【正文】 是東盟經(jīng)濟(jì)，是南寧獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，對(duì)推動(dòng)南寧城市發(fā)展具有重要作用?？梢灶A(yù)見(jiàn)，商貿(mào)業(yè)和物流業(yè)是未來(lái)南寧發(fā)展的方向。這對(duì)城市商業(yè)、寫(xiě)字樓和酒店的發(fā)展非常有利。 廣西壯族自治區(qū)首府：承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)、文化與信息中心職能。 北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市：承擔(dān)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地的職能。 認(rèn)識(shí)南寧 南寧經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 09 年 GDP 增長(zhǎng) 15%，連續(xù) 8 年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系判斷，南寧房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒 南寧 GDP 連續(xù)五年保持 2 位數(shù)的增幅增長(zhǎng)， 09 年全市 GDP 達(dá) ，增幅達(dá) 15%，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，根據(jù) GDP 的增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系判斷，南寧房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段。 經(jīng)濟(jì)總量 數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 % 萬(wàn) 全國(guó) % % 15% 增幅（ %） 39/a 2020 年 GDP(億元 ) 長(zhǎng)沙 武漢 南寧 城市 與二線城市 GDP 對(duì)比 09 年廣西各市生產(chǎn)總值中，南寧 GDP 達(dá)到 億元，為全省最高，同比增長(zhǎng) 15%高于全國(guó)的 %。 與二線城市武漢、長(zhǎng)沙比較，南寧 GDP 總量與二者的差距較大；與一線城市深圳、廣州比較，雖然南寧 GDP 總量與二者的差距大，但增幅比它們高很多，發(fā)展?jié)摿Υ? 經(jīng)濟(jì)總量 與省內(nèi)各市比較，南寧 GDP 居全省首位，是廣西最具經(jīng)濟(jì)集聚力的城市，而與深圳、廣州等一二線城市比較，生產(chǎn)總值還比較低，但增長(zhǎng)速度卻很快，發(fā)展?jié)摿Υ? 數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒 % 萬(wàn) 全國(guó) % % 15% 增幅（ %） 2020 年 GDP(億元 ) 廣州 深圳 南寧 城市 與一線城市 GDP 對(duì)比 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)效應(yīng) 09 年北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)（南寧、北海、防城港、欽州四市）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) %，增速比全區(qū)高 2 個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng) %，比全區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %，比全區(qū)高 4 個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %，比全區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)；稅收收入增長(zhǎng)額為 ，占全區(qū)國(guó)稅系統(tǒng)組織稅收收入增長(zhǎng)額 億元的 %。 09 年 GDP 增長(zhǎng)對(duì)比 % % 15% 增幅（ %） 2450 09 年 GDP(億元 ) 廣西 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 南寧 08 年國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)廣西全區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用開(kāi)始顯現(xiàn)， 09 年北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。 % % % —— 增幅 —— 2450 1434 GDP(億元 ) 平均增長(zhǎng) 2020 2020 2020 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)歷年 GDP及增幅 09 年其他指標(biāo)增長(zhǎng)對(duì)比 % % 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) % % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) % 22% 財(cái)政收入增長(zhǎng) 廣西 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 近年來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)始終在處于支配地位。第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定。 