【正文】 5. 以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) .........................................................29 三、產(chǎn)品定位 ......................................................................................................30 1．產(chǎn)品形態(tài) .................................................................................................................30 2．同類(lèi)產(chǎn)品比對(duì) .........................................................................................................30 四、產(chǎn)品規(guī)劃建議 ............................................................................................31 1．居住區(qū)域 .................................................................................................................31 2．商業(yè)區(qū)域 .................................................................................................................32 3. 五星級(jí)酒店（度假村） .........................................................................................32 第五章 投資分析 一、成本預(yù)測(cè) ......................................................................................................35 二、附加成本 ......................................................................................................38 三、資金預(yù)測(cè) ......................................................................................................38 四、盈利能力分析 ............................................................................................39 五、結(jié)論 ...............................................................................................................39 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一章 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目區(qū)位及用地 1．項(xiàng)目區(qū)位 昆明滇池旅游度假區(qū)大漁項(xiàng)目位于昆明市區(qū)東南部，呈貢縣境內(nèi)，鄰近昆玉高速公路、環(huán)湖東路、中正路和前新路，距昆明市中心約 25 千米，距昆明巫家壩國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 20千米，距呈貢縣城約 8千米。 2．項(xiàng)目用地 項(xiàng)目所在區(qū)域原多為耕地及濕地，部分為村鎮(zhèn)建設(shè)用地及水域?，F(xiàn)擬規(guī)劃為一個(gè)以旅游業(yè)為導(dǎo)向的 、 具有濃郁民族特點(diǎn) 和 水鄉(xiāng)特色的綜合性區(qū)域，突出山水環(huán)境，發(fā)展高端旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)成為具有休閑度假、商務(wù)會(huì)議、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)意、居住、水環(huán)境保護(hù)等多種功能，國(guó)際一流生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的綜合性旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) 。 圖 1：宗 地地面現(xiàn)狀 1 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 圖 2：宗地地面現(xiàn)狀 2 二、項(xiàng)目宗地概況 1．四至范圍 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 北至前新路（在建） 東至環(huán)湖東路（規(guī)劃修建） 南至梅家山 西至關(guān)坡 2．地形狀況 項(xiàng)目地塊形狀總體為三角形，南北走向長(zhǎng)，東西走向短。 3．地質(zhì)條件 ? 水文 度假區(qū)內(nèi) 水資源充沛， 主要水體為滇池，另 有梁王河、撈魚(yú)河等。 規(guī)劃區(qū)域內(nèi) 滇池湖岸線(xiàn)長(zhǎng) 千米 。 滇池呈南北向分布，湖體略呈弓形，弓背向東，海拔 1887． 5米，總面積311． 338 平方公里。湖長(zhǎng) 41． 2 千米，最大寬度 13． 3 千米，平均寬度 756 米，最大水深 11． 3米，平均水深 5． 12 米，容積 15． 931億立方米。