商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃廣州市東方麗人項(xiàng)目策劃招商初步合作意向書-文庫吧
2025-08-03 10:05 本頁面
【正文】 場今后的營銷推廣和經(jīng)營管理建立新的臺階，創(chuàng)造出優(yōu)異的業(yè) 績。 1 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目為江南東路百康居?xùn)|方麗人廣場，裙樓商場部分總建筑面積約 1 萬平方米，共 3 層。其中首、二層已出租并于 2020 年 8 月開業(yè)經(jīng)營，定位為以經(jīng)營女性用品為主題的百貨商場，商戶組合以個體經(jīng)營為主。項(xiàng)目第三層尚未正式招商，部分面積初定為經(jīng)營沐足業(yè)。 本項(xiàng)目開業(yè)以來，消費(fèi)人流不足，商場經(jīng)營情況一般，且在商場功能布局，定位貫徹和經(jīng)營檔次等種種問題也存在明顯不足，因此發(fā)展商準(zhǔn)備對商場進(jìn)行重新定位及包裝，從內(nèi)到外進(jìn)行功能及商戶調(diào)整，以使商場具有競爭力，達(dá)到長遠(yuǎn)發(fā)展。 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 鄰近江南西商業(yè) 區(qū)及未來地鐵出口，交通方便，商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)人流量大。 ? 項(xiàng)目附近有大量住宅小區(qū)及寫字樓，消費(fèi)人流充足，周邊商業(yè)發(fā)展前景良好。 ? 項(xiàng)目推出時廣泛的廣告宣傳已建立了以經(jīng)營女性用品為主的專業(yè)主題商場形象，享有一定的知名度，使本項(xiàng)目區(qū)別于其它百貨商場。 項(xiàng)目劣勢 ? 江南大道隔斷了江南東路與江南西路的商業(yè)氣氛，江南東路尚未開通，項(xiàng)目所處位置較深入，難以吸引江南西的商業(yè)人流。 ? 項(xiàng)目在招商的過程中沒有貫徹為女性 —— “麗人”服務(wù)為主的經(jīng)營主題，缺乏細(xì)致的功能劃分，造成商場功能劃分不明顯，布局混亂。 ? 項(xiàng)目招商沒有限制商戶經(jīng) 營檔次，招商質(zhì)素不高，商戶檔次參差不齊。部分經(jīng)營檔次較低的商戶占據(jù)商場門面，影響商場整體經(jīng)營檔次。 ? 商鋪間隔布局及平面分布不合理，導(dǎo)致人流導(dǎo)向不流暢，消費(fèi)人流流動不均勻。 項(xiàng)目面臨的機(jī)會及威脅 ? 江南西路及江南大道交匯點(diǎn)是海珠區(qū)商業(yè)的樞鈕，該地段的商業(yè)發(fā)展一日千里，各大型商城紛紛動工興建，其中海珠區(qū)大型綜合商城 —— 海珠城與本項(xiàng)目相對而建，優(yōu)越的地理位置使本項(xiàng)目具有不可估量的發(fā)展前景。 ? 周邊的同類型物業(yè)正在大張旗鼓地開展招商引資，不可避免會分流本項(xiàng)目的客戶資源及消費(fèi)注意力。因此本項(xiàng)目只有做出特色，做出檔次， 做出品牌才能在本地段巍立不倒，占據(jù)一定的市場份額。 2 項(xiàng)目市場定位建議 形象發(fā)展定位 —— 時尚麗人商城 由于本項(xiàng)目的建設(shè)已有鮮明的定位，且在上年度招商時曾針對該定位進(jìn)行廣泛的宣傳，使該定位深入民心，因此項(xiàng)目在發(fā)展定位大方向上仍以經(jīng)營女性用品為主，目前所需完成的工作主要是通過各種方式對商戶的組合和商品組成進(jìn)行調(diào)整及補(bǔ)充，使服務(wù)女性的主題更鮮明貼切； 在豐富商品種類的同時，進(jìn)一步提供各種細(xì)致體貼的服務(wù)。 目標(biāo)消費(fèi)客戶定位 顧名思義，本項(xiàng)目所面對的目標(biāo)消費(fèi)客戶為“麗人”，這里的“麗人”主要是指年齡在 20 至 30 歲之間的 女性。該部分女性收入較高，家庭負(fù)擔(dān)較輕，且對各項(xiàng)服裝、皮具、化妝品，飾品等消費(fèi)品及美容美體、形象設(shè)計(jì)等服務(wù)的需求較高，是本項(xiàng)目最重要的目標(biāo)消費(fèi)群。為使本項(xiàng)目的消費(fèi)對象層面更廣，對上述年齡段加以延伸，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群可定為 16 至 35 歲的女性。 經(jīng)營檔次定位 根據(jù)本項(xiàng)目附近區(qū)域居民的消費(fèi)情況及目標(biāo)消費(fèi)客戶的收入水平，本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次應(yīng)以中檔為主。 商品建議 本項(xiàng)目經(jīng)營的商品應(yīng)以女性自用的商品為主要對象，其它產(chǎn)品如童裝、男性用品等不應(yīng)包括在內(nèi)，參雜其它商品容易使本項(xiàng)目經(jīng)營商品定位混亂、主次不分，無法突出本項(xiàng) 目的定位。另外，如機(jī)械修鞋、彩票購買點(diǎn)等服務(wù)項(xiàng)目更與本項(xiàng)目的定位南轅北轍，使本項(xiàng)目的功能及定位更模糊。 根據(jù)女性消費(fèi)支出比例大小順序排列，本項(xiàng)目所經(jīng)營的商品應(yīng)包括以下幾個種類：各類品牌或個性化服裝、化妝品和護(hù)膚品、鞋類皮具、手表和各式類飾物、香水香薰系列、保健品和健康食品、手工藝品及擺設(shè)品等。為跟上潮流的發(fā)展，切合女性愛美的天性，本項(xiàng)目還需要提供各項(xiàng)美容及形象設(shè)計(jì)服務(wù)，以及符合目標(biāo)消費(fèi)客戶偏好的餐飲食品。 目標(biāo)商戶定位 ? 核心商戶：代理服裝、皮具、化妝品、飾品等各種品牌優(yōu)質(zhì)商品的個體經(jīng)營者及品牌加盟者。 ? 各類知名的品牌專營連鎖店 ? 經(jīng)營服裝、皮具、化妝品、飾品等零售業(yè)務(wù)的個體經(jīng)營者。 ? 提供美容美體或形象設(shè)計(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)和加盟者。 ? 鮮果汁及茶類飲品、雪糕、壽司等特色餐飲業(yè)。 價格定位 根據(jù)初步的市場調(diào)查，針對個體經(jīng)營者，本項(xiàng)目的租價定位可大致維持在原有水平，即首層每月 450 元 /平方米，二層每月 250 元 /平方米。但針對品牌經(jīng)營者，發(fā)展商必須進(jìn)行一定程度的讓利才能吸引其進(jìn)駐，從而提高項(xiàng)目的經(jīng)營檔次。 關(guān)于三層商場，應(yīng)根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)及市場接受度的考慮決定其經(jīng)營方式，如仍采取分割出租的形式，租金水平可達(dá)每月 150 元 /平方米。如出租給高檔品牌商家作為折價場以吸引消費(fèi)者，則租金僅能維持在 50 元 /平方米左右
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