【正文】 從而確定是否貸款以及貸款的利率。(4)作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。(6)作為國家各級計劃部門編制固定資產投資計劃和編制下階段規(guī)劃設計工作的依據。一般而言，可行性研究分為機會研究、初步可行性研究、可行性研究和項目評估決策四個階段。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。(2)初步可行性研究。在投資機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。②確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。③根據項目的選擇依據和標準，確定項目的初步可行性。初步可行性研究階段的主要內容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。即通常意義上的可行性研究。(4)項目的評估和決策。其內容包括：①全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；②分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數、基礎數據、定額費率的選擇；③從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益；④分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策； ⑤最后寫出項目評估報告。由于開發(fā)項目的性質、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。(2)市場需求、供給預測——租售價格變化趨勢預測。(5)根據慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。(7)資金來源及融資方式。(9)國民經濟評價和項目財務評價。3．可行性研究的步驟。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。(2)收集資料，調查研究。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規(guī)模和項目的競爭能力。為下步規(guī)劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。(5)方案比較與選擇。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。有關途徑和方式簡述如下。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。建設征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。(二)國有土地使用權的有償使用國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。目前，國有土地使用權有償使用的方式主要有三種。國有土地使用權出讓是指國家將一定年限內的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。土地使用者在土地使用期內需要改變土地用途的應當經原批準機關批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權出讓合同或土地使用權出讓的補充合同。目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協議出讓三種形式。是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。(3)協議出讓土地使用權。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經批準后由出讓方和受讓方協商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經雙方協商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。同時對現有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。3．國有土地使用權作價人股。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權出讓的一種特殊形式。這主要是針對現有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。(三)補地價方式鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其，信附著所有權可以轉讓、出租、抵押。三、房地產開發(fā)與規(guī)劃設計(一)城市規(guī)劃的含義關于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經濟體制和經濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側重，但基本內容是大致相同的。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內容1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。根據城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 1．城市規(guī)劃綱要須經城市人民政府審核同意。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。(四)城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系城市規(guī)劃與房地產開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。為了使一個城市的經濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現這一目標。反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。2．房地產開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產開發(fā)在內的各項建設進行有序有效的管理。由城市管理部門建議的關于項目選址意見書是房地產開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。(2)建設用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據開發(fā)單位或有關機構的用地申請以及規(guī)劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。(3)建設工程規(guī)劃許可證，這是核準工程設計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證。(4)臨時建設用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設地上線路，鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內予以收回。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內容之一。在居住區(qū)內，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內容。3．居住區(qū)的組成內容。根據工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。(2)居住區(qū)的用地組成。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。(1)居住區(qū)規(guī)劃設計的基本要求。它涉及的面比較廣，一般應滿足以下幾方面的要求：①使用要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務設施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內外交通等。要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災、地震等。④經濟要求。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經濟性創(chuàng)造條件。居住區(qū)的規(guī)劃設計應有利于施工的組織與經營。⑥美觀要求。有一些原有第五篇：房地產開發(fā)貸款審查要點房地產開發(fā)貸款審查要點一、定義本文所指房地產開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。資金密集性。自償性特征。股東（實際控制人）的實力和品牌：21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結構的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；（2）股東主營業(yè)務板塊構成。在建項目以及土地儲備情況，關注在一、二、三四線城市的占比。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。大型居住新區(qū)：關注政府對該區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃、基礎設施建設情況，以及當地居民對該區(qū)域的認可度。（二）周邊生活配套設施情況與主城區(qū)之間的交通情況：軌道交通情況、跨河大橋（或跨河隧道）情況（有河相隔的）。土地取得過程和取得方式。土地證取得情況及相關記載內容。土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預計后續(xù)取得時間。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當地市場合理區(qū)間；籌資計劃和已投入情況。關注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。（五）項目建設進度審查要點項目目前建設進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。周邊可比項目銷售情況。關注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據具體協議內容分析未來銷售情況。（七）封閉管理審查要點根據當地政策規(guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。（八）還款方案審查要點ABC三類：根據股東情況以及項目所在地區(qū)，并結合項目具體情況，以三類方案為基礎制定具體的還款方案（具體分類方案參見審查報告模版）。抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。當地辦理相關質押登記的相關規(guī)定、流程以及可操作性。擔保人的擔保履約能力：股東背景、資金實力、償債壓力等。