【正文】 買后5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營，否則將受到法律嚴懲。此外，新加坡已開始征收房產(chǎn)稅，按照規(guī)定，業(yè)主出售購買不足1年的房屋，要繳納高額房產(chǎn)稅。在澳洲。購房者必須先行向澳洲政府購買地皮，也就是說，只有在取得土地證之后，才能進行下一個程序也就是房產(chǎn)開發(fā)。國外所謂開發(fā)商在嚴格意義上說更像是建造商，它們負責幫購房者設(shè)計、施工，并向政府部門報批。如在墨爾本購房，則需要繳納的稅費項目有土地印花稅、房產(chǎn)印花稅、銀行評估費、保險費、律師費等，收取標準約為總房價的6%。此外，售出房產(chǎn)時也會有產(chǎn)生稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲最高會按增值部分的45%來征收。在泰國，房產(chǎn)土地使用年限只有90年，到期之后則須歸還給政府。前蘇聯(lián)與東歐國家土地所有制的發(fā)展歷程是：在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制時期，土地全部為國有（全民所有）或公有（集體所有），并且國有和公有土地均無償無期限地提供給用地單位和個人使用；在改革時期，土地盡管名義上仍為國有或公有，但強調(diào)土地占有和使用制度的變革，土地使用制向市場化邁進；在全面實行市場經(jīng)濟體制后，土地制度以建立私有制為主。通過對世界各國土地制度中的土地產(chǎn)權(quán)及其登記、土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)與保護、土地征用等方面進行研究，將會對我國土地管理實踐和相關(guān)制度的建立與完善具有積極的借鑒意義?？傮w趨勢，第一，中國在一段時間內(nèi)可通過加強住房保障走新加坡模式，也就是政府配給型供應(yīng)方式，這可能是第二次房地產(chǎn)改革的主要方向，從長期看土地市場應(yīng)該走向土地私有為主導(dǎo)的市場，并以此構(gòu)建更有效率同時兼顧公平的市場。在這個方面，筆者同意美國三一大學文貫中教授的說法，對于城市用地的政府壟斷是中國最大的國進民退，也是中國房地產(chǎn)供不應(yīng)求、房價不斷高企的主要原因，因此導(dǎo)致的一個間接后果就是大概1億多潛在農(nóng)民工就業(yè)機會喪失。政府結(jié)束大產(chǎn)權(quán)房市場的壟斷，使大產(chǎn)權(quán)房市場向小產(chǎn)權(quán)房市場靠攏，可望達到降低城市房價的目的。第二，中國的土地私有化進程可以從放開小產(chǎn)權(quán)房進而允許集體土地進入一級批發(fā)市場等行為開始。政府如果真想幫助弱勢的農(nóng)民以及農(nóng)民工，此舉勢在必行。徹底改革目前的土地制度，允許農(nóng)民的土地直接入市，與國有土地同市同價，將如同股市中的“大非”解禁，帶來房地產(chǎn)市場的價值重估，市價全面降低。第三，土地制度變遷需要配套改革，比如需要與城市化進程相結(jié)合，需要與全社會保障的進程相結(jié)合，還需要綜合考慮農(nóng)民人力資本的進步以及整個新農(nóng)村建設(shè)的進步等等。所以，政府在具體的變革路徑上需要非常審慎。一個比較可取的做法是先在地方試點，取得經(jīng)驗，再逐步向全國推廣。世界各國土地征用補償制度比較及對中國的借鑒 2007年05月09日　　20世紀90年代以來，隨著交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及城市化的快速推進，征地已成為新增建設(shè)用地的主要來源?！　∫?、土地征用補償制度的國際比較 　　當今世界上大多數(shù)國家和地區(qū)都建立了土地征用補償制度，對給原土地權(quán)利人所造成的損失給予相應(yīng)的補償。一般來說，土地權(quán)利人可得到的合理的土地征用補償大致包括兩部分：一是土地征用費，相當于征用土地的價值，是土地所有權(quán)的經(jīng)濟實現(xiàn)；二是土地補償額，是對因征地而造成的經(jīng)濟及其他損失的補償。當然，各國的土地征用補償制度不盡相同。 　　(一)北美 　　 　　美國在成立初期，土地完全商品化，憲法明確規(guī)定，只有限于公共目的，而且需有合理的補償，政府及有關(guān)機構(gòu)才能行使征用權(quán)。根據(jù)美國財產(chǎn)法，“合理補償”是指賠償所有者財產(chǎn)的公平市場價格，包括財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和財產(chǎn)未來贏利的折扣價格。美國土地征用補償根據(jù)征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮補償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價值；同時，還補償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。土地征用在美國被稱為“最高土地權(quán)的行使”。 　　 　　加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，在征用土地方面一直進展比較順利，較好地解決了國家、征地機構(gòu)和個人的利益關(guān)系。加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。具體來看，加拿大的土地征用補償包括：①被征用部分的補償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當時的市場價格補償。②有害或不良影響補償(如嚴重損害或滅失價值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補償。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。③干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償。