【正文】 羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀蕆袂肇芆蒆肅莂薄蒆螄膅蒀蒅袇莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁羆薁薂螁膁蕆薁袃羄莃薀肆膀荿薀螅羃芅蕿袈羋薄薈羀肁蒀薇肂芆蒞薆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇蒆蚄蚆芃蒂蚃袈膆莈螞羈 莁芄蟻肅膄薃蝕螃羇葿蠆裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁膇螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀蕆袂肇芆蒆肅莂薄蒆螄膅蒀蒅袇莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁羆薁薂螁膁蕆薁袃羄莃薀肆膀荿薀螅羃芅蕿袈羋薄薈羀肁蒀薇肂芆蒞薆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇蒆蚄蚆芃蒂蚃袈膆 莈螞羈莁芄蟻 肅膄薃蝕螃羇葿蠆裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁膇螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀蕆袂肇芆蒆肅莂薄蒆螄膅蒀蒅袇莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁羆薁薂螁膁蕆薁袃羄莃薀肆膀荿薀螅羃芅蕿袈羋薄薈羀肁蒀薇肂芆蒞薆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇蒆蚄蚆芃蒂蚃袈膆莈螞羈 莁芄蟻肅膄薃蝕螃羇葿蠆裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁膇螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀蕆袂肇芆蒆肅莂薄蒆螄膅蒀蒅袇莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁羆薁薂螁膁蕆薁袃羄莃薀肆膀荿薀螅羃芅蕿袈羋薄薈羀肁蒀薇肂芆蒞薆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇蒆蚄蚆芃蒂蚃袈膆 莈螞羈莁芄蟻 肅膄薃蝕螃羇葿蠆裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁膇螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀蕆袂肇芆蒆肅莂薄蒆螄膅蒀蒅袇莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁羆薁薂螁膁蕆薁袃羄莃薀肆膀荿薀螅羃芅蕿袈羋薄薈羀肁蒀薇肂芆蒞薆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇蒆蚄蚆芃蒂蚃袈膆莈螞羈 莁芄蟻肅膄薃蝕螃羇葿蠆裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁膇螇蝿羃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肁肈莄袁螀芄芀蕆袂肇芆蒆肅莂薄蒆螄膅蒀蒅袇莀莆蒄罿膃節(jié)蒃肁羆薁薂螁膁蕆薁袃羄莃薀肆膀荿薀螅羃芅蕿袈羋薄薈羀肁蒀薇肂芆蒞薆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇蒆蚄蚆芃蒂蚃袈膆 莈螞羈莁芄蟻 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商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討、建筑方案 (含方案深化 )設(shè)計(jì)評(píng)審、空調(diào)冷熱源論證、各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審等。其中各專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì) 評(píng)審中的每一項(xiàng)又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段來(lái)完成。在每個(gè)階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過(guò)研究分析后，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審并形成意見(jiàn)和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過(guò)一次或多次聯(lián)合評(píng)審會(huì)簽由規(guī)劃院將各方意見(jiàn)達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計(jì)成果。本文將重點(diǎn)從這三個(gè)階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專(zhuān)業(yè)角度所需重點(diǎn)關(guān)注第 2 頁(yè) 共 30 頁(yè) 的事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項(xiàng)工作的人們提供參考和思路，使 我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)能夠有的放矢，提高工作效率。 3． 評(píng)審關(guān)注的事項(xiàng)（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車(chē)位、?？空竞凸卉?chē)站、管理用房、消防疏散通道、變形縫） 【關(guān)注點(diǎn) 1】：業(yè)態(tài)定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)、所屬商圈的地位和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的總體建筑規(guī)模體量、項(xiàng)目?jī)?nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類(lèi)型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。 【關(guān)注點(diǎn) 2】：步行街布局 1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機(jī)結(jié)合并成為連接各主力店客流動(dòng)線的樞紐，使各主力店的客流通過(guò)步行街實(shí)現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對(duì)主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開(kāi)口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過(guò)在適當(dāng)位置開(kāi)口使步行街沒(méi)有明顯的“冷段”和“死角”； 2) 步行街的總長(zhǎng)度通常以 280～ 350 米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個(gè)中庭并且要分主次，主中庭面積約 500～ 700 平米（開(kāi)洞面積），次中庭面積約 300～ 400 平方米（開(kāi)洞面積）；兩個(gè)第 3 頁(yè) 共 30 頁(yè) 中庭的間距以 80～ 100 米為宜 。 【關(guān)注點(diǎn) 3】：交通組織 1) 城市廣場(chǎng) **商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場(chǎng)（ 3000～ 10000 平米左右）。大型城市廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場(chǎng)結(jié)合步行街入口設(shè)置 ； 2) 豎向布置 在整個(gè)廣場(chǎng)的豎向布置上，整個(gè)廣場(chǎng)的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動(dòng)線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過(guò)街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機(jī)結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動(dòng)客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行 “多首層”設(shè)計(jì)； 3) 道路交通 重點(diǎn)關(guān)注廣場(chǎng)內(nèi)外交通動(dòng)線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車(chē)場(chǎng)（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對(duì)地面步行路線和客流出入口的影響，同時(shí)還要保證項(xiàng)目周邊車(chē)輛到達(dá)和離開(kāi)的車(chē)流動(dòng)線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵； 同時(shí)應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)的獨(dú)立對(duì)外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計(jì)思路（詳見(jiàn)方案設(shè)計(jì)階段 【關(guān)注點(diǎn)10】 ）。 