09 年南寧第三大產(chǎn)業(yè)增加值增速最快 第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相應(yīng)會(huì)促進(jìn)南寧城市化的進(jìn)程，進(jìn)而大量增加城市人口，增大房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，南寧整體以第三產(chǎn)業(yè)為主，且第 三產(chǎn)業(yè)的增加值繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，這對(duì)拉動(dòng)全市商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有很大的利好。 數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提升，支出占收入的比重有所下降，表明居民消費(fèi)能力提高；從全市各縣區(qū)來(lái)看，青秀區(qū)的家庭總收入最高，說(shuō)明青秀區(qū)居民的消費(fèi)能力全市最強(qiáng)。 南寧人均可支配收入穩(wěn)步上升，人均消費(fèi)支出占可支配支出的比重有所下降，城市居民的消費(fèi)能力逐步提高。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額呈“ V”型增長(zhǎng)，居民的置業(yè)能力不斷增強(qiáng)。 全市各縣區(qū)中，青秀區(qū)的家庭總收入最高。 收入與消費(fèi) 數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng) 計(jì)年鑒 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25% % 37% 30%~37% 22%~30% 15%~22% 15% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 占固定資產(chǎn)投資比例 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，若無(wú)需求匹配，會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求。 % 25% 15%~25% 5%~15% 5%~5% 5% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 09 年南寧 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 在以政府投資為主導(dǎo)的擴(kuò)大投資政策帶動(dòng)下，南寧固定資產(chǎn)投資保 持高速增長(zhǎng) ,其中房地產(chǎn)基本正常，市場(chǎng)熱度合理。 09 年固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ,突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)高達(dá) %,整個(gè)投資環(huán)境很火熱。 09 年南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成 億元，增幅達(dá) % ，處于正常運(yùn)行狀態(tài)，表明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 固定資產(chǎn)投資 數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分布 柳州：柳鋼、東風(fēng)、五菱、金嗓子、花紅藥業(yè) 桂林：宇通客車(chē)公司 百色：中國(guó)鋁業(yè)廣西分公司 南寧：南南鋁業(yè) 河池：南方金屬冶煉有限公司 防城港：核電站、防城鋼鐵廠 來(lái)賓：合山礦務(wù)局 崇左 ：東亞紙業(yè) 玉林：玉柴動(dòng)力、西瓜霜潤(rùn)喉片 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 南寧市支柱產(chǎn)業(yè)：南寧機(jī)械、制糖、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè) 廣西產(chǎn)業(yè)： 現(xiàn)有七大支柱產(chǎn)業(yè)主要有以鋁為主的有色金屬產(chǎn)業(yè)、以系列中型轎車(chē)為重點(diǎn)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)、以制糖為主的食品產(chǎn)業(yè)、以煉油為主的石化產(chǎn)業(yè)、以鋼鐵為主的冶金產(chǎn)業(yè)、以工程機(jī)械為主的機(jī)械產(chǎn)業(yè)、以電源建設(shè)為主的電力產(chǎn)業(yè)。 南寧還沒(méi)有高科技為主的產(chǎn)業(yè)，主要第三產(chǎn)業(yè)支撐南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣西市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分布主要在下屬各市縣，這些大型國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)客戶是南寧市高端商業(yè)與住宅消費(fèi)的主力。是支撐南寧經(jīng)濟(jì)的主要力量之一。 首套房付 90 平方米以上付 30%，利率提高至 折； 第二套房付 50%，且以家庭為單位認(rèn)定第二套房，利率提高 倍； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款； 對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 宏觀政策分析 房地產(chǎn)近期政策 調(diào)控對(duì)象：炒房和投機(jī)的不合理住房需求，同時(shí)也對(duì)首次置業(yè)購(gòu)房群體有一定的打擊 調(diào)控力度：政府調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決 政策執(zhí)行：勢(shì)頭不一樣，銀行不敢怠慢 政策執(zhí)行：本次調(diào)整持續(xù)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng) 對(duì)本 項(xiàng)目來(lái)講，本項(xiàng)目入市時(shí)已經(jīng)是兩年之后，房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，且市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定期，調(diào)控對(duì)本項(xiàng)目的影響相對(duì)減弱。 