【正文】 建一支具有強烈服務意識、過硬的專業(yè)素質、較強的溝通能力、高度的團隊合作精神和敬業(yè)愛崗品質，能充分承擔起宏潤花園物業(yè)管理重任的高素質員工隊伍。 管理思路： 建立信息網(wǎng)絡。 即將社會綜合信息，全面引入社區(qū)。隨著社會的進步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應盡可能和社會各專業(yè)服務機構聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。例如：管理處全方位建立商業(yè)服務信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。如物業(yè)保險代理、 租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢等等。 改善居住條件。 從滿足居民生活需要做起，盡可能利用各種條件逐漸完善居民生活商業(yè)網(wǎng)點，如小超市、家電維修、健身中心、美容美發(fā)等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。 實施全方位服務。 科技在進步，人們的觀念在不斷地轉變，人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴展。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領先地位。 建立優(yōu)美的環(huán)境。 為了使 宏潤花園的環(huán)境進一步提升， 更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤花園 小區(qū)變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@區(qū)，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。 對垃圾的分類處理。 隨著社會的發(fā)展的進步，環(huán)保問題越來越受到社會關注，我公司計劃在接管宏潤花園一期后在垃圾房的管理中實行垃圾的分類 投放和處理，并在住戶手冊和各投放點標明分類收集方法。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業(yè)主的環(huán)保意識，引導他們養(yǎng)成正確的習慣。 嚴格車輛交通管理。 由于小區(qū)內道路交通情況復雜，新入住人員及裝修人員流動量大，內部公共面積相對較小 ，為保證車輛進出和停放的安全有序，我公司準備設置完善的各類交通標識，加強車輛的監(jiān)控和引導，及時處理突發(fā)事件，盡可能做到人車分流。 社區(qū)文化建設。 宏潤花園小區(qū)將在我們的管理下，大力開展社區(qū)文化建設。通過循序漸進、潛移默化及寓教于樂的社區(qū)文化建設，提高業(yè)主素質，培養(yǎng)互助互愛精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。 環(huán)境保護建設。 針對宏潤花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對住宅內噪聲、水質、空氣等環(huán)保要素進行監(jiān)測外，全面加強社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設。 第一、維護已有的園林綠化，實施各季 節(jié)植物交叉式綠化工程。 第二，加強對社區(qū)內環(huán)保意識的灌輸，使每個業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內的環(huán)境。 宏潤花園在我們的共同努力下將成為徐匯區(qū)的一個人文薈萃的高檔住宅小區(qū)，我公司努力把先進的物業(yè)管理經(jīng)驗同小區(qū)的實際情況相結合，創(chuàng)造出一個行之有效、獨具特色的物業(yè)管理模式，以取得政府、社會和業(yè)主的認可。 四、管理組織架構及人員配備 組織架構 1） 、 組織機構 A. 宏潤花園管理處組織機構以精簡、高效為原則，采用直線 —— 職能制形式設置，具有縱向垂直領導，橫向協(xié)同運作的分級管理特 點。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 B．宏潤花園管理處實行公司領導下的管理處負責制。由公司派出高級別的專門人員擔任管理工作。 C．宏潤花園管理處設主任一名，分屬管理層。下設各部為操作層。操作層的配置按宏潤花園管理處實際特點實行綜合工時制度。 D．人員素質要求作風良好、工作踏實，并擁有全面的、先進的專業(yè)知識技能，提倡“高門檻進、高門檻出”。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時又是其他崗位的多面手。 E．