲供材”部分沒有向甲方開具建安發(fā)票而漏了營業(yè)稅。 （一）“甲供材”的涉稅處理 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 （財政部 國家稅務(wù)總局第 52號令）第十六條的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款?；诖艘?guī)定，除了 裝飾勞務(wù) 以外的建筑業(yè)的“甲供材”，但 不包括建設(shè)方或甲方提供的設(shè)備的價款 ，需要并入施工方的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則存在漏報建筑業(yè)營業(yè)稅的稅收風(fēng)險。 （一）“甲供材”的涉稅處理 ? 基于以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自己采購安裝設(shè)備和裝修材料，委托安裝企業(yè)和裝修企業(yè)進行施工，則房地產(chǎn)企業(yè)可以憑設(shè)備和裝修材料的銷售發(fā)票進行開發(fā)成本并可以在土地增值稅前扣除，而且可以加計 20%扣除，不需要施工企業(yè)開具建安發(fā)票，只需要施工企業(yè)就安置和裝修勞務(wù)部分開具建安發(fā)票即可。 ? 如果安裝和裝修企業(yè)對設(shè)備和裝修材料實行包工包料，則施工方必須向房地產(chǎn)企業(yè)就設(shè)備和裝修材料以及安裝和裝修勞務(wù)開具建安發(fā)票 （一）“甲供材”的涉稅處理 ? 材料與設(shè)備的界定 ? 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》（財稅 [2020]16號）第三條第（十三）項曾規(guī)定：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值 ? 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于明確建筑業(yè)中設(shè)備與材料范圍劃分問題的通知 皖地稅 (1999)266號 ? 《 中華人民共和國建設(shè)工程計價設(shè)備材料劃分標準 》（ GB/T505312020）。 （一）“甲供材”的涉稅處理 ? 甲供材會計處理 ? 購進甲供材時 借：原材料（商品銷售發(fā)票） ? 貸：相關(guān)科目 ? 乙方領(lǐng)用時：借：開發(fā)成本 — 建筑安裝費 ? 貸：預(yù)付賬款 — 乙方 ? 風(fēng)險：房地產(chǎn)企業(yè)補交建筑安裝業(yè)營業(yè)稅。 （一）“甲供材”的涉稅處 池州目前處理方法 由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)稅金，乙方代開材料款建筑安裝業(yè)發(fā)票 會計處理：沖銷甲供材計入開發(fā)成本部分 借：開發(fā)成本（建筑安裝業(yè)發(fā)票） 貸：開發(fā)成本 房地產(chǎn)企業(yè)賬面處理完美了，但給建筑公司留下了后遺癥 （二）施工方銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù) ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)有關(guān)稅收問題的公告 》 （國家稅務(wù)總局 2020年公告第 23號）規(guī)定：“自 2020年 5月 1日起，納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)， 須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明 。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。 （二）施工方銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù) ? 一、園林綠化工程中的綠化費用的確定 ? 有苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)公司的綠化工程 對于擁有苗圃基地的園林綠化企業(yè)，在外承接綠化工程后，先用自己基地的自產(chǎn)樹苗和花卉進行栽種，不足苗木部分再從外部購進加以補充。例如：一項綠化合同總金額為 500萬，其中自產(chǎn)苗木款為 180萬，外購苗木款為 100萬，提供場地平整及綠化施工費等合計為 220萬。 ? 根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第六條、第七條規(guī)定，該園林公司銷售的外購林木應(yīng)與綠化工程費一并按“建筑業(yè) — 其他工程作業(yè)”繳納營業(yè)稅，（ 100萬 +220萬） 3%=。而銷售的自產(chǎn)林木、花卉的 180萬應(yīng)單獨繳納增值稅。同時根據(jù)《增值稅暫行條例》第十五條第（一）項規(guī)定，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品免征增值稅，這里免征范圍在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋〉的通知》（財稅 [1995]52號）文件中做了明確界定。 （二）施工方銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù) ? 林木、花卉分別屬于財稅 [1995]52號文件中“植物類”中的“林業(yè)產(chǎn)品”和“其他植物”，因此，該園林公司銷售的自產(chǎn)林木、花卉可享受免征增值稅。 ? 房地產(chǎn)公司以 180萬的免增值稅發(fā)票和 320萬元的建安發(fā)票進開發(fā)成本時，必須還具備以下兩個條件： ? 一是房地產(chǎn)公司與園林綠化企業(yè)必須簽訂提供綠化勞務(wù)（建筑業(yè)勞務(wù)）同時銷售自產(chǎn)貨物的合同； ? 二是園林綠化企業(yè)向其機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)出具的“從事貨物生產(chǎn)證明”（復(fù)印件）蓋章給房地產(chǎn)企業(yè)。 （二）施工方銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù) ? 無苗圃基地的園林綠化企業(yè)綠化工程 ? 如果無苗圃基地的園林綠化企業(yè)承包房地產(chǎn)企業(yè)的園林綠化工程，則必須向房地產(chǎn)企業(yè)全額開建安發(fā)票。 （二）施工方銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù) 一、門窗加工安裝 二、玻璃幕墻的銷售及安裝 要求：一是房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)必須簽訂提供建筑業(yè)勞務(wù)同時銷售自產(chǎn)貨物的合同；合同必須分別明確提供建筑業(yè)勞務(wù)和銷售自產(chǎn)貨物的金額。 二是施工企業(yè)向其機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)出具的“從事貨物生產(chǎn)證明”（復(fù)印件）蓋章給房地產(chǎn)企業(yè)。 （三）開發(fā)間接費用的確定 ? 一 .房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)間接費用”的稅收規(guī)定 ? 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【 1995】第 006號）第九條規(guī)定：“開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等 ?！被诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費用是為直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的 列舉的八項費用 。如果不是該八項費用，但與直接組織和管理項目有關(guān)所發(fā)生的其他費用，例如，與項目相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務(wù)費、樣板間支出、利息支出、保安費用等，在進行土增稅清算時，能否扣除呢？要視具體情況而定。 （三）開發(fā)間接費用的確定 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知（國稅發(fā) [2020]31號）第 27條第（六）項規(guī)定：“開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。（比土地增值稅的開發(fā)間接費用多了兩項： 工程管理費和項目營銷設(shè)施建造費。 （三）開發(fā)間接費用的確定 ? 在實際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場機構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織其開發(fā)建設(shè)活動，其所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。 ? 若企業(yè)建立現(xiàn)場管理機構(gòu)，則所發(fā)生的費用計處開發(fā)間接費用中，開發(fā)間接費用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用 （三）開發(fā)間接費用的確定 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的稅務(wù)處理 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā) [2020]31號）規(guī)定 在結(jié)算計算成本時，項目基建臨時設(shè)施可通過“前期工程費 —— 臨時設(shè)施”核算，項目營銷設(shè)施可通過“開發(fā)間接費 —— 項目營銷設(shè)施”進行歸集。國稅發(fā) [2020]31號第二十六條（一）項 以可否銷售原則 確定計稅成本對象規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設(shè)施不作為計稅成本核算對象出現(xiàn)，應(yīng)作為過渡成本處理。 （三）開發(fā)間接費用的確定 ? ? （ 1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產(chǎn)稅處理 在施工期間是免征房產(chǎn)稅的 ，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。或者這些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （三）開發(fā)間接費用的確定 （二）售樓部、樣板間支出的處理：具體情況而定 ? 第一，對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。 ? 第二，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應(yīng)作為“建安費”科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。