【正文】 杭嘉湖平原 東北部，南瀕 杭州灣 ，東臨 上海 市 的平湖平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 7 市，距離上海 75 公里、距離蘇州 公里、距離杭州 公里、距離寧波 公里、距離嘉興 32 公里，多年來經(jīng)濟發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，利用外資和外貿(mào)出口連續(xù)八年雙雙進入全省縣（市） “十強 ”，已成為嘉興經(jīng)濟發(fā)展最具活力的縣域之一 ，世貿(mào)花園項目 就選址于這座容顏靚麗、景象繁華的新 平湖市中心的北側(cè) 。 平湖市 將最大限度地接受 滬杭甬等中心城市及嘉興本地強大 的經(jīng)濟輻射，為 平湖市 接軌 嘉興市 乃至長三角地區(qū) 產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展條件，增強 平湖市 產(chǎn)業(yè) 提升 的區(qū)域競爭力。 平湖屬于嘉興市五縣市之一，地處 長江 三角洲，位于 浙江 省 杭嘉湖平原 東北部，南瀕 杭州灣 ，東臨 上海 市，地理坐標(biāo)介于北緯 30 度 35 分—52 分和東經(jīng) 120 度 57 分 —121 度 16 分（不包括海域）。陸域面積 537平方公里，海域面積 1086 平方公里，海岸線長 27 公里；耕地面積 47萬畝。總?cè)丝? 萬。 平湖屬江南古陸外緣杭州灣凹陷，為一沖積平原。境內(nèi)地勢平坦，平均海拔 米，除東南沿海有呈帶狀分布的 20座低丘和 11 座島礁共 平 方公里外，余為大片平原 。 平湖市經(jīng)濟發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，目前已形成 服裝 、 光機電 、 造紙 、 箱包 四大特色支柱產(chǎn)業(yè)和紡織、童車、化工、 潔具 、五金機械等新興特色產(chǎn)業(yè)齊頭并進的發(fā)展局面。 20xx 年經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，成為全省唯一的省級光機電高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地， 20xx 年被國家科技部批準(zhǔn)為國家火炬計劃平湖光機電產(chǎn)業(yè)基地，成為浙江光谷。平湖還是中國包裝紙生產(chǎn)基地和中 國軟箱包出口生產(chǎn)基地之一。 20xx 年全市生產(chǎn)總值 億元，增長百分之 ，人均生產(chǎn)總值 59627 元 。 項目的微觀背景： 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 8 嘉興 和 平湖 經(jīng)濟發(fā)展和綜合實力的提高，對城市的規(guī)劃和建設(shè)提出了更高的要求， 經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)的建設(shè)開發(fā)應(yīng)時而 起 。 浙江省平湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于 1996 年 8 月， 20xx 年 7 月被批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，批準(zhǔn)規(guī)劃面積 平方公里，目前已完成 14 平方公里的開發(fā)建設(shè)。自 20xx年起，利用外資連續(xù)五年進入全省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū) “十強 ”行列，是省級信息產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)、全省唯一一個經(jīng)省政府批準(zhǔn)的日商投資區(qū)、國 家（嘉興）機電元件產(chǎn)業(yè)園和國家火炬計劃平湖光機電產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)。近幾年，越來越多的歐美企業(yè)選擇平湖投資，比重不斷加大。目前已有韓國SK、韓國浦項、韓國三星、日本 JFE 等 12 家世界 500 強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資，占浙江省的 1/8。 本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，輻射能力強 。該 項目 以酒店（包括自營和產(chǎn)權(quán)式）、住宅和超市 為主要定位，兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)、和酒店功能，是未來 平湖市區(qū) 的核心區(qū)域。地塊選址 臨近平湖市商業(yè)文化中心，交通便捷；地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由 現(xiàn)狀東西走向河流隔開 ，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美 。 該項目是 平湖市較為綜合 的 商業(yè) 項目，對提升 平湖市區(qū) 的 商業(yè) 開發(fā)檔次，提高人民生活水平，提供外商及國內(nèi)企業(yè)精英人士舒適的生活休閑環(huán)境，同時提升 商務(wù)人士的入住環(huán)境 ，為 平湖新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。 