上海市金山項(xiàng)目分析報(bào)-文庫(kù)吧
2025-07-31 12:19 本頁(yè)面
【正文】 ，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建 筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。機(jī)動(dòng)車泊位按 /戶配置。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131平方米；車位部分 23030 平方米，配套 1500平方米。 編制依據(jù) 本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有： 上海市國(guó)有土地使用權(quán) 出讓合同。 上海市土地資源管理局 20202020 號(hào)土地出讓公告。 上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 142868m2 總建筑面積 m2 其中： 住宅 m2 多層 m2 疊加 /聯(lián)排別墅 31131 m2 車位 23030 m2 配套 1500 m2 容積率 建筑密度 30% 綠化率 40% 機(jī)動(dòng)車停車泊位 940 個(gè) 結(jié)論 本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入658,784,392 元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 二、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55 萬(wàn)。 金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地 海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到 2020 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 13 季度金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò)24%。結(jié)合 2020 年發(fā)展情況來(lái)看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長(zhǎng)期。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展8 0 . 19 2 . 41 1 6 . 91 2 . 3 %1 5 . 5 %2 4 . 3 %0501001502020 2020 20200 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %GDP(億元) 增長(zhǎng)率 2020 年 19 月 份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)%。 19 月房地產(chǎn)投資完成 74375 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年 19 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。 固定資產(chǎn)投資 0501002020 2020 2020固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 居民生活水平 2020 年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均收入 4832 元，比上年增長(zhǎng) ％。年末居民儲(chǔ)蓄存款 億元，比上年增長(zhǎng)％。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 ％。 居民生活水平16306 18500 202858% 8% 9 . 7 0 %01000020200300002020 2020 20200%5%10%15%城鎮(zhèn)職工年工資(元) 增長(zhǎng)率 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 2020 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。 19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，至 9 月底，空置房面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 房地產(chǎn)開發(fā) 0501001502020 2020 2020施工面積( 萬(wàn)m 2 ) 竣工面積( 萬(wàn)m 2 ) 板塊特征
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