政策主要針對(duì)住宅投資產(chǎn)品，投資需求有望轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓有一定利好。 投資型產(chǎn)品受到打壓，一方面是通過(guò)提高首付比例，另一方面是通過(guò)對(duì)投資地域的限制，這對(duì)本項(xiàng)目酒店式公寓的發(fā)展影響較大。 但是對(duì)于高端或中高端客戶群體，一方面為了避免二次換房帶來(lái)的高首付壓力，盡量一次性到位，選擇大面積戶型；另一方面，我們認(rèn)為，高端的客戶對(duì)首付的承受力更強(qiáng)，追求物業(yè)品質(zhì)與舒適性是唯一目標(biāo)，選擇大面積戶型 的可能性更大，所以對(duì)本次政策的影響反而更?。? 宏觀政策分析 房地產(chǎn)政策對(duì)產(chǎn)品的影響 對(duì)于居住類(lèi)產(chǎn)品，在如此多變與復(fù)雜的政策環(huán)境下，本項(xiàng)目應(yīng)把握本地域的高端客戶的置業(yè)能力，面向更有購(gòu)買(mǎi)能力的群體，才能更多地分解政策帶來(lái)的影響。 背景： 2020 年 1 月 16 日，國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。國(guó)家發(fā)改委通知強(qiáng)調(diào)指出：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)是我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)和面向東盟開(kāi)放合作的重點(diǎn)地區(qū)，對(duì)于國(guó)家實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略和互利共贏的開(kāi)放戰(zhàn)略具有重要意義。 戰(zhàn)略定位：建設(shè)成為重要國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)。 發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)過(guò) 10 到 15 年的努力，建設(shè)成為我國(guó)沿海重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo) 南寧組團(tuán)：發(fā)展商貿(mào)業(yè)和金融、會(huì)展、物流和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，成為面向中國(guó)與東盟合作的區(qū)域性國(guó)際城市 規(guī)劃分析 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要部分，未來(lái)前景好。 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，聯(lián)合周邊三大經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展，基礎(chǔ)較好，前景可觀。 南寧是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心組團(tuán)，定位為區(qū)域性國(guó)際城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展將最快最強(qiáng)。對(duì)本項(xiàng)目極為有利。同時(shí)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)為金融會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，也有利于本項(xiàng)目發(fā)展寫(xiě)字樓和公寓商業(yè)物業(yè) 。 大西南區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū) 泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū) 中國(guó) 東盟區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū) 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 南寧中心城發(fā)展方向：整體向東，重點(diǎn)向南。本項(xiàng)目位于瑯東板塊，是城市發(fā)展主方向上。而瑯東定位為政治經(jīng)濟(jì)文化的核心區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展高端綜合體有很好的支撐作用。 南向重點(diǎn)發(fā)展主軸線將加強(qiáng)與東盟的區(qū)域合作與珠三角的合作，給南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的動(dòng)力；同時(shí)，南寧也積極拓展與廣西其他縣市的聯(lián)系，提升南寧的集聚力和經(jīng)濟(jì)地位。所以南寧的經(jīng)濟(jì)是廣西經(jīng)濟(jì)的代表，其高端消費(fèi)力是覆蓋整個(gè)廣西，甚至東盟與珠三角，這為本項(xiàng) 目發(fā)展高端物業(yè)提供了良好基礎(chǔ)。 南寧作為珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后方，東盟經(jīng)濟(jì)的門(mén)戶，經(jīng)濟(jì)潛力巨大 南寧城市規(guī)劃 市域公路網(wǎng)規(guī)劃 第一層次：市域高速公路網(wǎng)形成由 7 條高速公路構(gòu)成的“環(huán)形放射狀”結(jié)構(gòu)。第二層次：由中心城通往周邊縣城及重要工業(yè)基地的 6 條一級(jí)公路。 鐵路發(fā)展規(guī)劃 建設(shè)南憑鐵路復(fù)線，南昆鐵路復(fù)線，南防線復(fù)線；規(guī)劃南柳城際鐵路和南廣高速鐵路；預(yù)留新南寧至北海城際鐵路通道。