【正文】 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 43 頁 新時(shí)代時(shí)裝 1至 2層：服裝，餐飲 越港商業(yè)中心 1至 2層：音像，服裝，美容，攝影 東門大世界 1至 2層：服裝 友誼城東門店 1層至 4層：皮具，服裝，化妝品，首飾，體育，運(yùn)動(dòng)用品，餐飲 太陽廣場(chǎng) 1至 6層 ：超市，化妝品，珠寶，鞋類，鐘表，服飾、眼鏡，攝影，容院，皮具，健身器材、體育用品，童裝、玩具，圖書、音像，床上用品，美食，電子游戲，特色，電影院 茂業(yè)青春店 1至 4層：服裝，皮具，精品 南塘商業(yè)廣場(chǎng) 1層：服裝，餐飲，美容、珠寶、小百貨、藥店 新安商業(yè)大廈 1至 4層：家電，酒 家 永新大廈 1至 2層：眼鏡，服裝，陶瓷 天虹市場(chǎng) 1至 6層：超市、藥品、鞋、皮具、首飾、眼鏡、鐘表、玉器、美容、化妝品、服裝、家居、電器、童裝玩具 萬景婦兒百貨 1至 4層：服裝、化妝品 鴻基工藝城 1至 2層：飲食、美容，服裝、工藝品 茂業(yè)百貨 1至 10層：超市，鞋、化妝品，手飾、服裝，化妝品，美容院，童裝玩具，家具，家電，餐飲，體育用品 旺角 1至 6層：通訊，服裝，鞋、皮具 九龍城 1至 6層：珠寶，通訊，電器，鞋，工藝品，服裝，美容，攝影，美容美發(fā)，布料，按摩 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 43 頁 頂尖廣場(chǎng) 1至 6層 ：珠寶，通訊，電器，鞋，工藝品，服裝，美容，攝影，美容美甲，布料，按摩 駿馬時(shí)裝 1至 2層：服裝批發(fā)市場(chǎng) 名仕商城 1至 2層：服裝，小吃，皮具，服裝，玉器 德奧商城 1至 3層：手機(jī)，服裝，餐飲 5．經(jīng)營方式 東門商鋪的經(jīng)營方式一般采取出售、出租和自營聯(lián)營的方式，但更多的是采用出售的方式，尤其是新建的商鋪，基本以出售為主。部分不好出售的鋪位發(fā)展商出租，但個(gè)別發(fā)展商的自營表現(xiàn)不俗。 東門商鋪的平均租金約 600 元 /平米，其中一層的平均租金約 1000 元 /平米；二層約 350 元 /平米；三層約 200 元 /平米；四層約 100 元 /平米。 7．銷售方式 項(xiàng)目名稱 銷售方式 百貨廣場(chǎng) 承諾可以代租 永新商業(yè)大廈 承諾半年免租金 南塘商業(yè)廣場(chǎng) 承諾以租抵供 東港中心 承諾以租抵供 新 2020 承諾每年返租 8％，返租三年 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 43 頁 八達(dá)商城 承諾每年返租 8％，返租三年 金世界 承諾每年返租 8％，返租三年 東門的大型商業(yè)主要用以銷售，銷售方式以返租為主，一般是返租率為8％，返租期為 3 年。如：八達(dá)商城、金世界、新 2020 等都采取此種營銷手段。 8． 東門商圈存在的問題： （ 1）東門的商鋪面積在深圳首屈一指，是深圳 規(guī)模最大，商場(chǎng)最密集的商業(yè)區(qū)，但其高層（卻二樓以上）的空置問題卻極其嚴(yán)重。 （ 2） 東門的經(jīng)營品種比例不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營品種在服裝的夾縫中生存。 （ 3） 太陽百貨、茂業(yè)百貨和天虹商場(chǎng)等知名商場(chǎng)外，其余均經(jīng)營中檔產(chǎn)品，影響了整個(gè)東門商業(yè)的形象。 （ 4） 東門的商業(yè)缺乏統(tǒng)一的整體規(guī)劃，經(jīng)營不規(guī)范帶來了無序的競(jìng)爭(zhēng)。 四、消費(fèi)者心理分析 1． 投資意圖及利潤水平期望 商鋪投資 屬于 長遠(yuǎn)投資 ，其 投資收益 是 一種長期的租金收益或自我經(jīng)營的商業(yè)利潤 。投資者投資商鋪主要是為了獲取 長遠(yuǎn) 的 投資價(jià)值 ， 追求低租金 、高知名度和低成本 。其對(duì)利潤的期望一般介于自己直接經(jīng)營的收益和將錢存入銀行的利息之間。由于銀行的存款利率已降到了相當(dāng)?shù)偷乃?，多?shù)投資者都在積極地尋找各種投資途徑，以獲取可觀的利潤。但相對(duì)于商鋪的直接 經(jīng)營者， 其成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小，回報(bào)期望也相對(duì)小些。 