二、 平湖世貿(mào)花園 項目 建設(shè) 的必要性 經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設(shè) 的聚集對高檔次商務(wù)酒店 和居住 提出了需求 。 20xx 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，是 20xx 年的 2 倍；地方平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 9 財政收入 億元，是 20xx 年的 倍，在全國綜合實力百強縣（市）的排名由 20xx 年的 44 位提升到 20xx 年的 28 位； 20xx 年全市生產(chǎn)總值 億元，增長百分之 %。 平湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于 1996 年 8 月，20xx 年 7 月被批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，批準(zhǔn)規(guī)劃面積 平方公里，目前已完成 14 平方公里的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)頗具規(guī)模并將有一定的發(fā)展空間。 經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設(shè)的穩(wěn)步建設(shè) ，將會有 大量的企業(yè)管理者和 白領(lǐng)進駐， 有會議、住宿、娛樂 、消費 以及居住產(chǎn)生較大的需求 ， 這些需求 對于周邊的 房地產(chǎn)業(yè)和 酒店業(yè) 等 的發(fā)展將會有很大的帶動作用 ，周邊龐大的人口聚集 對于 房地產(chǎn)業(yè)和 酒店業(yè)來說是個很大的市場。 兩級政府對 服務(wù)業(yè)發(fā)展 高度重視。 《 嘉興市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》明確 “全面推進各類服務(wù)業(yè)發(fā)展。進一步提高商業(yè)服務(wù)活力，調(diào)整優(yōu)化商業(yè)布局，推進市區(qū)特色街區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè) ” ， “加速服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的改革開放。貫徹實施加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的各項政策意見，打破行業(yè)壟斷，消除政策性歧視。積極實施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略，做大做強企業(yè)規(guī)模，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的層次和整體競爭力。加快服務(wù)業(yè)招商引資，爭取在 “十一五 ”期間，服務(wù)業(yè)引資占全部引資的比重達(dá)到 25％ ”。 《平湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出： “積極實施 “四三三 ”產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先發(fā)展 現(xiàn)代物流、休閑旅游、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)業(yè) ”， “重點推進 “一帶 ”（城南路綜合商業(yè)帶）、兩圈（濱湖商圈、關(guān)帝廟商圈）、四軸（解放路、人民路、新華路、建國路）為主的中心城區(qū)和乍浦港區(qū)兩大市級商業(yè)中心建設(shè) ”。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 10 兩級政府要求積極實施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略、做大做強企業(yè)規(guī)模和鼓勵引進外資的指導(dǎo)性意見給了本項目以相當(dāng)大的鼓舞，南苑這塊在中國酒店業(yè)中占據(jù)一席之地的知名品牌必將給當(dāng)?shù)睾推髽I(yè)帶來雙贏 。 建設(shè) 項目 區(qū)域配套條件完善。 平湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 自 1996 年 8 月開建、 20xx 年 7 月被批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以來，批準(zhǔn)規(guī)劃面積 平方公 里，目前已完成 14 平方公里的開發(fā)建設(shè)，目前已有韓國 SK、韓國浦項、韓國三星、日本 JFE 等 12 家世界 500 強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資，占浙江省的 1/8。 相當(dāng)于在平湖城區(qū)基礎(chǔ)上新造了一座新城，使平湖中心城區(qū)擴容近倍。經(jīng)過多年建設(shè)，區(qū)域的配套條件齊備。 