全面擴(kuò)容改造南寧鐵路樞紐。 南寧市交通規(guī)劃 對(duì)外交通 南寧推進(jìn)對(duì)外交通建設(shè)，為南寧經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展創(chuàng)造良好的交通條件。按照規(guī)劃，南寧對(duì)周邊縣市 與東盟、珠三角等的消費(fèi)者和投資者客戶吸引力將增強(qiáng)。 水運(yùn)發(fā)展規(guī)劃 形成南寧港、隆安港、橫縣港三個(gè)主港區(qū)，泊位總噸級(jí)達(dá)到 14000DWT，年通過(guò)能力 500 萬(wàn)噸。南寧上游建成為四級(jí)航道，下游為二級(jí)航道。 航空港發(fā)展規(guī)劃 按 4E 標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建吳圩機(jī)場(chǎng)。 2020年南寧機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量首次突破 450 萬(wàn)人次，達(dá) 次，創(chuàng)歷史新高，增長(zhǎng)幅度為 %，高出全國(guó)平均水平將近 14 個(gè)百分點(diǎn) 區(qū)域范圍 CBD 內(nèi)配套設(shè)施完善，本案區(qū)位屬于瑯東 CBD 區(qū)域，可以充分利用 CBD 內(nèi)的配套設(shè)施為本項(xiàng)目服務(wù)。同時(shí)，本案的區(qū)位在 CBD 邊緣，其向南延伸主要是住宅區(qū)，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展稍有影響。 瑯東 CBD 的主要范圍是以五象廣場(chǎng)為中心、約 500 米的半徑這樣一個(gè)橢圓圈。 高檔賓館酒店：國(guó)際大酒店、跨世紀(jì)大酒店、瑯東大酒店、金禾宮大酒店和好灣酒店等 高檔飯店：好友緣、大匯豐海鮮廣場(chǎng)、金海漁村、鴻福酒家、金禾宮、跨世紀(jì)等 寫(xiě)字樓：區(qū)鴻祥大廈、亞航財(cái)富中心、文德大廈、東方曼哈頓、西江大廈、新城國(guó)際、金湖大廈、水晶城、圖書(shū)大廈、太平洋世紀(jì)廣場(chǎng) 政府機(jī)構(gòu)：廣西國(guó)土、廣西海事局、廣西審計(jì)廳、廣西發(fā)改委、廣西地稅、廣西工商、廣西建設(shè)廳、廣西公路局、廣西教育廳等 通訊機(jī)構(gòu)：廣西無(wú)線電委員會(huì)、中國(guó)移動(dòng)廣西公司、中國(guó)聯(lián)通廣西公司、中國(guó)電信廣西公司等等。 金融機(jī)構(gòu)：廣西證監(jiān)會(huì)、廣西保監(jiān)會(huì)、廣西投資集團(tuán)、農(nóng)行廣西分行、建行廣西分行、北部灣銀行總部、招商銀行廣西總部、南洋商業(yè)銀行南寧分行、太平洋保險(xiǎn)廣西公司、平安人壽保險(xiǎn)廣西公司等。 本案 瑯東 CBD 規(guī)劃 功能規(guī)劃 民歌湖廣場(chǎng)的改造對(duì)提升本項(xiàng)目的景觀價(jià)值和配套價(jià)值起到了重要作用。 竹溪大道 濱水活動(dòng)區(qū) 游憩觀賞區(qū) 中心舞臺(tái)區(qū) 酒吧休閑區(qū) 入口景觀區(qū) 人工湖 本案 民歌湖廣場(chǎng)規(guī)劃 南寧民歌廣場(chǎng)占地約 萬(wàn)平方米，可容納 萬(wàn)人的下沉式廣場(chǎng) 工程預(yù)計(jì) 2020 年 9 月底完工。 廣場(chǎng)與項(xiàng)目相鄰有一出入口。 民歌湖廣場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)是城市重點(diǎn)工程，其民歌節(jié)是南寧市的標(biāo)志之一，是城市宣傳的名片之一。 地王之時(shí) 1 2 3 4 商業(yè)市場(chǎng)分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 酒店市場(chǎng)分析 住宅與公寓市場(chǎng)分析 地王之時(shí) —— 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) —— 南寧進(jìn)入純寫(xiě)字樓時(shí)代，甲級(jí)寫(xiě)字樓占南寧寫(xiě)字樓總量的 38%； 南寧的寫(xiě)字樓物業(yè)產(chǎn)品提升空間較大，品質(zhì)最高代表是地王（ 58 層 218 米，也是最高租金代表 60100 元 /㎡ .月，最高售價(jià)代表 20200 元 / ㎡ ）， 最高層高代表是利海亞洲國(guó)際 米； 南寧寫(xiě)字樓出租率旺盛，年均售價(jià)漲幅高達(dá) 39%，寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)好； 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不大，本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值和地標(biāo)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 南寧城市經(jīng)濟(jì)地位受北部灣經(jīng)濟(jì)和東盟經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，珠三角與東盟企業(yè)的駐點(diǎn)會(huì)增多，南寧第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速，對(duì)未來(lái)高形象高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓需求會(huì)更多 目前房地產(chǎn)政策環(huán)境利好寫(xiě)字樓物業(yè)的投資，投資資金轉(zhuǎn)向?qū)懽謽牵? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 影響寫(xiě)字樓分析的指標(biāo)說(shuō)明 宏觀 —— 城市宏觀經(jīng)濟(jì)政治規(guī)劃方面給寫(xiě)字樓帶來(lái)的機(jī)會(huì)