④重新安置的困難補償。 　(二)歐洲 　　 英國對土地征用的補償作了較詳盡的規(guī)定，包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、土地征用補償?shù)墓纼r日期、補償爭議的處理等。具體來看，土地征用補償原則是：土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償?shù)幕A(chǔ)，補償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補償?shù)姆秶蜆藴剩孩偻恋?包括建筑物)的補償，其標準為公開市場土地價格；②殘余地的分割或損害補償，其標準為市場的貶值價格；③租賃權(quán)損失補償，其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害；④遷移費、經(jīng)營損失等干擾的補償；⑤其他必要費用支出的補償(如律師或?qū)＜业拇碣M用、權(quán)利維護費用等)。補償?shù)墓纼r日期是指土地征用機關(guān)在行使土地征用權(quán)時，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償?shù)墓纼r日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準則規(guī)定，假如補償金額為雙方所同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。 　　 　　德國的土地征用補償范圍和標準為：①土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關(guān)裁定征用申請當日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值；②營業(yè)損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益；③征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。在城市再開發(fā)區(qū)，為了防止利用預(yù)期的公共開發(fā)事業(yè)進行投機活動，政府規(guī)定，凡因預(yù)測土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r格上漲，都不能計入補償價格。對補償金額有爭議時，應(yīng)依法律途徑向轄區(qū)所在的土地法庭提起訴訟，以充分地保障被征地所有權(quán)人的合法權(quán)益。同時各類補償費由征收受益人直接付給受補償人，且各類補償應(yīng)在征收決議發(fā)出之日起1個月內(nèi)給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補償方法，除了現(xiàn)金補償，還有代償?shù)匮a償、代償權(quán)利地補償?shù)取?　　 　　法國的土地征用補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時為了控制補償，被征用不動產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實際用途為準。 　　 　　瑞典有關(guān)法律規(guī)定，土地補償費中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。 　 (三)東南亞 　　 依據(jù)日本《土地征用法》的規(guī)定，重要的公用事業(yè)都可運用土地征用制度，征用損失的補償以個別支付為原則，而支付的財物，原則上以現(xiàn)金為主，補償金額須以被征用的土地或其附近類似性質(zhì)土地的地租或租金為準。日本的土地征用補償是根據(jù)相當補償?shù)臉藴蕘矶ǖ?，在大多?shù)情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分：①征用損失補償，對征地造成的財產(chǎn)損失進行補償，按被征用財產(chǎn)的經(jīng)濟價值即正常的市場價格補償；②通損補償，對因征地而可能導(dǎo)致土地被征者的附帶性損失的補償；③少數(shù)殘存者的補償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補償；④離職者的補償，對因土地征用造成業(yè)主失業(yè)損失的補償；⑤事業(yè)損失補償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟和生活損失等的補償。另外，日本的土地征用補償方法，除了現(xiàn)金補償，還有替代地補償(包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補償?shù)?。 　　 　　韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面：①地價補償，為土地征收補償?shù)闹饕糠郑?990年韓國統(tǒng)一以公示地價為征收補償標準；②殘余地補償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補償；③遷移費用補償，對被征地上的定著物，不是進行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予遷移補償費用；④其他損失補償，對土地征用致使被征者或關(guān)系人蒙受經(jīng)濟損失時，應(yīng)給予相應(yīng)的補償。同時，韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補償、時期等進行裁決。 　　 　　在新加坡，有關(guān)土地征用補償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補償金額由專業(yè)土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。