在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結合的方式，充分運用激勵機制，調動全體員工 的工作積極性、嚴格考核，并實行末尾淘汰制，確保委托管理目標得以實現(xiàn)。 2）、組織架構圖 宏潤花園管理處 工程維修部 清潔綠化部 安保部 3）、人員配備 管理處： 管理處主任 1 人； 管理員： 1 人； 工程部： 3 人； 清潔綠化部： 4 人； 安保部： 10 人； 總人數(shù)； 19 人 人員配備圖 管理處主任 綜合工 1 名 給排水 1 名 電工 1 名 住宅樓 3 名 大門崗 4 名 外圍道路 1 名 巡樓崗 5 名 安保班長 1名 管理員 1 名 培訓 要實現(xiàn)宏潤花園物業(yè)管理目標的有效達成，我公司必須輸出一流的人才、 一流的管理和一流的服務。 中海物業(yè)一貫注重培訓，且具有規(guī)范、完善的培訓制度，先進的考核與評估制度。 通過培訓，員工綜合素質全面提高。我公司逐步形成了入職培訓、上崗培訓、定期培訓和發(fā)展培訓等四大模塊，強調入職培訓要做到三落實，即培訓內容落實、培訓責任人落實、培訓效果落實。上崗培訓體現(xiàn)個性化方案，針對每一位被提任員工要有個性化的培訓方案。定期培訓是針對不同崗位的員工定期的知識鞏固和知識添加。發(fā)展培訓要結合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對員工素質、能力、知識的要求進行的，這類培訓更體現(xiàn)共性化的課程、個性化的選擇，以學分 為考核內容。 今年的培訓工作在以上四個模塊都開展了不同程度的嘗試，目前正在根據(jù)這樣的線索制定明年的培訓計劃。 我公司針對宏潤花園物業(yè)管理特點，將制定極具針對性的培訓計劃。通過培訓盡快培養(yǎng)出一批能適應一中院物業(yè)管理需要的管理人員。 1）、培訓目標 培訓的目標是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質、技能及管理水平，以達到勝任宏潤花園物業(yè)管理的目標，使之能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務。 2）、培訓方式 分為公司組織、管理處組織、基層部門組織的方式。 3）、培訓內容 企 業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標、 質量執(zhí)行標準、質量考核標準、質量管理理念等； 員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育、管理制度、安全教育等； 物業(yè)管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓； 軍訓與參觀學習、安保消防設備系統(tǒng)知識、安全作業(yè)程序培訓； 基本技能培訓：相應崗位的專業(yè)知識、崗位責任、崗位操作技能、設備系統(tǒng)、工具使用、智能技術、信息網(wǎng)絡技術等； 五、管理制度一覽表 企業(yè)運作制度（ ISO9002 質量手冊和程序文件目錄） ZH/QH1999《質量手冊》 ZH/《管理評審程序》 ZH/《質量策劃程序》 ZH/《新接物業(yè)管理計劃的編制》 ZH/《新增服務項目質量策劃程序》 ZH/《合同評審程序》 ZH/《文件和資料控制程序》 ZH/《物品、勞務采購控制程序》 ZH/《顧客提供產品控制程序》 ZH/《產品標識和可追溯性控制程序》 ZH/《服務過程控制程序》 ZH/《新接樓宇入伙管理程序》 ZH/《房屋裝修管理程序》 ZH/《屋宇、設備與設施管理程序》 ZH/《清潔綠化管理程序》 ZH/《安保管理程序》 ZH/《委托服務管理程序》 ZH/《檢驗和試驗控制程序》 ZH/《檢驗、測量和試驗設備控制程序》 ZH/《檢驗和試 驗狀態(tài)控制程序》 ZH/《不合格品（服務）控制程序》 ZH/《糾正和預防措施控制程序》 ZH/《搬運、貯存、包裝、防護和交付程序》 ZH/《質量記錄控制程序》 ZH/《內部質量體系審核程序》 ZH/《培訓控制程序》 ZH/《服務控制程序》 ZH/《統(tǒng)計技術控制程序》 企業(yè)內部管理制度 文件檔案管理 辦法 設備設施維修 檔案管理辦法 裝潢修繕檔案管理辦法 建筑維修檔案管理辦法 勞務采購辦法 物品需求及采購管理辦法 倉庫管理規(guī)定 應急領料程序 工具管理辦法 辦公用品管理辦法 人事管理制度 用工管理制度 合同管理制度 福利管理制度 獎懲管理制度 培訓管理制度 設備編號規(guī)定 機電設備管理規(guī)程 維修工作操作程序 維修服務規(guī)程 房屋維修制度 房屋維修規(guī)程 共用部位公共設施維修保養(yǎng)制度 房屋完好檢查規(guī)定 共用部位公共設施檢查規(guī)定 中央空調系統(tǒng)操作規(guī)程 中央空調運行規(guī)定 配電設備檢查維護保養(yǎng)制度 配電柜檢查規(guī)定 配電房檢查規(guī)定 監(jiān)控系統(tǒng) 設備維修保養(yǎng)制度 