這些投資者 一般 將名下已購物業(yè)委托中介、代理公司尋找客戶出租，由發(fā)展商和物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，而從中很快獲取收益；也可以在物業(yè)的成熟階段將名下物業(yè)再次轉(zhuǎn)讓它人，獲得巨額升值。 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 43 頁 2． 投資風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)選擇的考慮 投資商鋪 的 風(fēng)險(xiǎn) 主要 包括銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)、商家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā) 商的法律風(fēng)險(xiǎn)以及 開發(fā)商在商鋪推廣期承諾的高回報(bào)率 的兌現(xiàn)等。投資的風(fēng)險(xiǎn)是投資者考慮的重要因素之一，而商鋪投資者在考慮某一物業(yè)時(shí)，都會(huì)將預(yù)期收益與投資風(fēng)險(xiǎn)作比較。投資的收益受到物業(yè)條件的影響，包括外部條件和內(nèi)部的條件。如物業(yè)所處的 商 業(yè) 區(qū)的地位 、 周邊 商業(yè)硬環(huán)境 、 人流狀況 、 具體位置 、 投資時(shí)機(jī) 等。 一個(gè)商業(yè)區(qū)在城市商業(yè)中所處地位 是 非常關(guān)鍵的因素。 它決定了該商業(yè)區(qū)的規(guī)模、輻射的范圍以及人們對(duì)該商業(yè)區(qū)的認(rèn)可程度，從而具有巨大的潛在商機(jī)。 周邊 商業(yè) 的 環(huán)境 是 商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，商業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，商業(yè)設(shè)施的檔次 ，交通方便程度等是 商 業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展需求。人流大小 很大部分 決定 了 商業(yè)長遠(yuǎn)經(jīng)營 的 利益，巨大的人流產(chǎn)生 更多 有效的購買人群 。 商業(yè)投資 者 除了 看商業(yè)區(qū)的位置外 ，同樣 很看重商鋪的具體 位置， 其所處的街道等。 五、商圈飽和度調(diào)查 商圈飽和度調(diào)查是根據(jù)商圈內(nèi)潛在消費(fèi)能力與店面面積的比得出每平米消費(fèi)額，根據(jù)每平米消費(fèi)額與每平米租金對(duì)比，以及與行業(yè)平均利潤水平對(duì)比分析，由此鑒定某種行業(yè)在本商圈的可行性。 ＩＲＳ（商圈飽和度）＝Ｃ（潛在顧客） X ＲＥ（平均購物額）／ＲＦ（同類店面積） 商場(chǎng)飽和度 ＝ 50萬人（東門的日潛在顧客） X 100元（人均購物額 ） / ＝ 667元／ M2。 結(jié)論： 667 元／ M2比東門大型商家的首層租金水平 150 元／ M2高出 517 元，參考深圳 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 43 頁 零售業(yè)日平米營業(yè)額 333 元， 同樣可行 。 百貨業(yè)態(tài)的商圈飽和度： 735 元／ M2 結(jié)論： 735 元／ m2 比東門大型商家的首層租金水平 150 元／ m2 高出 517 元，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額 333 元， 同樣可行 。 批發(fā)市場(chǎng)的商圈飽和度： 1111 元／ M2 結(jié)論：由于批發(fā)市場(chǎng)實(shí)際租金按商鋪形式計(jì)算，假設(shè)用本項(xiàng)目租金 700 為參照，可行，但考慮到批發(fā)業(yè)毛利水平低 30%，則保本營業(yè)額為 700/30%=2333 元 / M2， 所以不可行 。 