本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該項目以酒店（包括 五星級 和經(jīng)濟型 ）、住宅為主要定位，兼容文化交流、商業(yè)服務(wù)、和酒店功能，是未來平湖市區(qū)的核心區(qū)域。 老城區(qū)和開發(fā)區(qū) 無疑將 推動 人才集聚型商務(wù)樓宇經(jīng)濟 的發(fā)展 ， 為本項目建 設(shè) 提供足夠充沛的高素質(zhì)人才資源 。 “母體 ”強大的實體經(jīng)濟 和開發(fā)經(jīng)驗 給予強勁支撐。 項目法人 嘉興南苑置業(yè)有限公司的控股母公司 浙江南苑控股集團有限公司 擁有實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、旅游設(shè)施的開發(fā)與經(jīng)營、酒店的經(jīng)營與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務(wù)業(yè)企業(yè) 500強、中國飯店業(yè)民族品牌 30 強。酒店業(yè)作為公司的核心產(chǎn)業(yè)，擁有高檔商務(wù)型、度假型、經(jīng)濟型三大酒店品牌系列。高檔商務(wù)型酒店有浙江省第一家五星級飯店南苑飯店、以國際頂尖白金五星酒店為目標(biāo)致力打造的南苑環(huán)球酒店；高檔度假型酒店有南苑溫泉山莊 、南苑桃花島濱海平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 11 度假村、南苑五龍?zhí)渡角f；經(jīng)濟型酒店已開設(shè)近 30 家，并將在全國開設(shè) 200 家經(jīng)濟型連鎖店的南苑商務(wù)旅店連鎖股份有限公司。同時集團對外輸出品牌管理，實行連鎖化經(jīng)營，目前管理了多家四、五 五星級酒店 。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 12 第三章 項目選址與項目建設(shè)條件 一、項目選址 本項目位于位于平湖市北區(qū)，臨近平湖市商業(yè)文化中心，交通便捷。地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開 。 二、項目建設(shè)條件 （一）自然環(huán)境特征： 氣候： 嘉興市地處北亞熱帶南緣，屬東亞季風(fēng)區(qū)，冬夏季風(fēng)交替 ，四季分明，氣溫適中，雨水豐沛，日照充足，具有春濕、夏熱、秋燥、冬冷的特點，因地處中緯度，夏令濕熱多雨的天氣比冬季干冷的天氣短得多。年平均氣溫 ℃ 。年平均降水量 毫米。年平均日照 小時。 地質(zhì) 地理 ： 嘉興 市境 內(nèi) 地勢低平，平均海拔 米（ 吳淞高程 ），其中秀洲區(qū)和嘉善北部最為低洼，其地面高程一般在 米～ 米之間，部分低地 米～ 米。 全市有山丘 200 余個，零散分布在錢塘江杭州灣北岸一線，海拔大多在 200 米以下，市境最高點是位于海鹽與海寧交界處的高陽山。市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢大致呈東南向西北傾斜，由于數(shù)千年來人類的墾殖開發(fā)，平原被縱橫交錯的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯分布，形成 “六田一水三分地 ”，旱地栽桑、水田種糧、湖蕩養(yǎng)魚的立體地形結(jié)構(gòu)，人工地貌明顯，水鄉(xiāng)特色濃郁 。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 13 （二）基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通運輸條件 ① 港口：地塊區(qū)域的海運主要依托 嘉興 港， 嘉興 港是國家重點建設(shè)的沿海四個國際深水中轉(zhuǎn)港之一。 ② 空港： 虹橋國際機場 83 公里 [約 半個小時分鐘車程 ]，浦東國際機場 118 公里 [約 40 分鐘車程 ]，蕭山國際機場 113 公里 [約 40 分鐘車程 ]。 ③ 鐵路： 嘉興站與平湖相距 29 公里，為鐵路客貨運輸?shù)闹修D(zhuǎn)站；嘉興南站 [滬杭高鐵 磁浮 ] 與平湖相距 24 公里。 ④ 公路： 滬杭高速公路 [G60 滬昆高速公路 ] 分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速公路 [G15w 常臺高速 ] 乍浦出入口，杭浦高速 [G15 沈海高速 ] 多個出入口，跨海大橋北接線 平湖出入口，杭州灣跨海大橋連接浙江省第二大城市 寧波 。 ⑤ 水運： 有 16 條水上航線與上海、杭州、蘇州等地相連；浙北地區(qū)唯一的海河聯(lián)運航線 ——300 噸級乍（浦）嘉（興）蘇（州）航道，將乍浦海港碼頭與 黃浦江 和京杭運河等主要內(nèi)河航線連接，為貨物運輸提供了低成本的便利通道。 供水： 生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合 的方式 。 一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻 設(shè)備一 加壓 供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 14 室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。 