上游河流主要有盤(pán)龍江、寶象河、新河、運(yùn)糧河、馬料河、大青河、洛龍河、撈漁河、梁王河。湖水由西面海口流出，經(jīng)普渡河而入金沙江。是中國(guó)第六大內(nèi)陸淡水湖。 ? 植被 大漁鄉(xiāng)湖濱濕地項(xiàng)目包括新村、大河口村和大海晏村三個(gè)村的湖濱范圍，一個(gè)半島，建設(shè)面積為 708 畝，湖岸線(xiàn)長(zhǎng) 4800 米。 708 畝生態(tài)帶中，恢復(fù)湖濱濕地 570 畝，在部分地勢(shì)高的區(qū)域建設(shè)陸地生態(tài)帶 138 畝。 撈魚(yú)河河口濕地整體布局為扇形，為滇池東岸湖濱生態(tài)帶建設(shè)在呈貢縣第一期實(shí)施的項(xiàng)目之一，位于呈貢縣大漁鄉(xiāng)入湖河口，緊靠滇池湖濱， 屬典型的河口濕地類(lèi)型，建設(shè)濕地總面積為 241 畝。滇池湖濱生態(tài)帶既是滇池水體不可分割的重要組成部分，又是保護(hù)和凈化滇池水質(zhì)不可缺少的過(guò)渡地帶。作為過(guò)渡帶，湖濱帶有利于恢復(fù)滇池和環(huán)湖周?chē)纳鷳B(tài)平衡，對(duì)維系城市及其區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的平衡具有重要作用。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 土壤 區(qū)域內(nèi)的土壤類(lèi)型具有明顯的地帶性和地域性特點(diǎn)，主要是紅壤和水稻土，類(lèi)型單一，肥力狀況尚好，有機(jī)質(zhì)含量較高，氮、磷、鉀含量屬中等水平。但近年隨大面積種植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈現(xiàn)輕度鹽堿化趨勢(shì)。 4．地上物現(xiàn)狀 地上物主要為種植花卉、農(nóng)作物、丘陵林 地、池塘及部分村鎮(zhèn)農(nóng)舍。 ? 圖 1：昆明滇池旅游度假區(qū)大漁片區(qū)衛(wèi)星圖 三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 3 千米范圍內(nèi)社區(qū)配套 配套設(shè)施分類(lèi) 名稱(chēng) 教育設(shè)施 大漁鄉(xiāng)第一小學(xué)，大漁鄉(xiāng)中學(xué) 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 大漁鄉(xiāng)衛(wèi)生院 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 商業(yè)設(shè)施 鮮花有機(jī)肥交易中心 金融設(shè)施 工行 、 農(nóng)行 交通設(shè)施 昆石高速路、昆洛公路 文化設(shè)施 無(wú) 體育設(shè)施 銘真體育基地（在建） 注： 該宗地周邊為多為農(nóng)田，目前該區(qū)域具備基本生活配套設(shè)施，但主要集中在 鄉(xiāng)政府所在地太平關(guān)小集鎮(zhèn) ?，F(xiàn)有配套設(shè)施位置較分散，規(guī)模有限，雖可以被我項(xiàng)目利用，但因我項(xiàng) 目體量巨大，現(xiàn)有配套在檔次和數(shù)量上都明顯不足，擬在度假區(qū)建設(shè)過(guò)程中，著力加大生活配套設(shè)施的建設(shè)力度，使得社區(qū)內(nèi)部生活配套可以自給自足。 3000— 8000 米可輻射到主要公共設(shè)施 配套設(shè)施分類(lèi) 名稱(chēng) 教育設(shè)施 呈貢吳家營(yíng)小學(xué)，呈貢柏枝營(yíng)小學(xué)，呈貢繆家營(yíng)小學(xué)，呈貢縣龍街鄉(xiāng)中學(xué)，呈貢七步場(chǎng)小學(xué)，呈貢萬(wàn)溪沖小學(xué)，呈貢大新冊(cè)小學(xué)，呈貢云南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院呈貢新區(qū)醫(yī)院 商業(yè)設(shè)施 大觀(guān)商業(yè)城 ， 大商匯國(guó)際茶城 ， 東方玉龍鞋城 金融設(shè)施 四大商業(yè)銀行在內(nèi)的多家發(fā)展銀 行及保險(xiǎn)公司 交通設(shè)施 多條 文化設(shè)施 呈貢圖書(shū)館 體育設(shè)施 新亞洲體育城 注： 從該宗地沿昆石高速 10 分鐘可到呈貢新城中心， 20 分鐘內(nèi)可到達(dá)廣福路商圈，其設(shè)施可輻射該項(xiàng)目。 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 （ 1）項(xiàng)目所在區(qū)域是滇池國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)域，屬于呈貢新城板塊。該板塊自 2020 年開(kāi)始建設(shè)，現(xiàn)已形成較完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施，隨著昆明市政府即將 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 搬遷至此和規(guī)劃輕軌 2 號(hào)線(xiàn)臨近的利好，該板塊在近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫。 （ 2）項(xiàng)目東側(cè)緊鄰規(guī)劃修建的環(huán)湖東路；西南側(cè)緊鄰規(guī)劃修建的中正路，作為重要的市政景觀(guān)路，兩側(cè)建大型景 觀(guān)綠地，未來(lái)可有效提升該區(qū)域整體環(huán)境及區(qū)域便捷性，為我項(xiàng)目升值提供了條件。 （ 3）項(xiàng)目西側(cè)為關(guān)坡，是區(qū)域內(nèi)制高點(diǎn)，綠化情況良好，如規(guī)劃得當(dāng)，將大幅提升項(xiàng)目周邊整體形象。 （ 4）項(xiàng)目周邊無(wú)大型污染源，遠(yuǎn)離高速公路，緊鄰滇池環(huán)湖濕地，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，適宜居住。 