消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 消防設備檢查規(guī)定 火災報警控制器操作程序 煙感探測器管理辦法 綜合保安管理系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 綜合保安管理系統(tǒng)操作規(guī)程 通信系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 通信系統(tǒng)操作規(guī)程 高空作業(yè)平臺操作程序 衛(wèi)星、有線電視系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 弱電系統(tǒng)機電設施檢查規(guī)定 電梯管理制度 電梯安全操作規(guī)程 電梯檢查規(guī)定 電梯故障困人救援規(guī)程 水泵房管理制度 生活、消防供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度 管道系統(tǒng)檢查規(guī)定 工程質量驗收規(guī)定 設備部分改造程序 電話機房管理制度 發(fā)電機組使用管理制度 發(fā)電機組操作規(guī)程 發(fā) 電機組維護規(guī)定 臨時施工用電管理制度 維修工人安全操作規(guī)程 維修工崗位考核規(guī)定 車場清潔操作規(guī)程 外圍地面清潔操作規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 地下車庫清潔操作規(guī)程 卸貨廊道清潔操作規(guī)程 水箱、蓄水池管理制度 生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度 外墻清洗管理制度 綠化管理制度 綠化檢查評分標準 清潔設備管理制度 清潔管理標準 水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程 清潔工安全操作制度 安保員管理制度 大門崗安保員操作規(guī)程 監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程 地下車庫安保員操作規(guī)程 地面車場安保員操作規(guī)程 巡查安保員操作規(guī)程 消防管理制度 突 發(fā)事件應急處理辦法 監(jiān)控中心管理制度 消防中心管理制度 對講、報警系統(tǒng)管理制度 車輛進出管理規(guī)定 信件收發(fā)管理規(guī)定 安保工作抽查制度 大樓電梯故障關人救援程序 崗位職責 管理處主任崗位職責 工程主管崗位職責 清潔主管崗位職責 安保主管崗位職責 收銀員崗位職責 安保班長崗位職責 安保員崗位職責 消防中心安保員崗位職責 大門安保員崗位職責 非機動車停車場安保員崗位職責 監(jiān)控中心安保員崗位職責 地下車場安保員崗位職責 地面車場安保員崗位職責 巡查安保員崗位職責 地下車庫出入口安保員崗位職責 電工崗位職責 弱電 工崗位職責 消防中心監(jiān)控人員崗位職責 電梯工崗位職責 木工崗位職責 泥工崗位職責 給排水空調通風主管崗位職責 給排水空調通風工崗位職責 污水處理監(jiān)測分析員崗位職責 保潔員崗位職責 大廳保潔員崗位職責 樓宇保潔員崗位職責 外圍地面保潔員崗位職責 地下車庫保潔員崗位職責 垃圾房保潔員崗位職責 六、開辦費用及管理費用測算 一．開辦費（物資計劃）： 固定資產的設置 辦公設備 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 辦公臺 3 500 1500 管理處 電腦 1 6000 6000 管理處 打印機 1 1000 1000 管理處 傳真機 1 2500 2500 管理處 考勤鐘 1 1000 1000 管理處 小計 12,000 清潔設備配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 吸塵器 1 3500 3500 拋光機 1 18000 18000 高壓沖洗機 1 9500 9500 多功能擦地機 1 39000 39000 吸水器 1 9000 9000 小計 79,000 工程設備配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 電錘 MH26R5 1 980 980 電焊機 1 2400 2400 小計 3,380 固定資產合計： 94,380 元 其他工具用具設置 清潔用工具 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 4米伸縮桿 4 300 1200 涂水器 4 100 400 雙桶榨水車 4 400 1600 水刮 4 50 200 90CM塵推 4 120 480 小計 3,880 工程用具配置 名稱 數(shù)量 估計單價 金額 備注 鉗型表 1 185 185 博士手槍鉆 1 498 498 直徑 16M臺鉆 1 943 943 角磨機 1 495 495 拖線板