酒店 生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。 整個建筑室外給水管網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)布置，從市政管網(wǎng)引入二根 DN200市政給水管 。 供電：地塊區(qū)域供電由華東大電網(wǎng)提供，能充分保障規(guī)劃區(qū)的供電需要。 供氣： 采用 天然氣，輸配系統(tǒng)采用高中壓兩級系統(tǒng)直接接入管網(wǎng)，再經(jīng)中低壓調(diào)壓箱或?qū)Ｓ谜{(diào)壓箱至用戶。 電信：中國電信、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通、中國移動、中國鐵通等電信運營商以及寬帶互聯(lián)網(wǎng)等可以為地塊區(qū)域提供良好的電信服務(wù)、因特網(wǎng)撥號和寬帶接入服務(wù)。 （三）環(huán)保條件 本項目嚴(yán)格按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，經(jīng)營過程不產(chǎn)生工業(yè) “三廢 ”，居民生活垃圾通過環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)進行處理，不對環(huán)境產(chǎn)生影響。 （四）征地、拆遷安置條件 地塊現(xiàn)狀為空地，建設(shè)單位通 過公開招拍取得土地使用權(quán)，不發(fā)生重地、拆遷安置等政策處理問題 。 （五）施工條件 施工水電、建筑材料供應(yīng)充足，能夠保證工程進度和穩(wěn)定工程造價。 綜上所述，項目選 址 的建設(shè)條件滿足地塊開發(fā)建設(shè)需要。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 15 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 ： 項目占地 平方米 ，功能上分為 酒店（含 五星級酒店 及其配套 、 經(jīng)濟型酒店 ） 和住宅等 二 種業(yè)態(tài)。其中： 五星級酒店 主體共 18 層，裙房為三層； 經(jīng)濟型酒店 南側(cè)為 18 層、北側(cè)為 19 層，層高為 米；連接 經(jīng)濟型酒店 二棟 建筑 為 五星級酒店 的配套設(shè)施 ，布置在北地塊西側(cè)，三層，層高均 為 米 ， 用于酒店洗衣房、設(shè)備層、員工餐廳、制服倉庫 。 住宅區(qū)沿街為 2 層商鋪、局部三層，沿河為三幢 18 層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為 100150 平方米，層高 米 。 各種業(yè)態(tài)的建設(shè)規(guī)模詳見下條主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 地塊性質(zhì) ： 界區(qū)內(nèi)河北為賓館用地 （ 含 五星級酒店 及其配套 、 經(jīng)濟型酒店 ） ，河南 為 商 住 用地。 二、建設(shè)內(nèi)容 （ 1）產(chǎn)品形態(tài) ： 總用地面積： 平方米，總建筑面積： 103748平方米，其中地上面積 （ 計容積率面積） 為 87672 平方米；地下面積 （不計容積率面積） 為 16076 平方米。本 項目以現(xiàn)狀河流 為界分為兩個區(qū)域：南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店 建筑 及其配套為主， 南邊地塊 西側(cè)布置二棟高層 經(jīng)濟型酒店 ，與南側(cè)住宅區(qū)相融成一個住宅小區(qū) 。 本項目最終產(chǎn)品分為 酒店（含 五星級酒店 及配套 、 經(jīng)濟型酒店 ）和住宅等二種業(yè)態(tài) 。其中： 五星級酒店 和經(jīng)濟型酒店 為經(jīng)營期的主營項目；住宅 也作為酒店項目的配套， 擬在第三年完成銷售和資金回籠，當(dāng)年取平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 16 得全部收入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達(dá)到投資目的。 本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該項目以酒店（包括 五星級 和經(jīng)濟型 ） 為主要定位， 配套 住宅 的建設(shè)將推動 老城區(qū)和開發(fā)區(qū) 間的 人才集聚 ，有效提高平湖城區(qū)的城市品位， 促進該區(qū)域成為 未來平湖市區(qū)的核心區(qū) 之一 。 經(jīng)濟型酒店 是本項目較為有特色的 經(jīng)營 項目 。 經(jīng)濟型酒店并不是廉價酒店 ， 投資較少，運營成本低，是經(jīng)濟型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的。經(jīng)濟型酒店的本質(zhì)是負(fù)擔(dān)小、回報快，這兩個要素使經(jīng)濟型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營定位相對有了一個范圍。經(jīng)濟型酒店的特點是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人口