【關(guān)注點(diǎn) 4】：停車(chē)位 根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車(chē)輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物 出第 4 頁(yè) 共 30 頁(yè) 行習(xí)慣等因素，合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿(mǎn)足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車(chē)位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到 1000 輛 /小時(shí)以上。 【關(guān)注點(diǎn) 5】：?？空竞凸卉?chē)站 為方便顧客下車(chē)，還應(yīng)在主要的廣場(chǎng)出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車(chē)輛停靠站，長(zhǎng)度不少于 20 米，寬度為雙車(chē)道，可滿(mǎn)足出租車(chē)臨時(shí)?？?，?？空镜臄?shù)量根據(jù)實(shí)際情況確定。根據(jù)公共客運(yùn)交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場(chǎng)周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運(yùn)交通車(chē)站。 【關(guān)注點(diǎn) 6】：管理用房 根據(jù)目前 **綜合體的產(chǎn)品特點(diǎn)及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷(xiāo) 售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。 大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到 1000 平方米；食堂面積 6001000 平方米； 銷(xiāo)售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為 3‰ 5‰） ； 管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。 大商業(yè)部分和銷(xiāo)售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨(dú)立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題。 【關(guān)注點(diǎn) 7】： 消防疏散通道 在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。 【關(guān)注點(diǎn) 8】：變形縫 結(jié)合 **綜合體建筑形態(tài)特點(diǎn)，變形縫應(yīng)沿 著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過(guò)主力店和少穿過(guò)步行街，以減小因變形縫開(kāi)裂第 5 頁(yè) 共 30 頁(yè) 漏水造成損失的機(jī)率。 三、建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審 1． 此階段商管公司任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容 1) 任務(wù)： 規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門(mén)進(jìn)行評(píng)審，商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評(píng)審意見(jiàn)。規(guī)劃院通過(guò)組織一次或多次評(píng)審會(huì)簽會(huì)匯總各部門(mén)的評(píng)審意見(jiàn)并結(jié)合各方意見(jiàn)組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計(jì)。由于建筑方案通常經(jīng)過(guò)多次評(píng)審和調(diào)整，在多次評(píng)審調(diào)整過(guò)程中方案設(shè)計(jì)也在不斷深化，因而這一段過(guò)程有時(shí)也被視為方案深化設(shè) 計(jì)階段。為方便起見(jiàn)，我們?nèi)宰鳛橐粋€(gè)階段對(duì)參與設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。 2) 準(zhǔn)備工作： 地方商管公司和集團(tuán)商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部門(mén)根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀，并組織開(kāi)展相關(guān)市調(diào)工作。 主要包括：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類(lèi)商戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍?duì)商鋪規(guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸車(chē)輛的類(lèi)型、垃圾處理和清運(yùn)方式、居民停車(chē)習(xí)慣和繳費(fèi)方式、居民對(duì)休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。 2． 評(píng)審關(guān)注 商管公司在此階段應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)總平面以 及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計(jì)的確認(rèn)，包括：主入口、與主力店開(kāi)口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、 LED、有線電視控制）、挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與第 6 頁(yè) 共 30 頁(yè) 地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開(kāi)門(mén)、開(kāi)間、進(jìn)深；地下室停車(chē)場(chǎng)的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉(cāng)庫(kù)、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積確認(rèn)；員工通道的要求。 商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，確認(rèn)餐飲區(qū)域的設(shè)計(jì)要點(diǎn)；同時(shí)提交商管用房平面布置，確認(rèn)房產(chǎn)技術(shù)條件。 室內(nèi)商業(yè)步行街 1) 步行街主入口： 步行街主出入口門(mén)高不低于 3 米，兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)門(mén)內(nèi)區(qū)域商鋪的通透性，充分提高入口區(qū)域商鋪價(jià)值； 商業(yè)廣場(chǎng)（含步行街）各出入口應(yīng)設(shè)雙層門(mén)，并設(shè)風(fēng)幕 （長(zhǎng)江流域及長(zhǎng)江流域以北地區(qū)宜設(shè)手動(dòng)三翼旋轉(zhuǎn)門(mén)）；步行街至少保證一處出入口可供車(chē)輛進(jìn)出（室內(nèi)展示用）；出于節(jié)能及實(shí)際使用效果的考慮，各出入口應(yīng)安裝水循環(huán)冷暖風(fēng)幕機(jī)；季風(fēng)頻繁 、風(fēng)力較大地區(qū)，步行街入口應(yīng)采用有框雙層夾膠玻璃門(mén)；以保證門(mén)的安全性和穩(wěn)定性； 2) 步行街空間： 室內(nèi)商業(yè)步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為 米，二、三層層高為 米，走道吊頂下凈高分 別控制為 米和 米。若室內(nèi)步行街為三層，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對(duì)一、二層的影響，油煙必須高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。 餐飲商鋪應(yīng)預(yù)留廚房點(diǎn)位位置和排油煙位置； 第 7 頁(yè) 共 30 頁(yè) 3) 管道井： 步行街強(qiáng)弱電、供水等管道井應(yīng)于公共通道集中設(shè)置，并將管井面向通道開(kāi)門(mén)， 盡量減少在商鋪內(nèi)設(shè)置管道井，如確需設(shè)置管道井，其位置不能占據(jù)商鋪的臨街面 ； 商鋪門(mén)面 盡量不設(shè)置防火卷簾，如確需設(shè)置則必須設(shè)置在商鋪門(mén)外側(cè)； 4) 公共通道： 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計(jì)； 步行街兩側(cè)店面之間寬度：首層 10～ 11 米，二、三層 16