五、項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施 （ 1）道路 東、南 ：昆玉高速公路、昆洛公路 。 南 ：項(xiàng)目南側(cè)緊鄰昆石高速公路。 西、南 ： 環(huán)湖東路（規(guī)劃修建） 。 北： 前新路（在建）。 （ 2）現(xiàn)有交通 目前設(shè)有市區(qū)經(jīng)此的長(zhǎng)途客運(yùn)站，不具備公共交通線(xiàn)路。 （ 3）近期規(guī)劃及 對(duì)項(xiàng)目主要影響 隨著正在修建的環(huán)湖東路和中正路逐步竣工通車(chē)，由昆明城區(qū)前往該旅游度假區(qū)，將有環(huán)湖東路、中正路、昆玉高速三路直達(dá)，交通更為便利 。 2. 市政條件 （ 1）供水系統(tǒng)： 規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)已接通自來(lái)水，并建有直飲水處理設(shè)施，規(guī)模35噸 /小時(shí)，占地 600 平方米。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2）供電系統(tǒng)： 已建成 22 萬(wàn)伏及 11萬(wàn)伏高壓電網(wǎng) 。 （ 3）通訊系統(tǒng)： 移動(dòng)設(shè)施、寬帶網(wǎng)絡(luò)、程控電話(huà)等，均按未來(lái)新城的發(fā)展要求進(jìn)行配套。 （ 4）排水系統(tǒng)： 規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有排污干管，并建有污水處理廠(chǎng)和再生水處理廠(chǎng)，處理規(guī)模 9 萬(wàn)噸 /天，占地 100 畝。 （ 5）燃?xì)?： 項(xiàng)目用地具備使用天然氣條件。 （ 6）中水： 初步勘察沒(méi)有規(guī)劃的中水管線(xiàn)。 （ 7）有線(xiàn)電視： 附近村鎮(zhèn)均已鋪設(shè)有線(xiàn)電視線(xiàn)路。 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) ： 約為 3000 畝。 ： 總建筑面積在 300 萬(wàn)平方米。 ： 左右 ： 不大于 35% ： 50米以下 ： 不小于 40% ： 1∶ 圖 3：昆石高速公路 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二章 整體市場(chǎng)分析 一、整體市場(chǎng)狀況分析 2020 年，昆明全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。據(jù)初步核算，全 年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ∶ 46∶ 。人均生產(chǎn)總值達(dá)到 22578 元。 財(cái)政收入較快增長(zhǎng)。全年地方財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，地方 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，其中稅收收入 億元，增長(zhǎng) %。在稅收收入中，增值稅 億元，增長(zhǎng) %；營(yíng)業(yè)稅 億元，增長(zhǎng) %。全年地方一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。 年昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體運(yùn)行狀況 （ 1）固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 818億元，增長(zhǎng) 25%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，完成城鎮(zhèn)投資 億元，增長(zhǎng) %。 在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長(zhǎng) %，其中，工業(yè)投資 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增 長(zhǎng) 22%。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 2020 年，昆明完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 %。全市施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 （ 3）建筑業(yè) 2020 年昆明建筑業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。全年完成施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng) %和 %。 3．昆明市房地 產(chǎn)建設(shè)區(qū)域走向 （ 1） “ 一湖四片 ” —— 構(gòu)建未來(lái)新昆明 北城 ： 即現(xiàn)在的主城，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、昆明城市核心區(qū)。規(guī)劃人口 220 萬(wàn)人，用地 220 平方千米。 東城 ： 即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流中心。規(guī)劃人口 95 萬(wàn)人，用地 100 平方千米。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 南城 ： 即晉城 —— 新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬(wàn)人，用地 80 平方千米。 西城 ： 即昆陽(yáng) — 海口新城，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口 60萬(wàn)人，用地 60 平方千 米。 （ 2） “ 一湖四環(huán) ” 環(huán)湖公路： 全長(zhǎng) 114 千米