主題商場(chǎng)的商圈飽和度： 2604 元／ M2 2604 元／ M2比東門大型商家的首層租金水平 150 元／ M2高出 2454 元／ M2，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額 333 元， 同樣可行 。 專業(yè)市場(chǎng)的商圈飽和度： 5556 元／ M2 5556 元／ M2比東門大型商家的首層租金水平 150 元／ M2高出 5406 元，參考深圳零售業(yè)日平米營業(yè)額 333 元， 同樣可行 。 超市市場(chǎng)的商圈飽和度： 6024 元／ M2 6024 元／ M2比東門大型商家的首層租金水平 150 元／ M2高出 5874 元，參考深圳零售業(yè)日平米營 業(yè)額 333 元， 同樣可行 。 綜述：前三名的可行業(yè)態(tài)為超市、專業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng) （僅從理論贏利角度考慮）。 以下是行業(yè)的平米營業(yè)額 按摩： 1000 元／ M2 布料： 2200 元／ M2 餐飲： 150 元／ M2 床上用品： 330000 元／ M2 電影院： 1300 元／ M2 電子游戲： 6000 元／ M2 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 43 頁 工藝品： 11000 元／ M2 化妝首飾： 77000 元／ M2 家電： 14000 元／ M2 家具： 15000 元／ M2 精品： 1162 元／ M2 美容美發(fā)： 2158 元／ M2 皮具： 47600 元／ M2 攝影： 100000 元／ M2 陶瓷 ： 33000 元／ M2 通訊： 109890 元／ M2 童裝玩具： 552 元／ M2 網(wǎng)吧： 1200 元／ M2 小百貨： 9000 元／ M2 鞋類： 8000 元／ M2 眼鏡： 60000 元／ M2 藥品： 5000 元／ M2 音像： 6250 元／ M2 銀行： 166 萬元／ M2 娛樂： 1000 元／ M2 運(yùn)動(dòng)休閑： 11627 元／ M2 鐘表： 13000 元／ M2 珠寶： 10 萬元／ M2 4．經(jīng)營品種 東門商業(yè)區(qū)經(jīng)營的品種較單一，主要以服飾、家電、餐飲、美容等為主。各層分布主要是一層：服飾，皮具，鞋，化妝品，珠寶；二層：服飾，化妝品，餐廳，皮具 ，精品，影樓；三層：服飾，化妝品，體育用品，床上用品；四層：超市，音響，小百貨，餐飲，服裝等。經(jīng)營特色突出，品種超向單一，服裝類占據(jù)了一半以上的比例， 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 43 頁 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 6．租金狀況 中國最大的管理資 源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 43 頁 第二篇 項(xiàng)目定位分析 一、商業(yè)物業(yè)定位解釋 一般來說，商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)其涉及對(duì)象的不同，可以分為三個(gè)層次。 第一個(gè)層次 為涉及開發(fā)商層面的定位。它主要為開發(fā)商在項(xiàng)目上的投資方案選擇。不同的投資方案一 方面取決于商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，另外一方面也取決于開發(fā)商的投資回報(bào)期望等等。開發(fā)商商業(yè)投資方案一般有完全銷售、完全招租、自主經(jīng)營、聯(lián)營、銷售返租等多種選擇。 開發(fā)商項(xiàng)目投資方案選擇不僅影響到開發(fā)商自身的利益，同時(shí)也將影響到小業(yè)主—— 即商場(chǎng)直接投資客戶的利益。該定位在很大程度決定了開發(fā)商在該項(xiàng)目上是否能實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)，加之該定位思路一旦確定后，一般不便于改變，因此該定位也就成為商業(yè)物業(yè)定位中的最為重要的組成部分。 第二個(gè)層次 為涉及鋪面投資者（小業(yè)主）的定位，它包括客戶定位、項(xiàng)目推廣形象定位、項(xiàng)目價(jià)格定位。